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A

Abnahmeverpflichtung

Gemäß § 640 BGB ist der Auftragnehmer eines Werkes verpflichtet, die vom Auftraggeber erbrachten Leistungen körperlich entgegenzunehmen und zu erklären, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkenne. Er muss also das vertragsgemäß hergestellte Werk abnehmen, sofern das Werk die vereinbarte Beschaffenheit liefert. Dies schreibt auch § 12 VOB/B vor, wonach die Abnahme binnen zwölf Werktagen nach Fertigstellung und deren Bekanntgabe durch den Auftragnehmer erfolgen muss.1
 
Die Abnahme und deren Zeitpunkt sind von außerordentlicher Bedeutung für die Abwicklung des Bauvertrages. Durch sie wird die Vergütung des Werkes fällig, die Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen zu laufen und die Gefahr geht auf den Auftragnehmer über. Ferner geht die Darlegungs- und Beweislast für bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehaltene Mängel auf den Auftraggeber über. Zeitgleich gehen auch nicht vorbehaltene Ansprüche wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen unter. Dies sollte der Auftraggeber sich daher vorbehalten.2 Die weitreichende Bedeutung führt dazu, dass die Abnahme eine der Hauptpflichten des Auftraggebers bei Bauverträgen darstellt. Die Erfüllung der Abnahmeverpflichtung kann deshalb vom Auftragnehmer im Notfall auch eingeklagt werden. Die genauen Fristen und Besonderheiten gemäß VOB/B sind dabei allerdings zu beachten.3
 
Sowohl das BGB als auch das VOB/B schreiben keine zwingende Formvorschrift für die Abnahme vor. Entsprechend kann sie auf unterschiedliche Weise erfolgen. In § 12 VOB/B wird die Möglichkeit der förmlichen Abnahme, die auf Verlangen einer Partei durchzuführen ist, beschrieben. Die förmliche Abnahme kann allerdings bereits im Vertrag vereinbart werden, was üblicherweise zu empfehlen ist. Bei dieser Form der Abnahme wird bei einer gemeinsamen Begehung der Befund protokolliert und Vorbehalte des Auftraggebers wegen Mängeln und Vertragsstrafen sowie diesbezügliche Einwände des Auftragnehmers aufgezeichnet.4
 
Sofern keine förmliche Abnahme vereinbart oder gewünscht wurde, gilt im VOB/B-Vertrag mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsmeldung durch den Auftragnehmer das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme).5
 
Eine andere Form der Abnahme kann durch die Ingebrauchnahme erfolgen. Sofern der Auftraggeber das Werk in Gebrauch nimmt, gilt nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Ingebrauchnahme das Werk als abgenommen. Diese Regelung gilt nicht, sofern bereits vor Ingebrauchnahme Mängel gerügt wurden. Sowohl die fiktive Abnahme als auch die durch Ingebrauchnahme kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Von der Abnahme durch den Auftragnehmer ist die öffentlich-rechtliche und technische Abnahme durch die Baubehörde zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich lediglich um die Überprüfung des Bauwerks auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den sicherheitstechnischen Vorgaben sowie die Abnahme der haustechnischen Anlagen.6



1 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
4 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.

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Akquisition

Akquisition beschreibt den strategischen Prozess, Geschäftsabschlüsse, insbesondere durch den Aufbau von Kontakten und die Festigung solcher, zu generieren. Übertragen auf die Immobilienwirtschaft lassen sich der Akquisition primär drei Zielsetzungen zuordnen. Diese umfassen alle Bemühungen, die darauf ausgerichtet sind, Immobilienobjekte zu erwerben, Kundenmandate für Dienstleistungen zu akquirieren oder Unternehmen bzw. Unternehmensbereiche zu übernehmen. Intention des Unternehmens ist dabei in der Regel die Generierung und/oder Sicherung von Erlösen bzw. Gewinnen über einen definierten Zeithorizont.

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Annuität

Gemäß § 640 BGB ist der Auftragnehmer eines Werkes verpflichtet, die vom Auftraggeber erbrachten Leistungen körperlich entgegenzunehmen und zu erklären, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkenne. Er muss also das vertragsgemäß hergestellte Werk abnehmen, sofern das Werk die vereinbarte Beschaffenheit liefert. Dies schreibt auch § 12 VOB/B vor, wonach die Abnahme binnen zwölf Werktagen nach Fertigstellung und deren Bekanntgabe durch den Auftragnehmer erfolgen muss.1
 
Die Abnahme und deren Zeitpunkt sind von außerordentlicher Bedeutung für die Abwicklung des Bauvertrages. Durch sie wird die Vergütung des Werkes fällig, die Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen zu laufen und die Gefahr geht auf den Auftragnehmer über. Ferner geht die Darlegungs- und Beweislast für bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehaltene Mängel auf den Auftraggeber über. Zeitgleich gehen auch nicht vorbehaltene Ansprüche wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen unter. Dies sollte der Auftraggeber sich daher vorbehalten.2 Die weitreichende Bedeutung führt dazu, dass die Abnahme eine der Hauptpflichten des Auftraggebers bei Bauverträgen darstellt. Die Erfüllung der Abnahmeverpflichtung kann deshalb vom Auftragnehmer im Notfall auch eingeklagt werden. Die genauen Fristen und Besonderheiten gemäß VOB/B sind dabei allerdings zu beachten.3
 
Sowohl das BGB als auch das VOB/B schreiben keine zwingende Formvorschrift für die Abnahme vor. Entsprechend kann sie auf unterschiedliche Weise erfolgen. In § 12 VOB/B wird die Möglichkeit der förmlichen Abnahme, die auf Verlangen einer Partei durchzuführen ist, beschrieben. Die förmliche Abnahme kann allerdings bereits im Vertrag vereinbart werden, was üblicherweise zu empfehlen ist. Bei dieser Form der Abnahme wird bei einer gemeinsamen Begehung der Befund protokolliert und Vorbehalte des Auftraggebers wegen Mängeln und Vertragsstrafen sowie diesbezügliche Einwände des Auftragnehmers aufgezeichnet.4
 
Sofern keine förmliche Abnahme vereinbart oder gewünscht wurde, gilt im VOB/B-Vertrag mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsmeldung durch den Auftragnehmer das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme).5
 
Eine andere Form der Abnahme kann durch die Ingebrauchnahme erfolgen. Sofern der Auftraggeber das Werk in Gebrauch nimmt, gilt nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Ingebrauchnahme das Werk als abgenommen. Diese Regelung gilt nicht, sofern bereits vor Ingebrauchnahme Mängel gerügt wurden. Sowohl die fiktive Abnahme als auch die durch Ingebrauchnahme kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Von der Abnahme durch den Auftragnehmer ist die öffentlich-rechtliche und technische Abnahme durch die Baubehörde zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich lediglich um die Überprüfung des Bauwerks auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den sicherheitstechnischen Vorgaben sowie die Abnahme der haustechnischen Anlagen.6



1 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
4 Vgl. Löchner, Stefan; Reischauer, Thomas (2014): Bauverträge. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 556.
5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 135.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 200-201.

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Anschaffungskosten

Anschaffungskosten bilden die Basis für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie sind definiert in § 255 Abs. 1 HGB wie folgt:

„Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.
Anschaffungskostenpreisminderungen sind abzusetzen.“1

Beim Immobilienerwerb beziehen sich die Anschaffungskosten auf den Kaufpreis abzüglich des relevanten Bodenwertes. Letzterer wird durch den Verkehrswert definiert, der sich aus dem Bodenrichtwert ableitet. Neben dem Kaufpreis für das Gebäude sind auch Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Kosten für die Due Diligence, Grunderwerbsteuer, etc.) bei den Anschaffungskosten zu berücksichtigen.2 Diese werden aufgeteilt in einen dem Bodenwert gehörenden Anteil und einen dem Gebäudewert entsprechenden Anteil. Letzterer fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA ein.
Finanzierungskosten sowie die dabei anfallenden Gebühren für Notar und Grundbuch zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern finden als Werbungskosten steuerliche Berücksichtigung.3

Wenn nach Anschaffung einer Immobilie innerhalb von drei Jahren mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für den Gebäudeerhalt investiert werden, stellen diese Investitionen nachträgliche Anschaffungskosten dar und müssen entsprechend über die Abschreibungssätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Wird diese Grenze nicht überschritten, können die Kosten als Werbungskosten abgezogen werden. Maßgeblich sind dabei die Rechnungsbeträge exklusive Mehrwertsteuer. Jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht dazu.4

Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung ist es relevant, ob die Aufwendung dazu dient, die Immobilie in einen gem. § 255 HGB „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen. Dies ist insbesondere bei Gebäuden der Fall, die zum Zeitpunkt des Erwerbes nicht genutzt sind. Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind Instandsetzungen und Modernisierungen als nachträgliche Anschaffungskosten zu bezeichnen, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes darstellen und innerhalb der oben genannten Frist und Höhe umgesetzt werden.
Ferner können Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen, wenn diese den Nutzungswert des Gebäudes steigern.5



1 Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Handelsgesetzbuch § 255 Bewertungsmaßstäbe. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html. Stand: 15.7.2015.
2 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.
3 Vgl. Haufe Gruppe (Herausgeber), Steuern.de (2015): Anschaffungskosten und Herstellungskosten bei Gebäuden. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.steuern.de/anschaffungskosten-gebaeude.html. Stand: 07.07.2015.
4 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.
5 Vgl. Sailer, Grabener, Matzen (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z, 10. Auflage, München, S. 79.


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Asset

Der aus dem Englischen stammende Begriff Asset kann im wirtschaftlichen Kontext mit Vermögensgegenstand übersetzt werden. Die sich im Eigentum von Personen, Unternehmen, der öffentlichen Hand oder anderen Institutionen befindlichen Assets haben stets einen aktuellen ökonomischen Wert, der in Zukunft idealerweise Cashflows generieren soll. Assets als Kapitalanlage lassen sich in unterschiedliche Asset Klassen mit verschiedenen Charaktereigenschaften einordnen. Immobilien stellen dabei eine solche Asset Klasse dar.

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Asset Klasse

Unter dem Begriff Asset Klasse werden Anlageklassen verstanden bzw. eine Einteilung des Kapitalmarktes in verschiedene Segmente von Anlageformen. Die wichtigsten, nicht abschließend zu nennenden, Anlageklassen sind  Immobilien,  Aktien,  festverzinsliche Wertpapiere,  liquide Mittel und  Rohstoffe.

Die verschiedenen Asset Klassen weisen hinsichtlich ihrer Herkunft (Branche, Region), Laufzeit, Fungibilität und damit hinsichtlich ihrer Rendite-Risiko-Profile unterschiedliche Eigenschaften auf. Zudem lassen sich Investitionen in bestimmte Asset Klassen weiter untergliedern. So müssen sich Anleger, die in Immobilien investieren wollen, zunächst die Frage stellen, ob sie direkte oder indirekte Investitionen tätigen möchten. Eine direkte Investition könnte beispielsweise der Bau einer Wohnimmobilie sein. Geldanlagen in Immobilienfonds oder -aktien stellen dagegen indirekte Immobilieninvestitionen dar. Wenn in der Immobilienwirtschaft von Asset Klassen gesprochen wird, sind meist die unterschiedlichen Nutzungsarten wie z.B. Büro, Wohnen, Handel, Logistik oder Pflegeimmobilien gemeint.

Wird im Zuge der Anlagestrategie eine Anlageklasse wie z.B. die Direktinvestition in Wohnimmobilien in München bevorzugt oder ausschließlich genutzt, spricht man von einer Fokussierung. Wird das Kapital hingegen auf mehrere Sektoren gestreut, handelt es sich dabei um eine Diversifikationsstrategie.

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Asset Management

Allgemein versteht man unter Asset Management von Immobilien oder auch Real Estate Asset Management (REAM) die aktive Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle von sämtlichen wertbeeinflussenden Maßnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios auf Objektebene während der Bewirtschaftungsphase. Durch gezielte Handlungen entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses einer Immobilieninvestition werden Maßnahmen ergriffen, die den Wert der Immobilie steigern, um so aus der laufenden Bewirtschaftung und der eventuell späteren Verwertung eine optimale Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erlangen.1 
Das Asset Management handelt dabei stets nach den Vorgaben des Portfolio Managements, um die Ziele des Eigentümers zu erfüllen.
Entsprechend gliedert sich das Real Estate Asset Management auf der strategischen Objektebene unter dem Investment- und Portfoliomanagement ein.

 
Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) (2011): Begrifflichkei-ten/Managementebenen/Funktionsbereich. Managementebenen. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gif-wiki.de/w/Begrifflichkeiten/Managementebenen/Funktionsbereiche. Stand: 16.10.2015.

