Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht bedeutet für den Berechtigten, dass er im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer an einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten darf. Der Vorkaufsberechtigte kann dabei das Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem fremden Dritten bereits vereinbart wurden. Durch die einseitige Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt ein zweiter Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande. Der Berechtigte muss allerdings sein Recht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Übermittlung des wirksamen Kaufvertrages ausüben. Dabei wird er in der Regel durch den Notar informiert.1
Grundsätzlich wird zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden.
Das BGB unterscheidet bei vertraglichen Vorkaufsrechten zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht.2

Sofern das schuldrechtliche Vorkaufsrecht an einem Grundstück nach §§ 463 ff. BGB eingeräumt werden soll, ist eine notarielle Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 BGB notwendig. Dabei wird zur Sicherung des Vorkaufsrechts eine Vormerkung für den Erwerbsanspruch des Berechtigten im Grundbuch eingetragen. Verpflichtet werden beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht lediglich der Besteller des Vorkaufsrechts sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger. Das bedeutet, dass nur zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht gilt. Es wirkt nicht dinglich und somit belastend auf die Sache.3 Dadurch kann der Verkäufer die Sache zwar grundsätzlich an einen Dritten verkaufen, muss aber mit Schadensersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten rechnen.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte vereinbart werden. Es lastet im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht auf der Sache selbst. Aus diesem Grund erhält es im Grundstücksrecht eine höhere Bedeutung als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Durch Einigung und Eintragung wird es im Grundbuch bestellt. Neben Personen können auch Eigentümer eines anderen Grundstücks, und zwar auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB). Ferner können mehrere Vorkaufsrechte für unterschiedliche Personen als Rangfolge begründet werden. Das Vorkaufsrecht hat dabei die Wirkung einer Vormerkung, sodass kein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Will der Berechtigte von seinem Recht Gebrauch machen, so erfolgt dies durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer. Im Falle einer Enteignung des Eigentümers sind die Inhaber von dinglich gesicherten Vorkaufsrechten gesondert zu entschädigen.
Gesetzliche Vorkaufsrechte bei Grundstücken sind vor allem das Vorkaufsrecht der Gemeinde gem. §§ 24 ff. BauGB, das der Mieter gem. § 577 BGB und das des Miterben gem. § 2034 Abs. 1 BGB. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde dient als Mittel der staatlichen Bodenpolitik (städtebauliche Bauleitplanung und städtebauliche Maßnahmen) und ist bei sämtlichen Grundstückskaufverträgen zu beachten. Es bedarf im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht keiner Eintragung im Grundbuch; es gilt lediglich für Grundstücke und nicht für grundstückgleiche Rechte.4

Auch der Mieter hat ein Vorkaufsrecht beim Verkauf seiner Wohnung. Voraussetzung hierfür ist, dass nach der Überlassung der Wohnung Wohneigentum begründet wurde oder begründet werden soll (§ 577 Abs. 1 BGB).Neben diesen sind weitere Vorkaufsrechte in landesrechtlichen Vorschriften enthalten wie beispielsweise in den Bereichen des Naturschutzes, Forstrechts und des Denkmalschutzes.
  • 1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 99-100.
  • 2 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 45.
  • 3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 99-100.
  • 4 Vgl. Gaßner, Otto (2007). Vorkaufsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 248-250.
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: 12/16/2019