Betriebskosten

Betriebskosten werden im Bürgerlichen Gesetzbuch nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB wie folgt definiert:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Die Betriebskosten werden üblicherweise vom Eigentümer bezahlt und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Grundsätzlich ist dabei zwischen Mietverhältnissen für Wohn- und Gewerberaum zu unterscheiden.1
Bei Wohnungsmietverträgen können gem. § 556 Abs. 1 BGB nur die Betriebskosten auf den Wohnungsmieter umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt werden. Dabei handelt es sich um eine abschließende Aufzählung, welche Kosten im Rahmen einer Umlagevereinbarung auf den Mieter übertragen werden können.2 Hierzu gehören u.a. die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung oder des Hauswarts (vgl. Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003).3
Bei Gewerbemietverträgen kann darüber hinaus die Umlage weiterer Betriebskosten vereinbart werden. Aus diesem Grund wird in diesem Zusammenhang häufig der Begriff der Betriebskosten erweitert und durch den Begriff der Nebenkosten ersetzt.4 Hierzu gehört in der Praxis regelmäßig die Übernahme von Instandhaltungen oder der Verwaltungskosten. Dabei muss der Umfang der formularmäßig umlegbaren Kosten genau bestimmt sein.5 Um das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu verletzen, sollten die einzelnen Kosten in Formularverträgen genannt werden. Sofern die anfallenden Kosten für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht erkennbar sind, birgt dies für ihn ein unüberschaubares Risiko, welches eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und folglich unwirksam ist. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wird daher üblicherweise ein Katalog der Nebenkosten beigelegt, die zusätzlich zu den Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung zu tragen sind.6

Sofern der Mieter nur einen Teil des Objektes benutzt, sind die Betriebskosten dafür anteilig umzulegen. Dabei ist vertraglich zu vereinbaren, nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten umgelegt werden. Üblicherweise ist die Verteilung nach dem Flächenanteil bzw. bei verbrauchsabhängigen Kosten (z.B. Heizung, Wasser) nach individuellem Verbrauch unter Berücksichtigung der Flächen zu verteilen. Bei Leerstand müssen die anteiligen Kosten durch den Vermieter getragen werden.7
Üblicherweise werden monatliche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres muss der Vermieter über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abrechnen und ggf. zu viel bezahlte Vorauszahlungen erstatten. Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erfolgen (§556 Abs. 3 BGB), andernfalls erlischt bei Wohnraummietverträgen der Anspruch auf Nachzahlung. Wohnraummieter müssen bei Bedarf binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einspruch erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Für Gewerberäume gilt dies nicht.8

Die Betriebskosten sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, welche neben diesen die sogenannten nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten enthalten. Hierzu gehören gem. § 19 ImmoWertV Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.9
  • 1 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653
  • 2 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653.
  • 3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1687-1833.
  • 4 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1687-1833.
  • 5 Vgl. Schmidt, Joachim (2014): Recht der Immobilienverwaltung. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. München, S. 541.
  • 6 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653.
  • 7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 223.
  • 8 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 223.
  • 9 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV). Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf. Stand: 26.09.2015.
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: 12/12/2019