Zwar ist das REAM lediglich auf der strategischen Objektebene tätig, allerdings kann dies sowohl die Betreuung von Einzelobjekten als auch von Portfolios umfassen.2
Von der Analyse und Bewertung von Objekten und Portfolios über die Bewirtschaftung und Optimierung bis hin zum Verkauf ist das Real Estate Asset Management während der gesamten Wertschöpfungsphase einer Immobilie aktiv. So werden gemeinsam mit dem Portfoliomanagement Objektstrategien verfasst, die über die gesamte Haltedauer angepasst und umgesetzt werden. Auch beim Objektverkauf wirkt das Asset Management selbst oder unterstützend mit.
Die jeweiligen Leistungen unterscheiden sich teilweise erheblich zwischen den einzelnen Unternehmen. Insbesondere folgende Aufgabenbereiche können allerdings dem Real Estate Asset Management zugeordnet werden:

- Definition einer Objektstrategie inklusive ständiger Anpassung sowie laufender Umsetzung
- Vertretung der Eigentümerinteressen
- Übernahme von Eigentümeraufgaben
- Optimierung und Reduzierung der laufenden Kosten
- Erstellen von Wirtschaftsplänen/Businessplänen
- Steuerung und Kontrolle von Property Management, Facility Management und ggf. weiteren Dienstleistern
- Qualitätsmanagement hinsichtlich der externen Dienstleister auf Objektebene
- Laufendes operatives Objekt-Reporting an das Portfoliomanagement
- Monitoring der laufenden Objektperformance
- Unterstützung des Portfoliomanagements bei Portfolioanalysen und Asset-Reports
- Identifizierung von Desinvestitionsmöglichkeiten und Steuerung bzw. Durchführung des Verkaufs



1 Vgl. Hoerr, Pamela (2011): Real Estate Asset Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 637.
2 Vgl. Hoerr, Pamela (2011): Real Estate Asset Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 637.
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B

Bauantrag

Der Bauantrag leitet das Baugenehmigungsverfahren eines Bauvorhabens ein. Er ist vom Bauherrn schriftlich zu stellen und muss vom Entwurfsverfasser (i.d.R. Architekt oder Ingenieur) mit unterzeichnet werden. Der Bauantrag ist üblicherweise bei der Gemeinde zu stellen, die den Bauantrag mit einer Stellungnahme an die Bauaufsichtsbehörde weiterleitet. In einigen Bundesländern ist der Bauantrag direkt bei den Bauaufsichtsbehörden einzureichen.1 
Dem Bauantrag sind die Bauvorlagen beizulegen. Diese umfassen sämtliche Unterlagen, die für die Bearbeitung und Beurteilung des Vorhabens notwendig sind.2 Dazu gehören unter anderem Bauzeichnungen, Berechnungen, Beschreibungen, Standsicherheitsnachweise, Wärmeschutznachweise, Schallschutznachweise usw.3 In den meisten Fällen müssen diese Unterlagen durch sogenannte Bauvorlagenberechtigte unterschrieben worden sein. Dabei handelt es sich üblicherweise um Architekten und Ingenieure. Für kleinere Wohngebäude, Garagen und sonstige untergeordnete Gebäude sind allerdings auch regelmäßig Personen berechtigt, die eine Meisterprüfung im Bauhandwerk absolviert haben.4 
Sofern der Bauherr bzw. Antragsteller nicht Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigter ist, ist in der Regel ein entsprechender Nachweis zu erbringen, dass der Bauherr zur Ausführung berechtigt ist. Auch mögliche Nachbarzustimmungen, die in einigen Bundesländern notwendig sind, müssen mit dem Bauantrag eingereicht werden.5
Nach Eingang des Bauantrags hat die Behörde den Bauantrag innerhalb einer Woche im Rahmen einer Vorprüfung zu untersuchen. Sofern die Bauvorlagen unvollständig oder mangelhaft eingereicht wurden, muss die Behörde den Bauantrag zurückweisen und dem Antragsteller Gelegenheit zur Stellungnahme gewähren. Sofern die Vorprüfung positiv ausfällt, hat die Bauaufsichtsbehörde die Antragsunterlagen an die Gemeinde zurückzuleiten. Durch den Zugehörigkeitsvermerk der Bauvorlagen erhalten diese im Falle einer Baugenehmigung Rechtsverbindlichkeit.6
Neben den Behörden, deren Aufgabenbereiche durch das Bauvorhaben tangiert sind, müssen die Gemeinden, die höhere Verwaltungsbehörde sowie die Nachbarn in das Baugenehmigungsverfahren einbezogen werden. Die Entscheidung über den Bauantrag wird in Form eines sog. Verwaltungsaktes erteilt.7



1 Vgl, Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 61.
2 Vgl. Keilich, Christian; Schneider, Hans-Josef (2014): Bauordnungsrecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1111-1112.
3 Vgl. Danz, Hartmut (2007). Bauantrag. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 73.
4 Vgl. Keilich, Christian; Schneider, Hans-Josef (2014): Bauordnungsrecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1111-1112.
5 Vgl. Danz, Hartmut (2007). Bauantrag. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 73.
6 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 61.
7 Vgl. Keilich, Christian; Schneider, Hans-Josef (2014): Bauordnungsrecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1111-1112.
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Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beschreibt ein Bauvorhaben gewerkeweise und legt den Umfang der Arbeiten sowie den Standard der Ausführung fest.1 
Die Baubeschreibung findet in unterschiedlichen Bereichen Anwendung. So verlangen Banken regelmäßig eine Baubeschreibung als Grundlage für die Finanzierungsentscheidung. Auch muss eine Baubeschreibung als beschreibender Teil der Bauvorlagen dem Bauantrag beigelegt werden. Dabei bestimmen sich Inhalt und Umfang nach den Bauvorlagenverordnungen der einzelnen Bundesländer.2
Die Baubeschreibung beinhaltet je nach Zweck unterschiedliche Themenbereiche. Hierzu gehören u.a.:

- Beschreibung des Vorhabens
- Gebäudemaße (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl)
- Wohnfläche/Nutzfläche
- Zu verwendende Baustoffe, Bauteile und Bauarten (z.B. Aufbau der Wände und Decken, Tragwerk des Daches, usw.)
- Angaben zu Feuerungsanlagen und Art der Brennstofflagerung
- Stellplätze
- Baukosten3

Eine Baubeschreibung ist unter anderem auch bei Bauträgerverträgen notwendig, da in diesem Fall in der Regel das Bauwerk noch nicht fertiggestellt ist. Daher ist bei Bauträgerverträgen besondere Sorgfalt auf die Beschreibung des Bauvorhabens zu legen. Das Bauwerk wird durch die textliche Baubeschreibung, Pläne, Ansichten und Schnitte erläutert. Der Bauträgervertrag verweist lediglich auf diese Unterlagen, sie werden daher gesondert beurkundet (sog. Bezugsurkunde).
Die Baubeschreibung stellt nach herrschender Rechtsmeinung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dies bedeutet, dass jede Abweichung von der Beschreibung zu einem Sachmangel führen würde, auch wenn die Qualität und die Zweckbestimmung des Bauwerks nicht beeinträchtigt sind. Aus diesem Grund sollte die Baubeschreibung so detailliert wie möglich den Leistungsumfang des Bauträgers beschreiben. Auch die Qualität und der Ausstattungsstandard sind zu erläutern.4 Sofern Prospekte durch den Bauträger als Vertriebsmittel eingesetzt werden, kann auch daraus der geschuldete Leistungsumfang ergehen.5 Es empfiehlt sich aus Sicht des Bauträgers daher vertraglich zu vereinbaren, dass weder Bau- und Leistungsbeschreibung noch übergebene Prospekte eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne der §§ 633 Abs. 2, 634 darstellen.6



1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 85.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 134.
3 Vgl. Bayerisches Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr (2015): Bauantragsformulare. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.stmi.bayern.de/buw/baurechtundtechnik/bauordnungsrecht/bauantragsformulare/. Stand: 14.10.2015.
4 Vgl. Bock, Jens (2014): Der Kauf vom Bauträger. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 232-233.
5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 85.
6 Vgl. Bock, Jens (2014): Der Kauf vom Bauträger. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 232-233.
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Baugenehmigung

Als Baugenehmigung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde für ein Bauvorhaben bezeichnet.1 Eine Baugenehmigung benötigt üblicherweise, wer ein Bauvorhaben plant. Sie entscheidet darüber, was gebaut werden darf. Bauten, die nicht genehmigt wurden, sind formell illegal („Schwarzbau“).2
Die Baugenehmigungsverfahren und die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden sind abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung in den Bundesländern, wodurch landesspezifische Unterschiede bestehen.
Genehmigungsbedürftig sind neben Neubauten üblicherweise auch Umbauten, Nutzungsänderungen und Abbrucharbeiten. Die einzelnen genehmigungsbedürftigen Vorhaben werden in den Landesbauordnungen aufgelistet. Unabhängig von den einzelnen landesspezifischen Regelungen wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens durch die Bauaufsichtsbehörde ein Regel-Prüfprogramm abgearbeitet. Dabei findet eine Prüfung im Sinne der öffentlich-rechtlichen Vorschriften statt. Dieser Prozess wird gestartet, sobald der Bauantrag mit den Bauvorlagen bei der jeweiligen Behörde eingereicht wurde.3
Sobald die Baugenehmigung beim Antragsteller schriftlich eingeht, gilt diese als wirksam. Sofern das Vorhaben genehmigt wurde, muss die Baugenehmigung keine Begründung enthalten. Wurde die Baugenehmigung nicht erteilt, gilt eine Begründungspflicht nach allgemeinem Verwaltungsrecht.4
Werden lediglich einzelne, sukzessive zu realisierende Abschnitte eines Vorhabens geplant, so können neben der Baugenehmigung auch Teilbaugenehmigungen beantragt werden. Auch Vorbescheide zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben können generell eingeholt werden.5
Eine Baugenehmigung bezieht sich stets auf das jeweilige Grundstück und kann folglich mit dem Grundstück verkauft werden. Der jeweilige Käufer kann die Baugenehmigung entsprechend ausnutzen, ohne dass die Behörde dies verhindern könnte.6
Sofern nicht innerhalb von vier Jahren nach Bekanntgabe der Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung mit dem Vorhaben begonnen wird oder wenn die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde, erlischt die Baugenehmigung automatisch. Diese Fristen können durch Angabe im Genehmigungsbescheid variieren.7
Die Baugenehmigung muss grundsätzlich als Kopie auf der Baustelle bereitgehalten werden. Auch dürfen die Bauarbeiten frühestens mit dem Vorliegen der Baugenehmigung begonnen werden, sodass eine entsprechende Prüfung durch das beauftrage Bauunternehmen notwendig ist; dies auch vor dem Hintergrund, dass sich durch die Genehmigung vielseitige Auswirkungen auf Verträge über die Bauausführung ergeben können.8



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 139.
2 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin: Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 129-130.
4 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin: Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 129-130.
6 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
7 Vgl. Danz, Hartmut (2007). Baugenehmigung. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 84-85.
8 Vgl. Bönker, Christian (2009): Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 64-65.
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Bauherr

Als Bauherr gilt, wer bei der Entwicklung eines Bauvorhabens wirtschaftlich und rechtlich verantwortlicher Auftraggeber ist. Sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen können als Bauherr auftreten. Zwar bereitet der Bauherr auf eigenen Namen Bauvorhaben vor, allerdings kann dies sowohl auf eigene als auch auf fremde Rechnung erfolgen. Sofern Vermögenswerte von Fremden eine Rolle spielen, muss der Bauherr über eine Gewerbelizenz nach § 34 c GewO verfügen.1
Als Bauherr wird häufig auch der Entwickler bzw. Investor (ggf. als Eigentümer des Grundstücks) bezeichnet. Er hat als Projektverantwortlicher die Einzelabläufe des Projektes technisch und wirtschaftlich zu kontrollieren, zu koordinieren und zu steuern. Der Bauherr kann dabei Teile seiner Managementaufgaben an Dritte vergeben. Üblicherweise übernehmen Architekten, Ingenieure und Projektsteuerer als Dienstleister Teile der Bauherrnaufgaben.2 Zu Beginn einer Projektphase hat der Bauherr klare Zielvorgaben zu definieren und das Projektbudget zu bestimmen.3 Zu den wesentlichen Aufgaben zählen während der Projektphase die Projektorganisation, das Vertragsmanagement, die Überwachung der Kosten, die Koordination der Genehmigungsverfahren aber auch das Qualitäts- und Terminmanagement. Ferner liegen die Projektfinanzierung und -vermarktung in der Verantwortung des Bauherrn.4 
Während der Bauphase und nach Fertigstellung trägt er die Verkehrssicherungspflicht, sofern nichts anderes geregelt wurde. Der Bauherr ist verpflichtet, nach Fertigstellung das Bauwerk mittels Bauabnahme abnehmen zu lassen. Erst dann ist der Betrieb des Gebäudes zulässig.5
In der Praxis übernehmen häufig Projektgesellschaften die Funktion des Bauherrn, um steuerliche und rechtliche Belange zu optimieren (Reduzierung von Steuerlast und Haftung).6



1 Vgl. JuraForum (2015): Bauherr. Abrufbar im Internet. URL: http://www.juraforum.de/lexikon/bauherr. Stand: 13.10.2015.
2 Vgl. Bohn, Thomas (2013): Management für Projektentwicklung und Planung. In: Schäfer, Jürgen; Conzen, Georg: Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung, 3. Aufl. München, S. 316.
3 Vgl. Fischer, Carsten; Bischoff, Thorsten (2008): Bau-Projektmanagement. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 304.
4 Vgl. Bohn, Thomas (2013): Management für Projektentwicklung und Planung. In: Schäfer, Jürgen; Conzen, Georg: Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung, 3. Aufl. München, S. 316.
5 Vgl. JuraForum (2015): Bauherr. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.juraforum.de/lexikon/bauherr. Stand: 13.10.2015.
6 Vgl. Fischer, Carsten; Bischoff, Thorsten (2008): Bau-Projektmanagement. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 304.
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Baumängel

Bei einem Bauprojekt stellt jede Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit einen Bau- bzw. Sachmangel dar. Nach § 633 BGB muss der Bauunternehmer „dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln“ verschaffen/übergeben.1 Um eine Leistung frei von Sachmängeln zu verschaffen, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

- Die Sache muss der vereinbarten Beschaffenheit und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
- Sofern die Beschaffenheitsvereinbarung nicht erfüllt ist, muss sie sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignen.
- Sofern keine vertragliche Verwendung vorausgesetzt ist, muss sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignen. Außerdem muss eine Beschaffenheit gegeben sein, die bei gleichartigen Werken geläufig ist und vom Auftraggeber so zu erwarten war.2

Im Fokus steht somit die Funktionstauglichkeit des Werkes. Der Mangelbegriff nach BGB stellt lediglich die Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit voraus. Damit ist allein entscheidend, ob der Auftraggeber erhalten hat, was er bestellt hat unabhängig davon, ob eine Gleichwertigkeit besteht bzw. kein Mangel der Funktionstauglichkeit vorliegt.3

Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn der Auftragnehmer diesen nicht selbst verursacht hat, sondern der Fehler eines anderen Ursache dafür ist. Dies könnte beispielsweise aufgrund mangelhafter Vorleistungen oder schadhaften Baustoffen der Fall sein. Sofern sich die Mängel auf die Leistung des Auftragnehmers auswirken und diese damit mangelhaft macht, muss er dafür aufkommen.4

