Immobilienfonds

Immobilienfonds sammeln Gelder verschiedener privater und/oder institutioneller Investoren, um ein oder mehrere Immobilien oder Immobilienanlageprodukte zu erwerben. Sie sind als eine nicht börsennotierte Form der indirekten Immobilieninvestition einzuordnen und stehen damit im Spektrum der indirekten Immobilienanlageprodukte vor allem in Konkurrenz zu Immobilienaktien und REITs.
Eine indirekte, mittelbare Immobilieninvestition bedeutet, dass der Anleger Anteile (bzw. Aktien) an einer Gesellschaft zeichnet, die wiederum in Immobilien investiert. Durch Immobilienfonds haben Anleger somit die Möglichkeit, über professionell agierende Fondsgesellschaften bereits relativ kleine Beträge in großvolumige Immobilien zu investieren. Im Vergleich zu einer Direktinvestition in Immobilien zeichnen sich Immobilienfonds meist durch eine breite Streuung (i.d.R. verschiedene Immobilien in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten) und ein professionelles Anlagemanagement aus, das einen höheren Grad an Fungibilität und geringere Transaktionskosten mit sich bringt. Im Gegenzug fallen dafür, neben der Investitionssumme für die Immobilie selbst, Fondsmanagementgebühren, Ausgabeaufschläge, Kosten für Steuer- und Rechtsberatung, Mittelverwendungskontrolle usw. an.
Grundsätzlich können zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden werden:
• „Geschlossene Immobilienfonds“ zeichnen sich dadurch aus, dass nur eine begrenzte Anzahl von Investoren in den Fonds investieren kann und der Fonds eine bestimmte, vorab festgelegte Laufzeit hat (siehe auch Glossar: Geschlossene Immobilienfonds).1
• „Offene Immobilienfonds“ ermöglichen einer unbegrenzten Anzahl von Anlegern das börsentägliche Investment in Immobilien mittels auch kleinvolumiger Fondsanteile (Offene Immobilienpublikumsfonds).Die Fonds haben eine unbegrenzte Laufzeit. Maßgeschneiderte Produkte gibt es hier auch für institutionelle Investoren (Offene Immobilienspezialfonds).2
Sowohl geschlossene als auch offene Immobilienfonds unterliegen in Deutschland den rechtlichen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Ferner muss der Emittent der Fonds (eine sog. Kapitalverwaltungsgesellschaft) über eine „AIFM-Lizenz“ verfügen, um rechtswirksam Immobilienfonds aufzulegen.3

 

Fondsmanagement

Die Rolle des Fondsmanagements reicht von der Entwicklung einer Fondsidee über die Zusammenstellung des Fonds-Portfolios bis zum Management und der Abwicklung des Fonds. Zu den Aufgaben des Fondsmanagements gehören auch die Ansprache von potenziellen Investoren, die Akquise von Objekten sowie die anschließende Umsetzung der Managementstrategie. Weiterhin sind Marketingtätigkeiten sowie das regelmäßige Reporting an die Investoren und das Vorbereiten von Anlageausschusssitzungen laufende Aufgaben eines Fondsmanagers.

Geschlossene Immobilienfonds
Die Mindestinvestitionssumme beträgt bei geschlossenen Fonds in der Regel mindestens 10.000 Euro. Aufgrund der hohen Investitionssumme richten sich geschlossene Fonds mehrheitlich an vermögende private oder institutionelle Anleger. Geschlossene Fonds werden zur Zeichnung durch einen festgelegten Anlegerkreis aufgelegt und können aus einem oder mehreren Objekten bestehen. Sobald das benötigte Kapital eingezahlt ist, wird der Fonds geschlossen, d. h., keine weiteren Investoren können Fondsanteile zeichnen. Die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals und Auflösung des Fonds erfolgt dann i. d. R. nach der geplanten Haltedauer und dem erfolgreichen Verkauf des Objektes bzw. der Objekte.

Offene Immobilienfonds
Offene Fonds sind in der Höhe der auszugebenden Anteile, des Fondskapitals und der Anzahl der Gesellschafter nicht begrenzt. Sie unterliegen dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Fondsanteile offener Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit verkauft oder angekauft werden. Die Anteile von offenen Fonds sind übertragbar und die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel bei 50 EUR. Aufgrund dieser niedrigen Einstiegssumme sind offene Immobilienfonds auch für Kleinanleger attraktiv. Neben den offenen Publikumsfonds, die sich an einen breiten Anlegerkreis richten, existieren sog. offene Immobilien-Spezialfonds. Die Anleger in Spezialfonds müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen; typischerweise handelt es sich um institutionelle Anleger, beispielsweise Versicherungsunternehmen, Pensionskassen oder Stiftungen.

  • 1 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Strategie. Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 587-588.
  • 2 Vgl. Trübestein, Michael (Hrsg.) (2012): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 21.
  • 3 Vgl. EUR-Lex (2011): RICHTLINIE 2011/61/EU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010. Abrufbar im Internet. URL: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32011L0061&from=EN. Stand: 26.09.2015.
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: 12/14/2019