Bauträger

Bauträger führen gewerbsmäßig auf eigenem Grundstück in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung selbstständig Baumaßnahmen durch. Da sich das Grundstück im Eigentum des Bauträgers befindet, ist er gleichzeitig Bauherr und trägt das Bauherrenrisiko.1

 Baumaßnahmen können sowohl den Neubau von Bauwerken als auch den Umbau oder die Modernisierung solcher umfassen.2

Im Rahmen eines Bauträgervertrages verkauft der Bauträger das Objekt inklusive Grundstück an den Kunden. Sofern mit den Baumaßnahmen zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht begonnen bzw. die Maßnahmen zu dieser Zeit ausgeführt werden, verpflichtet sich der Bauträger zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und Bauzeichnungen.3 Dies ist auf die Eigenschaften des Bauträgervertrages zurückzuführen. So handelt es sich dabei um einen typengemischten Vertrag, der sowohl Elemente des Kaufvertragsrechts, als auch des Werkvertragsrechts enthält. Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden. Neben dem Vertrag selbst werden auch die Baubeschreibung und etwaige sonstige Anlagen notariell beurkundet.4

Für die Baudurchführung erhält der Bauträger vom Enderwerber in der Regel Vermögenswerte (Geld) in vorab vereinbarter Höhe. Damit geht der Erwerber ein generelles Risiko ein, da er im Falle von Baumängeln kein Druckmittel mehr gegenüber dem Bauträger hat. Ferner trägt er das Insolvenzrisiko des Bauträgers. Das Gesetz sieht daher umfangreiche Regelungen zum Gläubigerschutz (Erwerber) vor. So wird für die Ausübung der Bauträgertätigkeit zunächst eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO verlangt.5 Für die Übertragung der Vermögenswerte sieht die Makler- und Bauträgerverordnung in § 3 MaBV eine spezifische Abfolge vor. Danach müssen gewisse Grundvoraussetzungen (z. B. Vorliegen eines rechtswirksamen Vertrages und der erforderlichen Genehmigungen) für die Zahlungsverpflichtung bestehen. Sind diese gegeben, erfolgt eine stufenweise Zahlung durch den Erwerber, die sich nach dem Baufortschritt richtet (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Schlusszahlung ist nach Beseitigung sämtlicher gerügter Mängel fällig. Neben diesen Vorschriften kommen unterschiedliche BGB Regelungen (z. B. notarielle Beurkundungspflicht gem. § 311 b BGB) zum Tragen.6

In der Praxis treten unterschiedliche Unternehmen als Bauträger auf. So sind vor allem Wohnungsunternehmen, Bauunternehmen, Projektentwickler, Baubetreuer, Immobiliengesellschaften und Makler als Bauträger aktiv. Aber auch Unternehmer mit fachfremden Qualifikationen bieten immer wieder Bauträgerdienstleistungen an. Dabei übernimmt der Bauträger häufig nur die Koordinierung des Gesamtbauvorhabens und delegiert die einzelnen Aufgaben an Unternehmen wie Architekten, Baufirmen usw.7

Ähnlich wie der Bauträger übernimmt auch der Generalunternehmer (GU) die Gesamtkoordination eines Bauvorhabens. Allerdings unterscheiden sich beide Varianten. Für die Beauftragung eines Generalunternehmers muss der Bauherr das Grundstück zur Verfügung stellen. Aus diesem Grund ist für die Beauftragung des GU auch keine notarielle Beurkundung des Vertrages notwendig. Vielmehr handelt es sich um einen privatrechtlichen Werkvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.

  • 1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.
  • 2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
  • 3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 158.
  • 4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
  • 5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.
  • 6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
  • 7 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.
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: 12/12/2019