Wenn ein Werk einen Mangel aufweist, hat der Auftraggeber gemäß § 634 BGB folgende Rechte:

1. Recht auf Nacherfüllung
2. Recht auf eigenständige Beseitigung des Mangels und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen
3. Rücktrittsrecht oder Recht auf Minderung der Vergütung
4. Recht auf Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Die Ansprüche auf Nacherfüllung, eigenständige Beseitigung, Rücktritt und Minderung sind im Gegensatz zu den Ansprüchen auf Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen verschuldensunabhängig.5



1 Vgl. Kromik, Wolfgang (2013): Haftung des Bauträgers für Baumängel. In: Kuffer, Johann; Wirth, Axel: Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht, 4. Aufl. Köln, S. 794-796.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 210.
3 Vgl. Kromik, Wolfgang (2013): Haftung des Bauträgers für Baumängel. In: Kuffer, Johann; Wirth, Axel: Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht, 4. Aufl. Köln, S. 794-796.
4 Vgl. Lailach, Martin (2009): Privates Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 568.
5 Vgl. Kromik, Wolfgang (2013): Haftung des Bauträgers für Baumängel. In: Kuffer, Johann; Wirth, Axel: Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht, 4. Aufl. Köln, S. 794-796.
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Baunebenkosten

Baunebenkosten sind ein Teil der Gesamtbaukosten, die zwingend erforderlich sind, um ein Gebäude zu errichten. Baunebenkosten gehören wie die reinen Baukosten zu den Herstellungskosten eines Gebäudes.1 Die Bestandteile der Baunebenkosten werden sowohl in der DIN 276 unter der Hauptgruppe 700 erfasst als auch in § 8 der II. Berechnungsverordnung. Inhaltlich decken sich beide Definitionen in etwa. Als Baunebenkosten werden dabei im Wesentlichen folgende Positionen genannt:

- Kosten der Architekten, Ingenieure und Sonderfachleute
- Verwaltungskosten des Bauherrn
- Behördenleistungen (z. B. Baugenehmigung, Gebrauchsabnahme)
- Kosten für die Finanzierungsbeschaffung, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen
- Grundsteuern während der Bauphase
- Beiträge zur Bauherrenhaftpflichtversicherung und Bauleistungsversicherung2
 

Eine weitere Definition der Baunebenkosten findet sich in § 22 ImmoWertV. Danach müssen bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren auch die „üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen“ berücksichtigt werden. In der Verkehrswertermittlung werden entsprechend der Definition Erfahrungswerte angesetzt. Solche finden sich beispielsweise in den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000). Dies unterscheidet den Ansatz gegenüber den Ausführungen der DIN und der II. Berechnungsverordnung, bei denen tatsächlich entstehende Kosten kalkulatorisch ermittelt werden.

Baunebenkosten differenzieren je nach Ort und Zeit. Ferner ist die Höhe von der jeweiligen Gebäudeart und Ausstattung abhängig. Üblicherweise werden sie als Prozentsatz der Baukosten angegeben.Die Literatur veröffentlicht hierfür durchschnittliche Erfahrungswerte zwischen 8 % und 22 % der Bauwerkskosten.4



1 Vgl. Sandner, Siegfried (2007). Verkehrswert. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 98-100.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 151.
3 Vgl. Sandner, Siegfried (2007). Verkehrswert. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 98-100.
4 Vgl. Kleiber, Wolfgang (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Aufl. Köln, S. 1846.

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Bauordnung

Die Bauordnungen erfassen das geltende Bauordnungsrecht der einzelnen Bundesländer. In Deutschland gehört das Bauordnungsrecht zu den Kompetenzen der Länder. Daraus ergeben sich unterschiedliche Vorschriften in den einzelnen Bundesländern. Festgelegt werden die Vorgaben zum Bau von Gebäuden in den einzelnen Bauordnungen der Länder. Diese basieren weitestgehend auf einer Musterbauordnung (MBO). Aufgrund der gemeinsamen Grundlagen ist die Regelsystematik der Landesbauordnungen daher überwiegend identisch.1 
Wesentliche Regelungsgegenstände der einzelnen Landesbauordnungen sind u.a.:

- Das Grundstück und seine Bebauung
- Bauliche Anlagen (Gestaltung, Anforderungen an die Bauausführung, Bauprodukte und -arten, Wände, Decken, Dächer, Rettungswege, Öffnungen, Umwehrungen, technische Gebäudeausrüstung, nutzungsbedingte Anforderungen)
- Grundpflichten der am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter)2

Neben materiellen Vorschriften sind auch formelle Regelungen über die Bauaufsichtsbehörden, das Genehmigungsverfahren und die Voraussetzungen für die Bauvorlageberechtigten in den Bauordnungen enthalten. In den Verwaltungsverfahren zeigen sich auch die meisten Unterschiede der einzelnen Landesbauordnungen.
Die Bauordnungen dienen letztlich als Ermächtigungsgrundlage für die gemeindlichen Satzungen, die beispielsweise in den Kommunen Vorgaben für Dachformen und Fassadengestaltungen enthalten.3
Jede Landesbauordnung wird ergänzt durch unterschiedliche Nebengesetze und Verordnungen, die Bestandteil des Bauordnungsrechts sind.4



1 Vgl. Keilich, Christian; Schneider, Hans-Josef (2014): Bauordnungsrecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1099-1100.
2 Vgl. IS-Argebau, Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder (Bauministerkonferenz) (2015): Musterbauordnung. Abrufbar im Internet. URL:
https://www.is-argebau.de/lbo/vtmb100.pdf. Stand: 14.10.2015.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 147.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 618.
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Baurecht

Das Baurecht im objektiven Sinne umfasst alle Vorschriften, die das Bauen betreffen.1 Unter dem Begriff Baurecht werden dabei in Deutschland das private und das öffentliche Baurecht verstanden. Das öffentliche Baurecht umfasst alle Rechtsfragen, bei denen staatliche Einrichtungen durch Gesetze, Rechtsverordnungen, Satzungen oder Verwaltungsakte die Beziehungen zu den Bürgern und Unternehmen beeinflussen können. Hierzu werden Flächennutzungspläne oder Bebauungspläne erlassen sowie Regeln zu Planfeststellungs- oder Baugenehmigungsverfahren definiert. Es liegt also eine Hoheitsgewalt der staatlichen Einrichtungen vor. Das öffentliche Baurecht subsummiert das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht.2 Im weiteren Sinne zählt auch das im 2. Kapitel des Baugesetzbuches geregelte besondere Städtebaurecht zum Baurecht. Dieses dient den städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen der Gemeinden.
Normen, die das Bauen in planungs- und wohnungsbaupolitischer Hinsicht berühren, wie beispielsweise das Raumordnungsgesetz und die Wohnungsbaugesetzte sind hingegen im eigentlichen Sinne nicht dem Baurecht zuzuschreiben.3
Primäre Ziele des öffentlichen Baurechts sind die Sicherstellung einer geordneten Bebauung und die Sicherheit von Bauwerken zu gewährleisten.
Sofern eine Gleichordnung der rechtlichen Parteien herrscht, spricht man vom privaten Baurecht. Dies ist dann der Fall, wenn Bürger oder Unternehmen untereinander oder mit staatlichen Einrichtungen rechtlich auf einer Ebene agieren. Hierzu gehören Rechtsnormen des Zivilrechts, die beispielsweise das Grundeigentum, Werkverträge aber auch Nachbarrechtsgesetze der einzelnen Bundesländer regeln.
Ziele des privaten Baurechts sind private Rechte und Pflichten der am Bau Beteiligten zu regeln und einen geeigneten Ausgleich von Leistung und Gegenleistung zu schaffen.
Hierfür werden Architektenverträge oder Bauträgerverträge vereinbart. Auch Bauverträge über die Erstellung eines Bauwerks oder die Beauftragung von Subunternehmen durch ein Bauunternehmen sind klassische Tatbestände des privaten Baurechts.4

Im subjektiven Sinne versteht man unter dem Baurecht das Recht eines Eigentümers, nach Belieben auf seinem Grundstück zu bauen. Dieses Recht wird von den Gemeinden beispielsweise durch Bebauungspläne gesetzlich beschränkt.5



1 Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung (2015): Baurecht. Abrufbar im Internet. URL: http://www.bpb.de/nachschlagen/lexika/recht-a-z/21897/baurecht. Stand: 13.10.2015.
2 Vgl. Zerr, Volker (2013): Der Bauvertrag. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 294.
3 Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung (2015): Baurecht. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.bpb.de/nachschlagen/lexika/recht-a-z/21897/baurecht. Stand: 13.10.2015.
4 Vgl. Zerr, Volker (2013): Der Bauvertrag. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 294.
5 Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung (2015): Baurecht. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.bpb.de/nachschlagen/lexika/recht-a-z/21897/baurecht. Stand: 13.10.2015.Komplette Definition anzeigen

Bauträger

Bauträger führen gewerbsmäßig auf eigenem Grundstück in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung selbstständig Baumaßnahmen durch. Da sich das Grundstück im Eigentum des Bauträgers befindet, ist er gleichzeitig Bauherr und trägt das Bauherrenrisiko.1 Baumaßnahmen können sowohl den Neubau von Bauwerken als auch den Umbau oder die Modernisierung solcher umfassen.2 Im Rahmen eines Bauträgervertrages verkauft der Bauträger das Objekt inklusive Grundstück an den Kunden. Sofern mit den Baumaßnahmen zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht begonnen bzw. die Maßnahmen zu dieser Zeit ausgeführt werden, verpflichtet sich der Bauträger zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und Bauzeichnungen.3 Dies ist auf die Eigenschaften des Bauträgervertrages zurückzuführen. So handelt es sich dabei um einen typengemischten Vertrag, der sowohl Elemente des Kaufvertragsrechts, als auch des Werkvertragsrechts enthält. Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden. Neben dem Vertrag selbst werden auch die Baubeschreibung und etwaige sonstige Anlagen notariell beurkundet.4
 
Für die Baudurchführung erhält der Bauträger vom Enderwerber in der Regel Vermögenswerte (Geld) in vorab vereinbarter Höhe. Damit geht der Erwerber ein generelles Risiko ein, da er im Falle von Baumängeln kein Druckmittel mehr gegenüber dem Bauträger hat. Ferner trägt er das Insolvenzrisiko des Bauträgers. Das Gesetz sieht daher umfangreiche Regelungen zum Gläubigerschutz (Erwerber) vor. So wird für die Ausübung der Bauträgertätigkeit zunächst eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO verlangt.5 Für die Übertragung der Vermögenswerte sieht die Makler- und Bauträgerverordnung in § 3 MaBV eine spezifische Abfolge vor. Danach müssen gewisse Grundvoraussetzungen (z. B. Vorliegen eines rechtswirksamen Vertrages und der erforderlichen Genehmigungen) für die Zahlungsverpflichtung bestehen. Sind diese gegeben, erfolgt eine stufenweise Zahlung durch den Erwerber, die sich nach dem Baufortschritt richtet (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Schlusszahlung ist nach Beseitigung sämtlicher gerügter Mängel fällig. Neben diesen Vorschriften kommen unterschiedliche BGB Regelungen (z. B. notarielle Beurkundungspflicht gem. § 311 b BGB) zum Tragen.6

In der Praxis treten unterschiedliche Unternehmen als Bauträger auf. So sind vor allem Wohnungsunternehmen, Bauunternehmen, Projektentwickler, Baubetreuer, Immobiliengesellschaften und Makler als Bauträger aktiv. Aber auch Unternehmer mit fachfremden Qualifikationen bieten immer wieder Bauträgerdienstleistungen an. Dabei übernimmt der Bauträger häufig nur die Koordinierung des Gesamtbauvorhabens und delegiert die einzelnen Aufgaben an Unternehmen wie Architekten, Baufirmen usw.7
 
Ähnlich wie der Bauträger übernimmt auch der Generalunternehmer (GU) die Gesamtkoordination eines Bauvorhabens. Allerdings unterscheiden sich beide Varianten. Für die Beauftragung eines Generalunternehmers muss der Bauherr das Grundstück zur Verfügung stellen. Aus diesem Grund ist für die Beauftragung des GU auch keine notarielle Beurkundung des Vertrages notwendig. Vielmehr handelt es sich um einen privatrechtlichen Werkvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.



1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 158.
4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 84-86.
7 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-692.

