Marktmiete

Als Marktmiete wird der Mietzins bezeichnet, der auf Basis der aktuellen Marktsituation in einem Immobilienteilmarkt üblicherweise zu erzielen bzw. vom Mieter zu entrichten ist. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.1 Die Marktmiete ist damit der Preis, auf den sich ein bestimmter Mieter mit einem bestimmten Vermieter für die Überlassung der Mietsache einigt. Dabei spielen objektive, ökonomische Marktgegebenheiten, persönliche Präferenzen, unterschiedliche Verhandlungspositionen und weitere subjektive Faktoren bei der Preisbildung eine Rolle.2
Institutionelle Immobilieninvestoren prognostizieren Marktmieten als wesentliche Basis ihrer Cash-Flow-Berechnungen in der Immobilieninvestmentkalkulation. In diese Prognose fließen verschiedene Faktoren mit ein, u.a.:

 

  • Eine Prognose der Entwicklung der nationalen Volkswirtschaft (i.d.R. gemessen am BIP-Wachstum)
  • Eine Economic-Base-Analyse (Analyse der Wirtschaftsstruktur) des Mikro- oder Makrostandortes der Immobilie
  • Die Marktnachfrage nach den für die betreffende Immobilie typischen Flächen- bzw. Nutzungsarten
  • Das Marktangebot von vergleichbaren, im Wettbewerb stehenden Flächen3

 

Von der Marktmiete abzugrenzen ist der Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“, welche als Grundlage für die „marktüblich erzielbaren Erträge“ im deutschen Ertragswertverfahren bei der Verkehrsermittlung herangezogen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB „gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Belegenheitsgemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart“ worden sind.4

Außer beim preisgebundenen Wohnraum, bei dem lediglich die Kostenmiete angesetzt werden kann, ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Dies gilt sowohl bei der Neuvermietung als auch bei der Mieterhöhung. Da es sich insbesondere bei Wohnraum allerdings um ein besonders schützenswertes Gut handelt, hat der Gesetzgeber in Deutschland hierfür einige Grenzen gesetzt.5
So bestimmt § 5 WiStG, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% bei der Neuvermietung überschritten werden darf, auch wenn eine höhere Miete aufgrund der geringen Angebotssituation möglich wäre.6 Zudem gilt für angespannte Wohnungsmärkte bei Neuvermietungen eine Kappungsgrenze, wonach der Mietzins höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (sog. „Mietpreisbremse“).7
Bei einer Übersteigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 50%, macht der Vermieter sich sogar strafbar, indem er gegen § 291 StGB (Mietwucher) verstößt.8
Für bereits bestehende Mietverträge gilt, dass gemäß § 558 BGB der Vermieter einseitig eine Mieterhöhung verlangen kann, sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist. Voraussetzung dabei ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, sie innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % steigt und nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.9 Wenn keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besteht, sinkt die Kappungsgrenze von 20% auf 15%.10

Auch für Geschäfts- und Gewerberäume bestehen gesetzliche Grenzen. Gemäß § 138 BGB kann der Vermieter zwar die aktuelle Marktmiete fordern, allerdings darf diese nicht in einem auffallenden Missverhältnis zur Leistung stehen und sittenwidrig sein. Die Grenzen hierfür sind allerdings weitaus höher angesetzt als beim Wohnraum.11

  • 1 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
  • 10 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 757.
  • 11 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
  • 2 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 776.
  • 3 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011.
  • 4 Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1732.
  • 5 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
  • 6 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
  • 7 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html. Stand: 26.09.2015.
  • 8 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
  • 9 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 222.
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: 12/16/2019