Instandhaltung

Gemäß der DIN 31051 wird unter dem Begriff Instandhaltung das Maßnahmenbündel zur Erhaltung und Wiederherstellung des Gebrauchs-, Funktions- und Soll-Zustands einer Immobilie verstanden. Ferner beinhaltet die Instandhaltung auch die Feststellung und Beurteilung des gegenwärtigen Zustands von Anlagen oder Gebäuden.1 Der Instandhaltungsgrad ist abhängig vom Abnutzungsvorrat. Nach Fertigstellung eines Gebäudes beträgt dieser 100 % und verringert sich durch die Nutzung stetig, sofern keine Instandhaltungsmaßnahmen dieser Abnutzung gegenüberstehen. Die Instandhaltung umfasst die Bereiche:  

  • Inspektion (Analyse des Ist-Zustandes, Bestimmung der Abnutzungsursachen und Ableitung von Instandhaltungsmaßnahmen)
  • Wartung (Maßnahmen zur Funktionserhaltung)
  • Instandsetzung (Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit)
  • Verbesserung (Modernisierung)
  • Schwachstellenanalyse2

Im Wohnungsbau muss zwischen der Instandhaltung im Mietrecht und im Wohnungseigentum unterschieden werden. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Demnach muss die Mietwohnung in einem gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustand gehalten werden. Das bedeutet, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen nicht beeinträchtigt wird. Die Instandhaltungspflicht für den Vermieter umfasst auch gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge. In der Vermieterpraxis dürfen sogenannte Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.

Für die Instandhaltung von Sondereigentum ist zu beachten, dass gemäß § 14 Nr. 1 WEG der Eigentümer hierfür selbst verantwortlich ist. Er hat sämtliche Kosten der Instandhaltung zu tragen. Im Gegensatz dazu wird die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich getragen. Die jeweiligen Instandhaltungsmaßnahmen werden regelmäßig in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen.3
Grundsätzlich ist die Instandhaltung Aufgabe des Eigentümers einer Immobilie. In Gewerbemietverträgen wird sie allerdings regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Die grundsätzliche Vertragsfreiheit ermöglicht eine individuelle Vereinbarung zur Übernahme der Instandhaltungskosten. In sogenannten Triple-net-Mietverträgen werden daher neben den Steuern und Versicherungen auch die gesamte Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes auf den Mieter umgelegt.4


  • 1 Vgl. Pfnür, Andreas (2011): Modernes Immobilienmanagement, 3. Aufl. Berlin, S. 113-114.
  • 2 Vgl. Kurzrock, Björn-Martin (2011): Lebenszyklus von Immobilien. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 430.
  • 3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 556-557.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 233.
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: 11/21/2019