 

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Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (B-Plan) regelt die Baurechte für Eigentümer von Grundstücken, die sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden.1 Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Durch die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung hat der B-Plan Rechtsnormqualität. In der Regel bezieht sich der B-Plan auf ein bestimmtes Gemeindegebiet.
Grundsätzlich ist er aus dem gültigen Flächennutzungsplan heraus zu entwickeln. In Ausnahmefällen kann von diesem Grundsatz abgewichen werden.2
Der Bebauungsplan setzt sich aus einer Zeichnung mit textlichen Angaben zusammen. Die Zeichnung grenzt den B-Plan räumlich ab. Die textlichen Angaben geben die Festsetzungen der Rechtsnorm an. Hierzu gehören insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung, welche sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergeben. Als Art der baulichen Nutzung kann die Gemeinde den Gebietstyp festlegen. Hierzu gehören beispielsweise das Allgemeine Wohngebiet (WA), Kerngebiet (MK) usw. Als Maß der baulichen Nutzung werden üblicherweise Festsetzungen zur Geschoss- und Grundfläche getroffen. Dabei stellen die Kennziffern der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Grundflächenzahl (GRZ) die maßgeblichen Grenzen für die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke dar.3 Sämtliche zulässigen Festsetzungsmöglichkeiten der Gemeinde sind in einem Katalog des §9 Abs. 1 Nr. 1 bis 26 BauGB in Verbindung mit den Absätzen 2 bis 4 dargestellt. Daneben muss nach § 9 Abs. 7 BauGB auch der räumliche Geltungsbereich festgelegt werden.
Grundsätzlich wird zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Bebauungsplan unterschieden. Ein qualifizierter B-Plan liegt vor, wenn Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung getroffen sind und die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen enthalten sind.4 Einfache Bebauungspläne haben einen begrenzten Regelungsinhalt und werden angewendet, wenn die Gemeinde zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Einfluss auf die Bebauung nehmen will. Dieser eignet sich vor allem für Nutzungsausschlüsse bzw. Nutzungseinschränkungen. So kann beispielsweise die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben gesteuert werden.5
Des Weiteren existiert der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB. Dieser ist zwar weitestgehend mit herkömmlichen Bebauungsplänen identisch, allerdings ist er nach Maßgabe eines Vorhaben- und Erschließungsplanes auf ein bestimmtes Bauprojekt zugeschnitten, das nach gegebenem Baurecht nicht zulässig wäre. Dabei verpflichtet sich der Vorhabensdurchführende gegenüber der Gemeinde, das Projekt innerhalb eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen sowie die Planungs- und Erschließungskosten zumindest teilweise zu tragen.
Ergänzt werden alle Bebauungspläne durch eine sogenannte Begründung, welche die Ziele, Zwecke und Auswirkungen des Bebauungsplanes darlegen. Die Begründung wird durch den Umweltbericht ergänzt, der die Ergebnisse der Umweltprüfung zusammenfasst.6



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 164.
2 Vgl. Fleckenstein, Martin (2014): Städtebaurecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1064.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 133-134.
4 Vgl. Fleckenstein, Martin (2014): Städtebaurecht. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1064.
5 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 149.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 133-134
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Betriebskosten

Betriebskosten werden im Bürgerlichen Gesetzbuch nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB wie folgt definiert:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Die Betriebskosten werden üblicherweise vom Eigentümer bezahlt und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Grundsätzlich ist dabei zwischen Mietverhältnissen für Wohn- und Gewerberaum zu unterscheiden.1
Bei Wohnungsmietverträgen können gem. § 556 Abs. 1 BGB nur die Betriebskosten auf den Wohnungsmieter umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt werden. Dabei handelt es sich um eine abschließende Aufzählung, welche Kosten im Rahmen einer Umlagevereinbarung auf den Mieter übertragen werden können.2 Hierzu gehören u.a. die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung oder des Hauswarts (vgl. Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003).3 
Bei Gewerbemietverträgen kann darüber hinaus die Umlage weiterer Betriebskosten vereinbart werden. Aus diesem Grund wird in diesem Zusammenhang häufig der Begriff der Betriebskosten erweitert und durch den Begriff der Nebenkosten ersetzt.4 Hierzu gehört in der Praxis regelmäßig die Übernahme von Instandhaltungen oder der Verwaltungskosten. Dabei muss der Umfang der formularmäßig umlegbaren Kosten genau bestimmt sein.5 Um das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu verletzen, sollten die einzelnen Kosten in Formularverträgen genannt werden. Sofern die anfallenden Kosten für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht erkennbar sind, birgt dies für ihn ein unüberschaubares Risiko, welches eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und folglich unwirksam ist. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wird daher üblicherweise ein Katalog der Nebenkosten beigelegt, die zusätzlich zu den Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung zu tragen sind.6

Sofern der Mieter nur einen Teil des Objektes benutzt, sind die Betriebskosten dafür anteilig umzulegen. Dabei ist vertraglich zu vereinbaren, nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten umgelegt werden. Üblicherweise ist die Verteilung nach dem Flächenanteil bzw. bei verbrauchsabhängigen Kosten (z.B. Heizung, Wasser) nach individuellem Verbrauch unter Berücksichtigung der Flächen zu verteilen. Bei Leerstand müssen die anteiligen Kosten durch den Vermieter getragen werden.7
Üblicherweise werden monatliche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres muss der Vermieter über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abrechnen und ggf. zu viel bezahlte Vorauszahlungen erstatten. Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erfolgen (§556 Abs. 3 BGB), andernfalls erlischt bei Wohnraummietverträgen der Anspruch auf Nachzahlung. Wohnraummieter müssen bei Bedarf binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einspruch erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Für Gewerberäume gilt dies nicht.8

Die Betriebskosten sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, welche neben diesen die sogenannten nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten enthalten. Hierzu gehören gem. § 19 ImmoWertV Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.9



1 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653.
2 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653.
3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1687-1833.
4 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1687-1833.
5 Vgl. Schmidt, Joachim (2014): Recht der Immobilienverwaltung. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. München, S. 541.
6 Vgl. Schlosser, Daniela (2009). Mietrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 653.
7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 223.
8 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 223.
9 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV). Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf. Stand: 26.09.2015.Komplette Definition anzeigen

Brutto-Grundfläche

Nach der DIN 277 ergibt sich die Brutto-Grundfläche (BGF) eines Gebäudes aus der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen sowie deren konstruktiver Umschließung. Sie bemisst sich also nach den äußeren Abmessungen eines Gebäudes.1
Die BGF findet sowohl bei der Kostenkalkulation im Hochbau entsprechend der DIN 276, als auch bei den Normalherstellungskosten (NHK 2000/2010) für die Wertermittlung sowie beim Vergleich von Bauwerken Anwendung.2
Häufig wird fälschlicherweise die Brutto-Grundfläche mit der (Brutto-)Geschossfläche verwechselt oder gleichgesetzt.3 Die Geschossfläche ist gem. § 20 BauNVO nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Geschossen zu ermitteln. Dabei bleiben Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen und bauliche Anlagen unberücksichtigt.4
Die Brutto-Grundfläche wird unterteilt in die Netto-Grundfläche und die Konstruktions-Grundfläche. Die Netto-Grundfläche (NGF) umfasst die Fläche der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen. Sie gliedert sich in die Nutzfläche (NF), technische Funktionsfläche (TF) und in die Verkehrsfläche (VF). Ferner zählen zur Netto-Grundfläche auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen oder fest eingebauten Gegenständen (z.B. Ofen).
Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt sich aus der Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen. Dazu gehören u.a. Wände, Stützen, Schornsteine, Wandnischen, Wandöffnungen, Fenster, Türen usw.5
Somit kann die BGF vereinfachend wie folgt dargestellt werden:

BGF = NGF + KGF
NGF = NF + TF + VF6

Die Grundflächen von Bauwerken sind entsprechend ihrer Zugehörigkeit zu folgenden drei Bereichen getrennt zu berechnen:
Bereich a): „Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Dazu zählen die Grundflächen des Kellergeschosses, Erdgeschosses, Obergeschosses, Dachgeschosses.
Bereich b): „Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Hierzu zählen Durchfahrten, überdeckte Balkone oder Loggias.
Bereich c): „Nicht überdeckt.“ Dazu zählen nicht überdeckte Balkone oder nicht überdeckte Terrassen. Dachüberstände gelten in diesem Zusammenhang nicht als Überdeckung.7

Bei der Berechnung der BGF finden u.a. Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen und nicht nutzbare Dachflächen keine Berücksichtigung. Dabei handelt es sich um Flächen, die keine nutzbaren Grundrissebenen sind.8 Bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren finden diese Bestandteile des Bauwerks als „besondere Bauteile“ Eingang in die Berechnung.

Die DIN 277 umfasst darüber hinaus einige detaillierte Vorgaben für die Berechnung der BGF, die im Einzelfall unbedingt berücksichtigt werden müssen.



1 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 156.
2 Vgl. Weber, Ulrich (2007): Brutto-Grundfläche (BGF). In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 178.
3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
4 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO). § 20 Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche. Abrufbar im Internet. URL
http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__20.html. Stand: 26.09.2015.
5 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
6 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.
7 Vgl. Weber, Ulrich (2007): Brutto-Grundfläche (BGF). In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 178.
8 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 224-226.

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Bruttomietzins

Der Bruttomietzins besteht aus dem tatsächlichen Mietzins (üblicherweise Nettokaltmiete) sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen. Häufig werden auch die Begriffe „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ hierfür synonym verwendet. Allerdings bestehen klare Unterschiede. Bei der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete sind die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Die turnusmäßige Abrechnung der Betriebskosten findet nicht statt, womit der Vermieter auch keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen kann. Gleichzeitig hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.1
Die Bruttokaltmiete umfasst den Mietzins sowie sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, außer Heiz- und Warmwasserkosten („kalte Betriebskosten“).2 Diese Form ist in der Praxis sowohl bei Gewerbe- als auch Wohnungsmietverträgen aufgrund der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989, wonach Heiz- und Warmwasser-Kosten nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind, üblich.3 Die Bruttowarmmiete ist nur noch in Ausnahmefällen (z.B. bei Boardinghäusern) anwendbar.
Grundsätzlich stellt die Bruttowarmmiete den Vermieter vor die Herausforderung, dass eine isolierte Anpassung der Betriebskosten nicht ohne Weiteres möglich ist. Vielmehr muss er den Bruttomietzins insgesamt erhöhen und dabei die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung beachten. Da diese jedoch überwiegend auf Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) basieren, kann die Mietanpassung nur sehr eingeschränkt umgesetzt werden.4
In der Praxis findet die Bruttowarmmiete aufgrund der Mietanpassungsschwierigkeiten nur selten Anwendung, sodass üblicherweise eine Nettokaltmiete sowie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.
In der Rechtspraxis wird üblicherweise von Entgelt oder Mietzins gesprochen. Eine klare und einheitliche Differenzierung der Begrifflichkeiten findet nicht statt.5 In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden daher für den Bruttomietzins oft unterschiedliche Begriffe synonym verwendet. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:

• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
• Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
• Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung6




1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
2 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007). Bruttomiete. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 180-181.
3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 235.
5 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007). Bruttomiete. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 180-181.
6 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015.Komplette Definition anzeigen

B-Standort

Die Bezeichnung B-Standort, auch B-Stadt oder Potenzialstadt genannt, stellt eine subjektive Bewertung eines Standortes dar. Üblicherweise werden Standorte in drei oder vier Klassen unterteilt: A-, B-, C- und/oder D-Standort. Ein A-Standort/eine A-Stadt ist z. B. eine Großstadt mit über 500.000 Einwohnern mit nationaler oder gar internationaler Bedeutung. Neben der Einwohnerzahl fließen weitere marktspezifische Charakteristika wie beispielweise Büroflächenumsatz, Wirtschaftsleistung oder Kaufkraft in die Standort-Klassifikation ein. Die Einordnung in die Klassen geht auch typischerweise mit unterschiedlichen Rendite-Risikoprofilen der Standorte einher. Eine Investition in eine Immobilie an einem B-Standort verspricht, im Vergleich zu Immobilieninvestitionen an A-Standorten, i. d. R. höhere Renditen bei höheren Risiken. Höhere Renditen werden meist durch niedrigere Kaufpreise bedingt. Die Risiken spiegeln sich z. B. in Vermietungs- und Wiederverkaufsrisiken wider. Neben dieser makroanalytischen Bewertung eines Standortes im Kontext eines Landes oder einer Region werden Immobilien mikroanalytisch, z. B. auf der Ebene von Stadtteillagen, in 1A-, 2A-, 1B- oder 2B-Lagen innerhalb der Makrostandorte klassifiziert.

Zu den deutschen A-Standorten zählen klassischerweise die Top-7-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Als B-Standorte werden meist Potenzialstädte mit 150.000 bis 500.000 Einwohnern bezeichnet, die einen bedeutenden Büromarkt mit vielversprechender zukünftiger Nachfrageentwicklung sowie geringen Spannen der Spitzenmieten vorweisen. Bedeutende Potenzialstädte sind beispielweise wichtige Wirtschaftsstandorte wie Hannover oder Universitätsstädte wie Münster. C- und D-Städte sind entsprechend kleinere Städte von geringerer Bedeutung für den jeweiligen Immobilienmarkt.

Eine exemplarische Klassifikation der Bulwiengesa AG in A-, B-, C- und D-Standorte ist auf der Website von RIWIS Online zu finden:
http://www.riwis.de/online_test/info.php3?cityid=&info_topic=allg.  

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Buchwert

Buchwerte sind die Beträge, die in der Bilanz eines Unternehmens auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesen werden.1 Auf der Aktivseite bestehen diese aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, gegebenenfalls nach Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, AfA) oder Zuschreibungen.2 
Sofern kaufmännische Buchführungspflichten bestehen, ist die Prüfung der Buchwerte eine Standardaufgabe, die bei Kapitalanlagegesellschaften einem konkreten Bewertungsprozedere unterliegen.3
Buchwerte werden jeweils schematisch zum Ende eines Buchungsjahres durch die handels- und steuerrechtlich zulässigen Abschreibungssätze verändert, sodass diese in der Regel nicht mit den tatsächlichen Zeit- bzw. Marktwerten der Wirtschaftsgüter übereinstimmen.4 Durch die Differenz zwischen Buchwert und Zeitwert entstehen stille Reserven bzw. stille Lasten, welche bei der Aufdeckung der Besteuerung unterliegen.5 Diese sogenannten Buchgewinne oder Buchverluste entstehen üblicherweise beim Verkauf des Unternehmens oder einzelner Wirtschaftsgüter wie Immobilien.6
Je nach verwendetem Rechnungslegungssystem (HGB, US-GAAP oder IFRS) kann der Buchwert zu unterschiedlichen Wertansätzen in der Bilanz führen.
Gemäß § 7 Abs. 4 EStG beträgt der steuerlich zulässige Abschreibungssatz bei Wohnimmobilien, die nach 1925 fertiggestellt wurden, derzeit 2 Prozent. Für Gebäude, die vor dieser Zeit fertiggestellt worden sind, beträgt er 2,5 Prozent. Für Gewerbeimmobilien, die nach 1985 fertiggestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz 3 Prozent. Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang, dass nur die aufstehenden Gebäude, nicht aber der Grundstückwert der Abschreibung unterliegen.7 Die Abschreibung erfolgt nach der linearen Abschreibungsmethode.
Immobilien erfahren allerdings in der Realität, insbesondere in attraktiven Märkten, üblicherweise eher einen Wertzuwachs als einen Wertabschlag. Dies hängt damit zusammen, dass die Gesamtnutzungsdauer durch Modernisierung und Instandhaltung verlängert werden kann und dass Immobilien nicht nur nach deren substanziellen Werten, sondern hauptsächlich nach ihren zukünftig zu erwartenden Erträgen bewertet werden.



