Kaufpreisermittlung

Der Kaufpreis einer Immobilie wird aus der Summe des Grundstückspreises und des Preises für die baulichen Anlagen sowie dem Zubehör der Immobilie gebildet. Zu diesem Kaufpreis kommen zusätzlich die Grunderwerbsnebenkosten.
Der Kaufpreis ergibt sich aus dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Der Kaufpreis ist nach § 433 Abs. 2 BGB der Gegenwert des Käufers für den Kaufgegenstand.1
Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen sich die Parteien über das Entgelt geeinigt haben. Der Kaufpreis muss im Kaufvertrag mindestens in bestimmbarer Höhe angegeben werden.2 In der Praxis werden im Kaufvertrag im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG der Kaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für den Grund und Boden aufgeteilt. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass lediglich die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil abgeschrieben werden können. Ferner werden bewegliche Sachen und Zubehör separat ausgewiesen. Diese umfassen beispielsweise Einbauschränke oder Einbauküchen. Eine Aufteilung des Kaufpreises wird vorgenommen, da der Wert des Zubehörs nicht Gegenstand der Grunderwerbsteuerveranlagung ist.3
Ferner können, sofern es sich bei den Vertragsparteien um Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) handelt, bei der Kaufpreisermittlung auch umsatzsteuerliche Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle spielen. Optieren die Parteien zur Umsatzsteuer, was unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll ist, müssen diese Vereinbarungen im Kaufvertrag geregelt werden.4
Der Kaufpreis entspricht nicht zwangsläufig dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB einer Immobilie. Während der Verkehrswert beispielsweise „keine ungewöhnlichen Verhältnisse“ oder „persönlichen Verhältnisse“ berücksichtigt, können solche im Kaufpreis Berücksichtigung finden. So können Kaufpreisvereinbarungen getroffen werden, bei denen die Vertragsparteien oder eine der Vertragsparteien unter Zwang, Zeitdruck, aus der Not oder unter besonderer Rücksichtnahme handelt.5 Diese Tatsachen können den Kaufpreis in erheblichem Maße beeinflussen, nicht jedoch den Verkehrswert einer Immobilie.
Investoren, die den Preis einer Immobilie kalkulieren, berücksichtigen bei ihrer individuellen Kaufpreisermittlung auch die eigene Investitionsstrategie, vor deren Hintergrund sie beleuchten, was sie bereit sind, für die Immobilie maximal zu bezahlen. Dies richtet sich vor allem nach der Rendite-/Risikopräferenz der Investoren.
Generell werden neben dem Kaufpreis – bestehend aus Grundstückspreis, Preis der baulichen Anlagen und Preis für das Zubehör – auch die Grunderwerbsnebenkosten/Transaktionskosten berücksichtigt. Diese umfassen in der Regel die folgenden Positionen:

  • Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages
  • Kosten für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklerprovision, die der Erwerber bezahlen muss
  • Ggf. Kosten für die Vermessung des Grundstücks, wenn dies nötig ist und vertraglich vom Käufer übernommen werden muss
  • Ggf. Kosten für externe technische, steuerliche und wirtschaftliche Gutachten über die Immobilie
  • Streng genommen zählen somit auch Suchkosten und die Due Diligence zu den Grunderwerbsnebenkosten.6

Verfahren, die in der immobilienwirtschaftlichen Praxis zur Kaufpreisermittlung angewendet werden, sind meist die Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung (meist DCF in Verbindung mit IRR oder alternativ VoFi).

  • 1 Vgl. Gaßner, Otto (2007): Kaufpreis. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 391.
  • 2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
  • 3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
  • 4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
  • 5 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 331.
  • 6 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 471.
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: 12/12/2019