Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Bei einem 1.000 m² großen Grundstück und einer GRZ von 0,7 bedeutet dies, dass insgesamt 700 m² überbaut werden können. Geregelt wird dieser Begriff nach der deutschen Legaldefinition in § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO).1
Während im Flächennutzungsplan gem. § 5 Abs. 1 BauGB die Art der Bodennutzung und die allgemeine Art der baulichen Nutzung dargestellt wird, kann im Bebauungsplan zusätzlich das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden. Durch Festsetzung der Gemeinde können folgende Maße der baulichen Nutzung darin geregelt werden:

  • Grundflächenzahl (GRZ)
  • Geschossflächenzahl (GFZ)
  • Baumassenzahl (BMZ)
  • Zahl der Vollgeschosse (Z)
  • Höhe der baulichen Anlagen

Relevant für die GRZ ist das Baugrundstück. Dabei handelt es sich um das tatsächliche Bauland. Es ist vom Nichtbauland zu unterscheiden.2
Die zulässige Nutzbarkeit eines Baugrundstücks bezieht sich zunächst auf sämtliche baulichen Anlagen. Entsprechend werden Garagen, Stellplätze und Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen mitgerechnet. Dabei darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 bis 4 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die oben genannten Anlagen um bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.3
Bei der Festsetzung der GRZ durch die Gemeinde müssen gebietsabhängige Höchstmaße eingehalten werden. So kann beispielsweise für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete eine GRZ von lediglich 0,2 festgelegt werden während für Gewerbe- und Industriegebiete eine Grundflächenzahl von 0,8 zulässig ist.4
Die GRZ ist als Kennziffer der baulichen Ausnutzbarkeit eines Grundstücks ein wesentlicher Parameter für die Wertermittlung von Immobilien.5 Aus stadtplanerischer Perspektive ist die Begrenzung des Anteils der versiegelten Fläche wichtig, da die unversiegelten Grundstücksflächen der Versickerung des Regenwassers dienen.6

Folgendes Beispiel soll die Ermittlung der GRZ verdeutlichen:
Durch den Bebauungsplan ist eine GRZ von 0,5 festgelegt. Das Wohnhaus umfasst eine Grundfläche von 500 m², die Garagen haben eine Grundfläche von 150 m², die Zufahrt umfasst 90 m². Das Baugrundstück ist insgesamt 1000 m² groß.
Die zulässige Grundfläche beträgt: 1000 x 0,5 = 500 m²
Bei Überschreitung: 500 x 1,5 = 750 m²
Die Grundfläche beträgt insgesamt: 500 + 150 + 90 = 740 m², dies entspricht einer GRZ von 0,747

  • 1 Vgl. Bönker, Christian (2009). Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 24.
  • 2 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.
  • 3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.
  • 4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 474.
  • 5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 134.
  • 6 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 153.
  • 7 Eigenes Beispiel in Anlehnung an Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.
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: 12/16/2019