1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 96.
2 Vgl. Arians, Georg; Pohl, Klaus (2007): Buchwert. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 181.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 96.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 236.
5 Vgl. Arians, Georg; Pohl, Klaus (2007): Buchwert. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 181.
6 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 236.
7 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html. Stand: 11.08.2015.Komplette Definition anzeigen

Businessplan

Der Businessplan ist das entscheidende Instrument, um die Unternehmensleitung, aktuelle und zukünftige Geschäftspartner, Gesellschafter oder Investoren von einer Geschäftsidee zu überzeugen und darzulegen, wie vertrauenswürdig, rentabel und perspektivenreich ein Vorhaben ist.

Der Businessplan beinhaltet die Realisierungsstrategie der Investorenziele mit allen wesentlichen Voraussetzungen, Planungen und Maßnahmen in einem festgelegten Zeithorizont. Bildlich gesprochen ist der Businessplan demnach die in Zahlen gegossene Strategie.

Vor allem im Asset Management ist der Businessplan nicht nur Planungsinstrument, sondern auch Handlungsanweisung und Mittel zur Erfolgskontrolle. Auch im Kontext des Real Estate Asset Managements ist der Businessplan ein zentrales Instrument zum effizienten Management von Immobilieninvestments.

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C

Cashflow

In der Finanzwirtschaft bezeichnet man als Cashflow den in einem Unternehmen erwirtschafteten Überschuss, der entweder für Gewinnausschüttungen oder zur Deckung interner Investitionsauszahlungen verwendet werden kann.1
In der Immobilienpraxis ist der Cashflow die periodengerechte, detailgenaue Darstellung der Differenz der Ein-und Auszahlungen, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Die Cashflow-Projektion einer Immobilie wird zum Zweck der Immobilienwertermittlung, der Immobilieninvestition oder -finanzierung, aber auch als Business-Plan im laufenden Asset Management und in der Projektentwicklung aufgestellt. Entsprechend können aus dem Cashflow die Finanz- und Ertragskraft einer Immobilie oder eines Portfolios abgeleitet werden.2
Je nach betrachteter Zahlungsgröße sind unterschiedliche Arten zu differenzieren.
In der Immobilienwirtschaft können folgende Arten unterschieden werden:

Direkter (operativer) Cashflow:
Der direkte Cashflow berücksichtigt die Erst-Investitionskosten in t0, also zum Ankaufszeitpunkt der Immobilie. Hierzu gehören der Ankaufspreis der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten (z.B. Makler, Notar, Grundbucheintragung). Einnahmen werden in einer dem Ankaufszeitpunkt t0 folgenden Periode tn überwiegend durch die Vermietung bzw. Verpachtung erzielt. Darüber hinaus fallen während der Haltephase einer Immobilie laufende Kosten innerhalb einer jeden Periode tn an. Diese umfassen beispielsweise Betriebskosten, Wartungskosten, Verwaltungskosten aber auch periodenspezifische Ausgaben, wie Modernisierungskosten. Am Ende der Haltephase der Immobilie entsteht i.d.R. ein positiver Cashflow durch den Verkauf der Immobilie abzüglich der damit verbundenen Veräußerungskosten. Der Einnahmenüberschuss je Periode ergibt sich aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben.3

Indirekter (Investment-)Cashflow:
Der aus dem direkten Cashflow abgeleitete Einnahmenüberschuss kann für den indirekten Cashflow verwendet werden. Hierzu zählen beispielsweise Fremdkapitalzinsen, Tilgung oder die Reinvestition in Finanzalternativen. Auch Steuerzahlungen sind im indirekten Cashflow zu berücksichtigen.4

Sowohl der direkte als auch der indirekte Cashflow sind für die Ermittlung von international etablierten Renditekennzahlen bei der dynamischen Investitionsrechnung nötig.5 Kennzahlen wie der Nettobarwert einer Investition oder der interne Zinsfuß können aus ihm abgeleitet werden. Zudem bildet der direkte Cashflow die Grundlage für die Verkehrswertermittlung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode).
Der Cashflow einer Immobilie von der Ankaufsphase bis zur Verkaufsphase kann vereinfachend wie folgt dargestellt werden.



Abbildung: Immobilien-Cashflow
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Hoerr, Pamela (2011): Real Estate Asset Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 645.



1 Vgl. Franke, Günter; Hax, Herbert (2003): Finanzwirtschaft des Unternehmens und Kapitalmarkt, 5. Aufl., Berlin Heidelberg, S. 15.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 550.
3 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
4 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
5 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868-870.
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Cash-in

Anmerkung des Autors: Der Begriff Cash-in wird in der einschlägigen Literatur nicht verwendet. Die folgende Definition beinhaltet somit vom Autor selbstständig entwickelte Gedanken. Gerne können diese durch „Expertenmeinungen“ von CORPUS SIREO ergänzt werden.

Sämtliche einzahlungswirksamen Erträge, die innerhalb einer Periode entstehen, werden als Cash-in im Cashflow berücksichtigt.
In der Immobilienwirtschaft wird grundsätzlich zwischen dem direkten Cashflow und dem indirekten Cashflow unterschieden.1

Cash-in im direkten Cashflow:
Der direkte Cashflow berücksichtigt alle direkt mit der Immobilie verbundenen laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie die Anschaffungsinvestition. Als Cash-in gelten in diesem Zusammenhang überwiegend folgende einzahlungswirksame Erträge:
- Mieteinnahmen
- Pachteinnahmen
- Sonst. immobilienbezogene Einnahmen
- Nebenkostenvorauszahlungen
- Verkaufserlöse

Cash-in im indirekten Cashflow:
Der aus dem direkten Cashflow abgeleitete Einnahmenüberschuss kann für den indirekten Cashflow verwendet werden. Hierzu zählen beispielsweise Fremdkapitalzinsen, Tilgung, Steuern oder die Reinvestition in Finanzalternativen.2 Als Cash-in können beim indirekten Cashflow folgende einzahlungswirksamen Erträge genannt werden:
- Zinseinnahmen aus Wertpapiergeschäften
- Gewinne aus Wertpapiergeschäften
- Verkauf von Anlagevermögen (z.B. Teilverkäufe)
- Steuerrückzahlungen

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis führen zudem folgende Maßnahmen zu einem Cash-in:
- Sale-and-Lease-Back
- Optimierung der Flächenbereitstellung
- Neuverhandlung bestehender Mietverträge
- Kostenoptimierung3

Diese Positionen werden über die Haltephase einer Immobilie hinweg indirekt im Cashflow positiv berücksichtigt.



1 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868.
2 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 868.
3 Vgl. CORPUS SIREO Asset Management Commercial (2015): Corporates. Abrufbar im Internet, URL:
https://www.corpussireo.com/Asset-Management-Commercial/Client-Management/Corporates.aspx. Stand: 08.08.2015.Komplette Definition anzeigen

Center Management

Das Center-Management ist die zentrale Koordinierungsstelle für den Betrieb von Einkaufszentren bzw. Shopping-Centern, Einkaufspassagen oder Factory-Outlet-Centern (FOC).1 Aufgrund der hier gegebenen/vorherrschenden Agglomeration unterschiedlicher Handels- und Dienstleistungsbetriebe, die sich als Mieter im Gebäude eines Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft befinden, ist eine Zentralisierung der Koordinationsaufgaben sinnvoll.

Zu den wesentlichen Aufgaben des Center-Managements gehören:

- Mieterauswahl (nicht immer) und Mietvertragswesen
- Gestaltung des Branchenmix (nicht immer)
- Koordination der Mieter(belange)
- Kontaktpflege / zentraler Ansprechpartner für Mieter
- Marketing
- Eventmanagement
- Öffentlichkeitsarbeit (z. B. Kontakt zur Lokal- und Fachpresse)
- Imagepflege des Centers
- Kaufmännisches Management
- Technisches Gebäudemanagement
- Infrastrukturelles Gebäudemanagement
- Berichtswesen (z. B. Überprüfung der Mieter, Reporting an Eigentümer)2

Die Qualität des Center-Managements hat wesentlichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Handelsunternehmen, die sich im Center befinden und damit auf die langfristige Profitabilität der Einzelhandelsimmobilie.
Häufig betreiben die Eigentümer ihre Center selbst. Hierfür wird ein Team aus unterschiedlichen Fachbereichen am jeweiligen Center-Standort platziert. Ebenso ist die externe Vergabe an einen Dienstleister möglich. Spezialisierte Unternehmen führen dann im Auftrag des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft das Center-Management durch und erhalten dafür eine laufende Vergütung. Unabhängig davon arbeitet das Center-Management in der Regel vor Ort.3

Die Kosten des Center-Managements trägt üblicherweise der Vermieter. Er kann diese gemäß einem Urteil des BGH vom 3.8.2011 nicht auf die Mieter umlegen. Dem BGH zufolge ist der Begriff des Center-Managements nicht ausreichend definiert. Genaue Kriterien zur Bestimmung von Einzelpositionen sind nicht möglich, sodass eine Umlage dem Transparenzgebot widerspreche.4



1 Vgl. Sturm, Verena (2006): Erfolgsfaktoren der Revitalisierung von Shopping-Centern. In: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Schriften zur Immobilienökonomie, Band 38, S. 201.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 250.
3 Vgl. Schulte, Karl-Werner; Christoph, Holzmann (2008): Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 199.
4 Vgl. Haufe.de/Recht (2015): Gewerbemiete: Umlage der Nebenkosten für Versicherung, Verwaltung, „Center-Management“ und Hausmeister. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/gewerbemiete-umlage-der-nebenkosten-fuer-versicherung-verwaltung-center-management-und-hausmeister_idesk_PI17574_HI3530943.html. Stand: 15.12.2015.

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Center-Management

Center-Management ist eine Spezialform des Gebäudemanagements und umfasst alle allgemeinen Geschäftstätigkeiten, die die Konzeption, Leitung und Verwaltung von Retail-Immobilien betreffen. Dies sind bspw. Einkaufszentren, Einkaufspassagen oder Factory Outlet Center. Das Center-Management dient dabei als zentrale Koordinationsstelle, um den laufenden Betrieb zu gewährleisten und gleichzeitig die Nutzung zu optimieren. Durch Anpassungen des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen Gebäude- und Flächenmanagements an die Objektstrategie soll eine optimale Positionierung der Immobilie im Markt bewirkt werden.Komplette Definition anzeigen

Corporate Governance

Der Begriff Corporate Governance steht für die Grundsätze der Unternehmensführung. Damit ist ein Ordnungsrahmen gemeint, der für Leitung und Überwachung von Unternehmen maßgeblichen Charakter hat. Eine der Hauptaufgaben solcher Ordnungsrahmen mit ihren rechtlichen und faktischen Arrangements liegt darin, opportunistisches Verhalten vonseiten einzelner Stakeholder zu verhindern oder zumindest Spielräume und Motivation hierfür einzuschränken. Die Ausgestaltung einer Corporate Governance obliegt in der Regel Geschäftsführung, Aufsichts- und Verwaltungsrat.

Es gibt bis zum heutigen Tage allerdings noch keine einheitliche Definition oder ein allgemein anerkanntes Verständnis zu diesem Begriff. Er ist jedoch nicht zu verwechseln mit dem des Managements. Letzteres bezeichnet die eigentliche Unternehmensleitung, die auch ohne Corporate Governance möglich ist, welche als verantwortungsvolle Unternehmensführung und Unternehmenskontrolle durch das Management erst umgesetzt werden soll.

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CREM

Corporate Real Estate Management (CREM) bezeichnet das aktive strategische wie operative Management aller Immobilien von sogenannten Non-Property-Companies, wie z. B. der Deutschen Telekom AG. Es deckt dabei alle immobilienwirtschaftlichen Belange dieser Nicht-Immobilienunternehmen ab, deren primäres Kerngeschäft außerhalb des Bereichs der Immobilienwirtschaft angesiedelt ist.

Der entscheidende Unterschied zum Real Estate Management im Allgemeinen liegt in der Betrachtungsweise der Immobilie. Während sie im herkömmlichen Sinn als Anlageobjekte dienen, stellt CREM die Bedeutung der Immobilien als Betriebsmittel für den originären Leistungserstellungs-prozess in den Fokus.

Dabei fallen sowohl betriebsnotwendige als auch betriebsneutrale Objekte in den Verantwortungs-bereich des CREM. Je höher die strategische Wichtigkeit einer Immobilie für das Unternehmen ist, desto wichtiger ist eine langfristige Sicherung und Verfügbarkeit dieser Liegenschaften. Bei betriebsneutralen Objekten hingegen stehen vielfältige Möglichkeiten – von externer Vermietung bis zur Veräußerung – offen, die es je nach Unternehmensstrategie abzuwägen gilt.

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D

DCF-Methode

Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein Modell zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten und kann für die Beurteilung von Investitionsentscheidungen herangezogen werden.
Ihren Ursprung hat die DCF-Methode in der Theorie der dynamischen Investitionsrechnung. Im Bereich der Unternehmensbewertung fließt die DCF-Methode im WACC-Ansatz, APV-Ansatz, Total-Cashflow-Ansatz und Equity-Ansatz ein.1
Bei der Immobilienbewertung gehört die DCF-Methode zu den Growth Explicit Models (explizite Wachstumsmodelle).2 Im angelsächsischen Raum wird dieses Verfahren für die Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien eingesetzt. Auch in Deutschland findet es regelmäßig Anwendung bei der Verkehrswertermittlung, insbesondere für internationale Investoren.3 Allerdings ist es nicht Gegenstand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und genießt somit keine gesetzliche Akzeptanz. Lediglich eine gewisse Ähnlichkeit mit dem „Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge“ gemäß § 17 Abs. 3 ImmoWertV ist zu erkennen.4 
Neben der Wertermittlung wird es - auf Grundlage von prognostizierten Erträgen - vor allem auch international als Kapitalwertverfahren für Rentabilitätsanalysen von Immobilieninvestitionen eingesetzt.

