Kaution

Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung. In der Immobilienwirtschaft kommt die Kaution üblicherweise im Bereich der Vermietung vor. Dabei entrichtet der Mieter, normalerweise vor Einzug in die Mietsache, eine derartige Zahlung. Der Vermieter deckt damit seine Forderungen, sofern der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Die Kaution ist sowohl bei gewerblichen Mietverträgen als auch bei sämtlichen Wohnungsmietverträgen regelmäßig anzutreffen.1

Im Wohnungsbereich darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Berücksichtigung der Betriebskosten betragen. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten, wobei der erste Teilbetrag mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die beiden weiteren Teilzahlungen sind entsprechend mit den darauffolgenden Monatsmieten zu entrichten.

Der Vermieter hat bestimmte Regeln bei der Verwaltung der Mietkaution zu beachten. So muss er die Mietkaution entweder auf einem gesonderten Konto anlegen, welches die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist leistet. Alternativ kann gemäß § 551 Abs. 3 BGB auch eine alternative Anlageform als das klassische Sprachbuch gewählt werden. Hierfür ist jedoch eine vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter notwendig. Auch die Bankbürgschaft kann als Mietsicherheit gewählt werden. Dabei handelt es sich regelmäßig um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, um eine Insolvenzsicherheit zu gewährleisten.
Gemäß § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, sofern der Mieter mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsgrundmiete entspricht.2
Bei gewerblichen Mietverträgen gibt es keine klaren Vorgaben hinsichtlich der Mietkaution. Häufig werden deshalb auch „Patronatserklärungen“ durch Konzernmütter gewerblicher Mieter ausgesprochen.
Eine klare Regelung über den Rückzahlungszeitpunkt der Kaution existiert nicht. Der BGH sieht eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses als angemessen an. Im Einzelfall kann diese überschritten werden, wenn zum Beispiel noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe noch nicht bekannt ist. Dabei handelt es sich häufig um Betriebskosten-Nachzahlungen für Zeiträume, die noch nicht abgerechnet wurden. Der Vermieter darf in diesem Fall zumindest einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, um die Nachzahlung mit dieser zu verrechnen.3

Sofern ein Verkauf des Mietobjekts während des laufenden Mietverhältnisses stattfindet, übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter. Damit übernimmt er auch den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution. Kann der Mieter vom neuen Eigentümer die Kaution nicht zurückerlangen (z. B. wegen Insolvenz), ist der alte Eigentümer weiter zur Rückzahlung verpflichtet.4
  • 1 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit (2007). Kaution. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 396.
  • 2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 684-685.
  • 3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 589.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 684-685.
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: 12/14/2019