Funktionsweise bei der Verkehrswertermittlung:
Das DCF-Verfahren lässt sich in zwei Phasen einteilen. Die Prognosephase umfasst einen Zeitraum von zehn bis 15 Jahren. Dabei werden die zukünftigen Erträge sowie alle damit verbundenen Einflussgrößen prognostiziert und mit einem zuvor ermittelten Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst.5  Der Diskontierungszinssatz entspricht nicht dem Liegenschaftszinssatz wie beim normierten Ertragswertverfahren, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen abgeleitet.6
In der zweiten Phase, der sogenannten Restwertphase, wird anhand eines Vervielfältigers unter Beachtung der Restnutzungsdauer der Restwert ermittelt. Der Vervielfältiger lässt sich aus dem Diskontierungszinssatz der Prognosephase reduziert um die erwartete Wachstumsrate der Miete ableiten. Dabei kann die DCF-Methode formal wie folgt dargestellt werden:



Abbildung: Formel DCF-Methode
Quelle: Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.

Legende:
FCF = freier Cashflow
i = Diskontierungszinssatz
n = Jahre
RW = Restwert

Der freie Cashflow entspricht im Grundsatz dem jährlich, periodisch veränderlichen Reinertrag einer Immobilie. Dadurch kann ein höherer Detailierungsgrad sowie eine erhöhte Transparenz im Gegensatz zum Ertragswertverfahren hergestellt werden.7 Allerdings enthält es aufgrund der Ungewissheit über zukünftige Zahlungsströme einen entsprechenden Unsicherheitsfaktor.
Graphisch kann die DCF-Methode in der Immobilienbewertung wie folgt dargestellt werden:



Abbildung: DCF-Methode
Quelle: Eigene Darstellung

Funktionsweise in der Investitionsrechnung:
Bei der Investitionsrechnung mittels DCF-Methode werden aus der Cashflow-Darstellung über den gewählten Prognosezeitraum, der üblicherweise der Haltedauer einer Immobilieninvestition entspricht, der Nettobarwert sowie der interne Zinsfuß ermittelt, um über die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilieninvestition zu entscheiden.8 Weitere Kennzahlen sind aus diesem Verfahren mit relativ geringem Aufwand ableitbar. Auch können so unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten auf einer einheitlichen Basis miteinander verglichen werden, was die DCF-Methode in der globalen Immobilienwirtschaft zu einem äußerst beliebten Analyseinstrument macht.


 

1 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
2 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008). Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 511-518.
3 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
4 Vgl. Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit der juris GmbH (2010): Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV). Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf, Stand: 08.08.2015.
5 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
6 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008). Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 511-518.
7 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 810-811.
8 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 867.

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Desinvestition

Anmerkung: Der Begriff Desinvestment existiert formell nicht. Stattdessen wurde Desinvestition verwendet.

Unter Desinvestition versteht man die Freisetzung des in langfristigen Vermögensgegenständen gebundenen Kapitals durch den Verkauf dieser Anlagegüter. In der Regel handelt es sich hierbei um betriebliche Anlagen, die im Unternehmen nicht mehr benötigt werden. Bei Kapitalanlagen wie Immobilien werden Desinvestitionsentscheidungen getroffen, wenn einzelne oder mehrere Immobilien beispielsweise nicht mehr in die Anlagestrategie des Investors passen oder ihre zuvor kalkulierte optimale Haltedauer erreicht haben. Durch den Verkauf der Anlagegüter werden liquide Mittel freigesetzt, die zur Reinvestition in neue, der Investmentstrategie entsprechende Anlagegüter gesteckt werden. Dies kann den Kauf einer neuen Immobilie bedeuten oder die Modernisierung eines im Portfolio befindlichen Objektes. Damit haben Desinvestitionen u. a. eine Finanzierungsfunktion, die als Maßnahme der Innenfinanzierung gilt.1 
Für Immobilieninvestoren können unterschiedliche Gründe zu einer Desinvestitionsentscheidung führen. Hierzu zählen unter anderem:

- Verkauf von Unternehmensimmobilien zur Reinvestition in andere Anlagegüter
- Verkauf von Unternehmensimmobilien zur Bilanzoptimierung
- Liquiditätsengpässe
- Immobilien entsprechen nicht dem Kerngeschäft des Eigentümers
- Objekt/e entsprechen nicht mehr der aktuellen Anlage- oder Risikostrategie des Investors
- Realisierung von Wertsteigerungen
- Realisierung von Wertverlusten
- Differenzierte Erwartungshaltung (Investor rechnet mit einer negativen Marktentwicklung)
- Veränderung politischer oder gesellschaftlicher Gegebenheiten am Investitionsstandort
- Verkauf auf Druck von Anteilseignern2

Jede Desinvestition von Immobilien ist i.d.R. verbunden mit einer aufwendigen Suche nach einem Käufer. Spezialisierte Dienstleister übernehmen daher häufig die Suche eines geeigneten Investors. Die hohen Anlagevolumina von Immobilien und die Komplexität der Assetklasse führen häufig zu einem mehrmonatigen Verkaufsprozess.



1 Vgl. Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon (2015): Desinvestition. Abrufbar im Internet. URL: http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/desinvestition.html. Stand: 11.12.2015.

2 Vgl. Gier, Sonja (2006): Bereitstellung und Desinvestition von Unternehmensimmobilien. In: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Schriften zur Immobilienökonomie, Band 35, S. 236-243.

 

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Due Diligence

Due Diligence – engl. für gebotene Sorgfalt – ist eine im Rahmen eines Unternehmenskaufs bzw. beim Kauf einer Immobilie durchgeführte (Risiko-)Prüfung. Bei dieser geht es um die Identifizierung bzw. Minimierung der durch die Unkenntnis des Kaufobjektes bestehenden (kaufpreis-)beeinflussenden Risiken. Basis hierfür sind die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Daten. Die Due Diligence wird oft in verschiedene Bereiche gemäß thematischen Schwerpunkten (rechtlich, steuerlich, technisch etc.) aufgeteilt und von Juristen, Wirtschaftsprüfern und sonstigen Fachleuten durchgeführt.

Die Due Diligence einer Immobilientransaktion wird für gewöhnlich in vier Teilbereiche aufgeteilt: Diese sind die rechtliche, steuerliche, technische und kaufmännische Due Diligence. Die rechtliche Due Diligence befasst sich hierbei im Allgemeinen mit bau- und grundbuchrechtlichen sowie mietvertraglichen Themen. Bei der steuerlichen Due Diligence liegt das Augenmerk v. a. auf Einkommens-, Gewerbe-, Grunderwerbs- und Umsatzsteuerthematiken. Die technische Due Diligence beinhaltet zum einen Prüfungsbereiche, die gebäudetechnische Systeme betreffen (bspw. Instandhaltungsstau, Modernisierungsbedarf etc.) sowie zum zweiten Prüfungsthemen, die mit der Bausubstanz und Architektur zusammenhängen (Bauschäden, schadstoffhaltige Bauteile, etc.). Im Bereich der kaufmännischen Due Diligence gilt es v. a., aktuelle und zukünftige wirtschaftliche Parameter zu prüfen, was durch Analysen der Mietverträge, Analysen zur Wirtschaftlichkeit (auch in Verbindung mit dem ermittelten Aufwand, abgeleitet aus der technischen Due Diligence) oder Markt- und Standortanalysen erfolgt.

Wird das Objekt im Rahmen eines Share-Deals (Erwerb bspw. der Anteile einer Objektgesellschaft) veräußert, ist die Due Diligence in der Regel umfangreicher, da neben der Immobilie ebenfalls die Unternehmensstruktur geprüft wird. Die Due Diligence hat große Bedeutung für den späteren Erfolg des Investments, somit gilt es, trotz eines oft limitierten Zeitrahmens im Erwerbsprozess möglichst detailliert in die verschiedenen Themenbereiche hineinzuschauen und die am Prüfungsprozess Beteiligten entsprechend zu steuern.

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Durchschnittsrendite

Die Durchschnittsrendite (auch Total Return) gibt die Periodenrendite (z.B. 1 Jahr) einer Immobilie bzw. eines Immobilienportfolios über einen Zeitraum mehrerer Perioden (z.B. 10 Jahre) an. Grundlage für die Berechnung der Durchschnittsrendite ist die Ermittlung der einzelnen jährlichen Renditen über den Betrachtungszeitraum.1
Bei Immobilienanlagen gilt es, zwei verschiedene Renditebestandteile in die Berechnung der Durchschnittsrendite einzubeziehen. Hierzu gehören die Netto-Cashflow-Komponente sowie die Wertänderungskomponente. Die Netto-Cashflow-Komponente ergibt sich aus den tatsächlich erhaltenen Mieteinnahmen abzüglich der nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Wertänderungskomponente misst die positive oder negative Wertänderung der Immobilie innerhalb einer Betrachtungsperiode. Hierfür ist eine regelmäßige (i.d.R. jährliche) Wertermittlung notwendig. Die jeweilige Bezugsgröße ist das gebundene Kapital, da die Rendite einer Immobilie auf dieser Bezugsbasis anderen Kapitalanlagen standhalten muss.2
Die auf dem internationalen Immobilienmarkt etablierte Formel wurde von MSCI (ehemals IPD) entwickelt und lautet:



Abbildung: Durchschnittsrendite
Quelle: IPD (2012): IPD Index Guide. Edition Eight. Abrufbar im Internet. URL: http://ec.europa.eu/internal_market/consultations/2012/benchmarks/individual-others/ipd-annex1_en.pdf, Stand: 09.08.2015.

Legende:
VW = Verkehrswert,
KapAufw = Kapitalaufwendungen (z.B. Investitionen),
KapErl = Kapitalerlöse (z.B. Verkäufe),
NE = Nettoeinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich nicht umgelegter Betriebskosten,
Vermietungs- und Vermarktungskosten, Erbbauzinsen und andere Bewirtschaftungskosten)3

Auf Basis der einzelnen Periodenrenditen kann nun eine Durchschnittsrendite berechnet werden. Dies kann mittels arithmetischem oder geometrischem Mittel erfolgen.4

Die arithmetische Rendite ergibt sich aus der Summe sämtlicher Renditeausprägungen dividiert durch die Anzahl der Renditeausprägungen und entspricht somit einem einfachen Mittelwert der Periodenrenditen.5



Abbildung: Arithmetische Rendite
Quelle: Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.

Die geometrische Rendite transformiert die einzelnen Jahresrenditen in Wachstumsraten und multipliziert diese miteinander. Somit wird der Zinseszinseffekt des investierten Kapitals berücksichtigt, was einer statistischen Verzerrung entgegenwirkt. Die geometrische Rendite ergibt sich als n-te Wurzel des Produkts der n jährlichen Renditefaktoren:6



Abbildung: Geometrische Rendite
Quelle: Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.

Abhängig von der Volatilität der betrachteten Periodenrenditen, ist das arithmetische Mittel höher als das geometrische Mittel. Dies verdeutlicht ein Beispiel einer Investition von 1.000 €. In der ersten Periode wird ein Total Return von 100 %, in der zweiten von TR = -50 % erzielt. Nach dem geometrischen Mittel beträgt die Durchschnittsrendite 0 %, über das arithmetische Mittel jedoch 25 %.
Im Rahmen des Immobilien-Portfoliomanagements ist daher das geometrische Mittel zu bevorzugen, da das arithmetische Mittel zu verzerrten Ergebnissen über die durchschnittliche Vermögensänderung im Zeitablauf führen kann. Allerdings ist zu beachten, dass aus dem geometrischen Mittel nicht die Varianz als Risikomaß abgeleitet werden kann.7

Neben der vergangenheitsorientierten Betrachtung kann auch eine zukünftige Durchschnittsrendite berechnet werden. Dabei sind auf Basis von Prognosedaten die periodischen Total Returns der in der Zukunft liegenden Perioden zu ermitteln und analog zur vergangenheitsorientierten Betrachtung entsprechend als durchschnittliche Periodenrendite zu verdichten.8



1 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
2 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Thomas, Matthias; Allendorf, Georg J.; Walbröhl, Victoria; Kurzrock, Björn-Martin (2008): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 823-832.
3 Vgl. IPD (2012): IPD Index Guide. Edition Eight. Abrufbar im Internet. URL:
http://ec.europa.eu/internal_market/consultations/2012/benchmarks/individual-others/ipd-annex1_en.pdf, Stand: 09.08.2015.
4 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
5 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
6 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
7 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
8 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 599.
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E

Eigenheimzulage

Die Eigenheimzulage war von 1997 bis 2005 eine staatliche, steuerfreie Zulage für private Haushalte zur Anschaffung oder Herstellung von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland. Auch der Erwerb von Anteilen neuer Wohnungsgenossenschaften wurde gefördert. Für Neufälle nach dem 31.12.2005 wurde diese Zulage gestrichen. Das bis dahin gültige Gesetz fand nur noch Anwendung, sofern mit der Herstellung des Gebäudes vor dem 1.1.2006 begonnen, ein rechtswirksamer Vertrag bis dahin abgeschlossen oder zuvor einer Genossenschaft beigetreten wurde.
Die Förderung wurde über einen Zeitraum von acht Jahren ausgezahlt. Voraussetzung war, dass der Wohnraum eigenen Wohnzwecken diente. Sofern der Förderzeitraum nicht komplett ausgenutzt wurde, konnte die Eigenheimzulage für ein weiteres Objekt für die Restlaufzeit beantragt werden. Maximal war die Förderung einmal (bei Ehegatten zweimal) in Anspruch zu nehmen.
Der Förderbetrag setzte sich aus einem Fördergrundbetrag und einer Kinderzulage zusammen. Der Fördergrundbetrag betrug zuletzt jährlich ein Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnung und dem damit verbundenen Grundstück sowie Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von zwei Jahren nach Anschaffung realisiert wurden. Der maximale Fördergrundbetrag betrug 1.250 Euro pro Jahr. Zusätzlich wurde eine Kinderzulage für jedes Kind, für das der Antragsteller einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhielt, in Höhe von 800 Euro bezahlt. Die Eigenheimzulage war an bestimmte Einkunftsgrenzen gebunden. Diese betrugen zuletzt 70.000 Euro bzw. 140.000 Euro bei Zusammenveranlagung, zuzüglich 30.000 Euro je Kind.1
Zwar wurde die Eigenheimzulage 2005 gestrichen, dennoch gibt es immer noch förderungsberechtigte Personen. Dies liegt darin begründet, dass die Eigenheimzulage ab dem Jahr der Fertigstellung des selbstgenutzten Wohneigentums und den folgenden sieben Jahren gewährt wird. Bauherren die vor dem 31.12.2005 mit der Herstellung des Gebäudes begonnen haben, sind voll förderungsfähig. Als Beginn der Herstellung bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wurde. Wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde, ist diese gültig, solange „innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist“ (§ 62 Abs. 1 LBO). Bei genehmigungsfreien Objekten, bei denen allerdings Bauunterlagen einzureichen sind, gilt der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen bei der jeweiligen Behörde eingereicht wurden. Bauvorhaben, die weder einen Bauantrag noch die Einreichung von Bauunterlagen erforderten, war der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Bauherr mit den Arbeiten begonnen hat.
Die Eigenheimzulage war ein äußerst wirkungsvoller Beitrag zur Förderung von Wohneigentum. Sie stellte jahrelang die höchste steuerliche Einzelsubvention im Bundeshaushalt dar. Ihre Abschaffung hatte unterschiedliche Gründe. Zum einen wurde sie damit begründet, dass die Subventionen lediglich einem kleinen Teil der Bevölkerung zugutekamen, die Finanzlast allerdings alle Steuerzahler schulterten. Auch die damalige angespannte Finanzlage von Bund, Ländern und Kommunen waren Ursache für die Abschaffung. Ferner wurde argumentiert, dass das definierte Förderziel erreicht sei und in Deutschland eine adäquate Wohnungssituation bestünde. Die durch die Eigenheimzulage verfolgten Ziele, den Mietwohnungsmarkt zu entspannen, wurde nach Ansicht der Politik erreicht.2
In den vergangenen Jahren konnte insbesondere in deutschen Ballungszentren ein Wohnungsmangel festgestellt werden. Die öffentliche Diskussion über die politische Förderung der Wohnraumschaffung wurde entsprechend neu belebt. Demzufolge sollten neue Wege gefunden werden, um den Wohnungsnotstand in bestimmten Gebieten Deutschlands zu reduzieren.



1 Vgl. Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon (2015): Eigenheimzulage. Abrufbar im Internet. URL: http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/eigenheimzulage.html. Stand: 14.10.2015.
2 Vgl. Presse- und Informationsamt der Bundesregierung (2015): Fragen zur Eigenheimzulage. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.bundesregierung.de/Content/DE/StatischeSeiten/Breg/FAQ/faq-zur-eigenheimzulage.html. Stand: 14.10.2015.Komplette Definition anzeigen

Eigentümervertretung

Die Eigentümervertretung ist eine Dienstleistung von Immobilienunternehmen, in deren Rahmen die Interessen des Eigentümers einer Immobilie durch das Unternehmen wahrgenommen, vertreten und durchgesetzt werden. Eine Eigentümervertretung kann notwendig werden, wenn der Eigentümer einer Immobilie sich über einen bestimmten Zeitraum hinweg nicht um seine  Immobilie oder sein Grundstück kümmern kann,  beispielsweise aufgrund räumlicher Distanzen, oder weil ihm das entsprechende Know-how fehlt. Vor allem in der professionellen Immobilienwirtschaft mit hochpreisigen Objekten oder Spezialimmobilien wird fachkundiges Wissen benötigt, um eine optimale Betreuung und Bewirtschaftung der Immobilie zu gewährleisten.  In der Regel bildet sich die Eigentümervertretung durch das Asset Management in enger Zusammenarbeit mit dem Property Management.

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Energieausweis

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen wird durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Er dient als öffentlich-rechtlicher Nachweis für die Einhaltung der energetischen Anforderungen und Grenzwerte an Gebäuden, welche die EnEV bei der Errichtung von Neubauten und der grundlegenden Sanierung von Bestandsgebäuden definiert. Der Energieausweis dient als Marktinstrument zur Bewertung und zum Vergleich der energetischen Qualität von Gebäuden hinsichtlich ihres Energiebedarfs bzw. -verbrauchs.

Die Spezifikationen aus dem Energieausweis erlauben einen Vergleich mit typischen anderen Gebäuden. Käufer, Mieter und Pächter erhalten dadurch aussagekräftige Informationen zur energetischen Beschaffenheit und können damit Rückschlüsse auf die zu erwartenden Energiekosten ziehen. Diese können sie wiederum in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen.

Festgehalten werden Informationen zu den verwendeten Energieträgern (z. B. Öl, Gas oder Holzpellets) sowie die relevanten Energiekennwerte des Gebäudes.  Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt werden, geben neben den Energiekennwerten auch die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes an. Die Skala reicht von A+ (Passivhaus) bis H (unsanierte Gebäude). Der Ausweis kann wahlweise auf Basis des  berechneten Energiebedarfs oder des  gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte rechnerisch über Bauunterlagen, Heizungsdaten und unter Berücksichtigung von standardisierten Bedingungen ermittelt, was sie unabhängig vom Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner macht. Für den Verbrauchsausweis wird der tatsächliche Energieverbrauch zugrunde gelegt, wodurch die Werte weniger fehleranfällig sind.  Welcher Ausweis gewählt werden kann, hängt von Alter und Größe der Immobilie ab. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, muss der Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden.  Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich.

Jedem Miet- und Kaufinteressenten einer Wohnung, eines Wohn- oder Nicht-Wohngebäudes muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Energieausweise werden im Normalfall für komplette Gebäude ausgestellt. Ausnahmen gibt es nur bei Gebäuden, die sowohl dem Wohnen als auch anderen Zwecken dienen. In dem Fall kann der Energieausweis auch für einen Gebäudeteil ausgestellt werden.

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Erbbaurecht

Das Erbbaurecht berechtigt den Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks, welches sich im Eigentum eines Dritten (Erbbaurechtsgeber) befindet, ein Bauwerk zu haben.1
Das Erbbaurecht wird im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Durch den Erwerb eines Erbbaurechtes erhält der Berechtigte das Recht, ein eigenes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne dass er dieses erwerben muss. Anstatt des Kaufpreises für das Grundstück erhält der Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins (i.d.R. jährliche Zahlung) für die Nutzung des Bodens. Dadurch entsteht für den Berechtigten ein Finanzierungsvorteil, da er das Grundstück nicht erwerben muss. Für den Erbbaurechtsgeber besteht der Vorteil, dass das Eigentum am Grundstück nicht aufgegeben werden muss. Häufig wird diese Form von Kirchen verwendet.
Das Grundstück wird durch ein Erbbaurecht mittels eines beschränkten dinglichen Rechts in Abteilung II des Grundbuches belastet. Gleichzeitig wird ein gesondertes Erbbaugrundbuchblatt angelegt. Dieses entspricht dem Aufbau eines Grundbuchblatts.
Das Erbbaurecht folgt im Grundsatz den Regeln des BGB zum Grundstücksrecht und kann damit nicht nur veräußert, sondern auch beliehen werden. Durch diese Verkehrsfähigkeit gilt es als grundstücksgleiches Recht.
Die Art des Gebäudes ist uneingeschränkt. So können neben Wohn- und Geschäftshäuser auch Tiefgaragen, Verkehrsanlagen, Freizeitplätze o.ä. errichtet werden. Die Art und Beschaffenheit des Gebäudes wird üblicherweise im Erbbaurechtsvertrag geregelt.2
Zu den Pflichten des Erbbauberechtigten gehört die regelmäßige Bezahlung des Erbbauzinses. Dieser beträgt üblicherweise zwischen 4-5% des Grundstückswertes pro Jahr. Er kann bei langen Laufzeiten durch eine Wertsicherungsklausel gesichert werden. Im Erbbaurechtsvertrag können weitere Pflichten des Erbbauberechtigten festgeschrieben werden. Diese können beispielsweise die Instandhaltung und -setzung, die Lastentragung und die Versicherung umfassen.3
Die Laufzeit des Rechts kann frei gewählt werden. Allerdings wird sie in der Praxis üblicherweise auf 99 Jahre begrenzt, da der Eigentümer bei einer unbefristeten Laufzeit sonst faktisch seine Eigentümerstellung aufgeben würde. Nach Ablauf der Befristung erlischt das Erbbaurecht. Das Gebäude wird dadurch wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und fällt somit an den Grundstückseigentümer. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine entsprechende Entschädigung zu leisten. Grundsätzlich kann auch ein Ankaufsrecht für den Erbbauberechtigten nach Ablauf der Befristung vereinbart werden.4



1 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 38.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 54-55.
3 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Erbbaurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 193-215.
4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 54-55.
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Erschließung

Unter Erschließung wird die Herstellung oder Existenz von Erschließungsanlagen verstanden. Hierzu gehören Verkehrsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen usw.), Versorgungsanlagen (Wasser-, Gas-, Wärme- und Elektrizitätsversorgung) und Entsorgungsanlagen (Abwasser- und Abfallbeseitigung).1 Die Erschließung eines Grundstücks ist gem. §§ 30, 34 und 35 BauGB Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Die jeweiligen Landesbauordnungen konkretisieren diese Vorgaben entsprechend.2 Verantwortlich für die Erschließung von Grundstücken ist grundsätzlich die Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB). Diese kann allerdings Dritte mit dieser Aufgabe beauftragen (§ 124 BauGB). In jedem Fall muss die Erschließung bis Fertigstellung der baulichen Anlagen benutzbar sein und kann nicht nachträglich erfolgen.3

Die für die Erschließung entstehenden Kosten kann die Gemeinde zu 90 % auf die Grundstückseigentümer der betroffenen Fläche umlegen. Der Verteilungsschlüssel erfolgt dabei nach Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, der Grundstücksfläche sowie der Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage. Beitragspflichtig sind alle Grundstücke, die bebaut werden dürfen, auch wenn zum Zeitpunkt der Beitragserhebung noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. Gleiches gilt für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen. Sofern die Erschließung über einen privatrechtlichen Erschließungsträger erfolgt, müssen Grundstückseigentümer und Erschließungsträger einen privatrechtlichen Erschließungsvertrag vereinbaren.4

Für die Herstellung der Erschließungsanlagen wird üblicherweise ein Bebauungsplan vorausgesetzt (§125 BauGB). Darin können unterschiedliche Festsetzungen über Verkehrsflächen, Versorgungsflächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten, Grünflächen oder Flächen für Immissionsschutzanlagen getroffen werden.5



1 Vgl. Krautzberger, Michael; Kühling, Jürgen (2013): Öffentliches Recht der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II.
Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 148.
3 Vgl. Krautzberger, Michael; Kühling, Jürgen (2013): Öffentliches Recht der Immobilienwirtschaft. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 355.
5 Vgl. Ackermann M. (2007). Erschließung. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 248-250.

 

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Ertragswert

Der Ertragswert einer Immobilie ist der Gegenwartswert der zukünftigen Einzahlungsüberschüsse des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts des Grundstücks. Er teilt sich gemäß § 17 ImmoWertV auf in Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Dabei wird der Bodenwert gemäß § 16 ImmoWertV nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen hingegen ergibt sich auf der Grundlage von marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Sofern die Ertragsverhältnisse von den marktüblichen Erträgen abweichen, können auch periodisch unterschiedliche Erträge zur Ermittlung des Ertragswertes herangezogen werden. Der Wert ergibt sich auf Grundlage dieser Erträge als Gegenwartswert des zukünftigen Nutzens. Dabei stellt der Ertragswert den Kapitalwert dar, der sich als Summe der mit dem Liegenschaftszins abgezinsten, zukünftig erwarteten Einnahmenüberschüsse einer Immobilie ergibt.1
Zur Ermittlung des Ertragswertes sind folgende wesentlichen Parameter notwendig:

Ermittlung des Jahresrohertrages:
Der Jahresrohertrag ergibt sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung einer Immobilie durch die nachhaltig erzielbaren Mieten und Pachten. Als nachhaltig werden dabei die ortsüblichen Marktmieten bezeichnet. Sofern die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen von den Marktmieten abweichen, ist diese Diskrepanz in der Ertragswertermittlung entsprechend zu berücksichtigen. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt.2

Ermittlung der Bewirtschaftungskosten:
Vom Jahresrohertrag abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung marktüblich entstehen. Dabei handelt es sich um Positionen, die nicht auf den Mieter der Immobilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können. Diese umfassen üblicherweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.3

Ableitung des Liegenschaftszinssatzes:
Gemäß § 14 ImmoWertV gibt der Liegenschaftszinssatz die durchschnittlich marktübliche Verzinsung von Verkehrswerten von Grundstücken an. Für das Ertragswertverfahren ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und den dazugehörenden Reinerträgen, für gleichartige Grundstücke sowie unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes, ein Liegenschaftszinssatz abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Anhand des Liegenschaftszinssatzes kann die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag subtrahiert werden, um der differenzierten Betrachtung von Grundstück und baulichen Anlagen Rechnung zu tragen.4

Bestimmung des Vervielfältigers:
Der Vervielfältiger ergibt sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz. Durch Multiplikation von Vervielfältiger und Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen. Um den Ertragswert des Grundstücks zu erhalten, wird dieser Wert um den Bodenwert ergänzt.5

Das Ertragswertverfahren wird immer dann herangezogen, wenn die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typische Ertragswertobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Einzelhandelsflächen, Büroobjekte oder Logistik- und Industrieimmobilien.6



1 Vgl. Kleiber, Wolfgang (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Aufl. Köln, S. 1523-1533.
2 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008): Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 480-489.
3 Vgl. Matthias, Thomas unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 791-797.
4 Vgl. Sommer, Goetz; Kröll; Ralf (2008): Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 185-189.
5 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit; Thomas, Matthias; Naubereit, Philipp (2008): Immobilienbewertung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 480-489.
6 Vgl. Kleiber, Wolfgang (2010): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Aufl. Köln, S. 1523-1533.
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F

Facility Management

Unter Facility Management versteht man, bezogen auf Immobilien, das operative Management im Interesse des Nutzers bzw. zur Sicherstellung der Nutzung. Das Facility Management kann als eine Teildisziplin des Gebäudemanagements verstanden werden, welches in weitem Sinne die Bewirtschaftung von bestehenden Gebäuden und technischen Anlagen umfasst.

Ziel des Facility Managements ist die effiziente Umsetzung der vorgegebenen Objektstrategie durch entsprechende Bereitstellung immobilienbezogener Leistungen mit dem Ziel, die Qualitäts-, Termin- und Kostenanforderungen der Nutzer zu erfüllen.

Die Objektstrategie wird in der Regel durch den Eigentümer nach den Vorschlägen des Asset Managements, das als Eigentümervertreter agiert, festgelegt. Meist findet sich als anlageorientierte, operative Zwischenstufe zwischen Asset Management und Facility Management das Property Management. Facility-Management-Leistungen werden oftmals im Rahmen eines Outsourcings auf externe Dienstleistungsunternehmen übertragen, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben.

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Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan ist ein wesentlicher Bestandteil des Businessplans. Inhaltlich befasst er sich mit allen wichtigen Fragen rund um die Finanzierung eines neu zu gründenden Unternehmens oder eines unternehmerischen Vorhabens. Ein solcher Plan ist unerlässlich bei der Aufnahme eines Kredites, da Banken und Kreditinstitute daraus ersehen können, wie viel Geld für die Vergabe eines Darlehens aufgewendet werden muss und ob sich die Vergabe für den Kreditgeber überhaupt lohnt. Das gilt vor allem in Bezug auf das mit der Kreditvergabe verbundene Risiko, denn der Finanzplan wird auch zur Ermittlung einer Bewertung (Rating) herangezogen, aus dem die Kreditwürdigkeit (Bonität) des Unternehmers bzw. Unternehmens hervorgeht.

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Flurkarte

Die Flurkarte ist eine Einzelkarte des Katasterkartenwerks, in der die Flurstücke mit ihren Grenzen, Flurstücknummern und ggf. Nutzungsarten eingetragen sind.1 
Sie wird im Liegenschaftskataster geführt. Dies ist eine staatliche Einrichtung des Vermessungs- und Katasterwesens. Im Kataster wird die gesamte Erdoberfläche des Staatsgebietes nach Gemarkungen, Fluren und Flurstücken aufgeteilt und beschrieben. Als Gemarkung können bestimmte Ortsteile bezeichnet werden, die sich aus verschiedenen Fluren zusammenstellen. Flure bestehen wiederum aus Flurstücken, was die kleinste selbstständige Buchungseinheit im Liegenschaftskataster darstellt.
Das Liegenschaftskataster besteht aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch. Im Liegenschaftsbuch – dem beschreibenden Teil des Katasters – werden zu jedem Flurstück die Sach- und Geometriedaten angegeben. Die Liegenschaftskarte besteht aus den einzelnen Flurkarten mit den jeweiligen Flurstücken. Durch die Angabe von Flurstücknummern ist jedes Flurstück klar abgegrenzt und in der Flurkarte definiert.2 Der Aufbau des Liegenschaftskatasters kann wie folgt dargestellt werden:

 

Abbildung: Liegenschaftskataster
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Jenn, Matthias (2009). Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 138.
 
Die Flurkarte stellt auch die Grenzzeichen, Gemarkungs- und Flurgrenzen, Lagebezeichnungen sowie oftmals auch die Grundrisse der Gebäude dar. Teilweise werden auch topografische Gegenstände abgebildet. Somit stellen die Flurkarten – von wenigen Ausnahmen abgesehen – den örtlichen Immobilienbestand nach vermessungstechnischer Aufnahme dar.3 
Die Flurkarte wurde ursprünglich als Inselkarte geführt. Dabei waren vornehmlich Wege, Gewässergrenzen, Gewanngrenzen und Flurstückgrenzen abgebildet. Alle Flurstücke auf einer Karte bildeten eine „Insel“ auf der Kartenfläche.
Heute werden Flurkarten in der Regel als Rahmenkarten geführt. Nur noch selten sind sie als Inselkarten dargestellt (z.B. in ländlichen Gegenden). Bei der Rahmenkarte können beliebig viele Karten aneinandergefügt werden.
Eine weiterführende Entwicklung der Flurkarte stellt das Automatisierte Liegenschaftskataster (ALK) dar.4 Darin werden die Karten in digitaler Form zur Verfügung gestellt. Der Vorteil für den Nutzer besteht darin, dass sämtliche Karten in unterschiedlichen Maßstäben betrachtet werden können.5 Ferner müssen die Karten nicht über die jeweiligen Ämter angefragt werden, was eine schnellere Verfügbarkeit gewährleistet.



1 Vgl. Schaar, Hans-Wolfgang (2007): Flurkarte. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 278.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 43-44.
3 Vgl. Schaar, Hans-Wolfgang (2007): Flurkarte. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 278.
4 Vgl. Rosenbaum, Oliver (2008): Fachwörterbuch Grundstückswertermittlung, 4. Aufl. Stuttgart, S. 20-161.
5 Vgl. Rosenbaum, Oliver (2008): Fachwörterbuch Grundstückswertermittlung, 4. Aufl. Stuttgart, S. 20-161.
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Flurstück

Das Flurstück ist ein geometrisch eindeutig abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Es wird im Liegenschaftskataster mit einer Flurstücknummer genau bezeichnet. Flurstücke werden im Liegenschaftskataster als kleinste Buchungseinheit geführt und von Amts wegen gebildet.
Sie werden in der Flurkarte mit der jeweiligen Flurstücknummer abgebildet.1
Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne besteht grundsätzlich aus einem oder mehreren Flurstücken. Demnach stellt ein Flurstück nicht zwangsläufig die Abgrenzung eines Grundstücks dar. Umgekehrt darf allerdings ein Flurstück nicht aus mehreren Grundstücken im Rechtssinne bestehen.
Flurstücke dürfen von Straßen, Wegen und Gewässern mit geringen Breiten durchbrochen werden. Dabei muss allerdings der örtliche Zusammenhang gewahrt werden.
Flurstücke müssen mit ihrer besonderen Nummer im Grundbuch angegeben werden. Maßgeblich ist dabei § 2 Abs. 2 Grundbuchordnung. Darin wird geregelt, dass Grundstücke in den Grundbüchern nach deren amtlichem Verzeichnis benannt werden müssen. Als amtliches Verzeichnis gilt das Liegenschaftskataster. Dieses ermöglicht das Auffinden der im Grundbuch angegebenen Grundstücke.2
Die Zusammenfassung verschiedener Flurstücke bezeichnet man als Flur.3
Der Begriff Flurstück wurde 1936 in Deutschland flächendeckend eingeführt. Zuvor verwendete man den Begriff der Parzelle in Anhalt, Bremen, Lübeck, Oldenburg, Preußen und Württemberg. Noch heute wird insbesondere in den süddeutschen Bundesländern häufig der Begriff der Parzelle verwendet. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Begriffe wie „Parzellieren“ als Synonym für die Bildung neuer Flurstücke bei der Aufteilung von Grundstücken in kleinere Grundstückseinheiten verwendet.4



1 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 211.
2 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 211.
3 Vgl. Rosenbaum, Oliver (2008): Fachwörterbuch Grundstückswertermittlung, 4. Aufl. Stuttgart, S. 160.
4 Vgl. Schaar, Hans-Wolfgang (2007): Flurkarte. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 278-520.
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Fondsstrukturierung

Unter Fondsstrukturierung versteht man die rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Gestaltung eines Fonds unter Berücksichtigung der Merkmale und Anforderungen der Fondsgesellschaft (Manageranforderungen) und der Prämissen der potenziellen Fondsinvestoren (Investorenanforderungen). Die Strukturierung oder auch Konzeption ist die erste Phase in der Wertschöpfungskette eines Immobilienfonds. Dabei sind auch die Interessen weiterer Stakeholder zu berücksichtigen. Die Fondsstrukturierung beginnt auf der Ebene der Anleger.
Mögliche, typische Investorenanforderungen an die Fondsstrukturierung sind u.a.:

• Erfüllung einer bestimmten Rendite-/Risikoerwartung
• Transparenz
• Minimierung von Interessenskonflikten
• Performanceorientierte Vergütung der Fondsmanager

Die bewusste Auswahl von Zielinvestoren beeinflusst die weitere Strukturierung des Fonds. So sind je nach gewünschtem Investorenkreis unterschiedliche Fondsvehikel auszuwählen. Ferner ist eine geeignete Gesellschaftsform zu wählen. Diese muss den Investmentzielen des Fonds und der Anleger entsprechen. Dabei bestehen insbesondere im internationalen Kontext wesentliche Unterschiede. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen sind der jeweiligen Fondsart entsprechend anzupassen. Hierbei unterstützen i.d.R. unterschiedliche Dienstleister, die im Bereich der Fondsstrukturierung tätig sind.
In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wird die Fondsstrukturierung sowohl von den Fondsgesellschaften selbst als auch von dafür qualifizierten Dienstleistern umgesetzt. Zu nennen hierbei sind insbesondere Steuerberater, Rechtsanwälte und spezialisierte Beratungsunternehmen.1



1 Vgl. Homann, Jörg (2011): Aufbau einer institutionellen Fondsstruktur. In: Schumacher, Chris-toph; Pfeffer, Tobias; Bäumer, Hubertus (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment, Köln, S. 237-249.Komplette Definition anzeigen

G

Gebäudemanagement

Unter Gebäudemanagement versteht man gemäß DIN 32736 die „Gesamtheit der technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen zur Nutzung von Gebäuden/Liegenschaften im Rahmen des Facility Managements“. Hierzu gehören die Gebäudedienstleistungen „Planung, Organisation und Kontrolle im Zusammenhang mit der objektbezogenen Durchführung“.1 
Das Gebäudemanagement ist damit Teil des Facility Managements (FM). Während das FM theoretisch alle Lebenszyklusphasen eines Gebäudes umfasst, konzentriert sich das Gebäudemanagement lediglich auf die Nutzungsphase einer Immobilie. Ferner umfasst das FM sämtliche Leistungen, die auf die optimale Nutzung der Immobilie ausgerichtet sind, wozu auch strategische Entscheidungen über das Flächen-, Raum-, Funktions- und Ausstattungsangebot gehören. Das Gebäudemanagement beinhaltet hingegen die operative Planung, Arbeitsvorbereitung und Organisation sämtlicher Maßnahmen, die für eine sachgerechte Gebäudebewirtschaftung notwendig sind.2
Neben dem technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagement entstand in der jüngeren Vergangenheit das Flächenmanagement. Dieses wird allerdings in allen drei Leistungsbereichen mit berücksichtigt.3

Technisches Gebäudemanagement:
Ziel des technischen Gebäudemanagements ist die Erhaltung bzw. Steigerung der Leistungsfähigkeit eines Gebäudes. Hierzu gehören in Anlehnung an die Richtlinien GEFMA 100 sowie VD-MA 24196 insbesondere die technische Betriebsführung, das Instandhaltungsmanagement sowie das Energiemanagement.

Infrastrukturelles Gebäudemanagement:
In Anlehnung an die Richtlinien GEFMA 100, DIN 32736 sowie VDMA 24196 gehören zum infrastrukturellen Gebäudemanagement unter anderem das Flächenmanagement, Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement, Umzugsmanagement und Sicherheitsmanagement. Damit umfasst es sämtliche Dienstleistungen, die das Kerngeschäft unterstützen und die die Erfordernisse und Ziele zur optimalen Nutzung eines Gebäudes gewährleisten.

Kaufmännisches Gebäudemanagement:
Zum kaufmännischen Gebäudemanagement werden gemäß GEFMA 100 alle buchhalterischen Leistungen rund um die Immobilie verstanden. Allerdings gehören zu den Leistungen des kaufmännischen Gebäudemanagements zusätzlich das Nutzungskostenmanagement, Miet- und Vertragsmanagement, Dienstleistungsausschreibung und -vergabe u.a.4 



1 DIN 32736 (2000): Gebäudemanagement: Begriffe und Leistungen. Berlin, S. 2.
2 Vgl. Schöne, Lars Bernhard (2011): Facility Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 557-564.
3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 425.
4 Vgl. Schöne, Lars Bernhard (2011): Facility Management. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 557-564.
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Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden gemäß § 1 Abs. 5 WEG das „Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“ verstanden. Das Gemeinschaftseigentum wird in der Praxis beim Wohnungseigentum gebildet. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum.1 Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Wohnungseigentum), zu dem es gehört. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar voneinander und können demnach nur gemeinsam veräußert oder belastet werden (§ 6 WEG). Von Teileigentum wird gesprochen, wenn Sondereigentum existiert, welches nicht zu Wohnzwecken dient (z. B. Büroräume, Garagen, etc.). Davon ist das Sondernutzungsrecht zu unterscheiden, welches lediglich eine Gebrauchsüberlassung für den alleinigen Gebrauch eines Teiles des Gemeinschaftseigentums ist (z. B. Teil des Gartens, bestimmter Parkplatz). Bestimmte Teile des Gebäudes können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Dabei geht es im Wesentlichen um Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind. Auch Anlagen und Einrichtungen können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, sofern sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.2

Zum Gemeinschaftseigentum gehören daher insbesondere konstruktive Elemente wie Fundamente, Trag- und Stützmauern, Dach, Decken, Treppenhäuser, Korridore, die den Zugang zu mehr als einem Sondereigentum gewähren, Isolierschichten, Aufzüge, Eingangstüren, Fenster, Heizungsanlagen, Hauptleitungen für Ver- und Entsorgung usw.3

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind die Wohnungseigentümer, der Verwalter sowie – falls vorhanden – der Verwaltungsbeirat zuständig. Für laufende Betriebs- und Verwaltungskosten sind alle Wohnungseigentümer gemäß ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum verpflichtet (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern nichts anderes vereinbart ist. Auch für die Instandhaltung und -setzung sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, haben sie die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).4

Die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum erfolgt im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder/und im Aufteilungsplan. In der Praxis kommt es hierbei häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, weil innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft häufig unterschiedliche Auffassungen bezüglich der jeweiligen Zugehörigkeit bestehen. Dies geschieht aber auch, weil in Teilungserklärungen häufig Sondereigentum ausgewiesen wird, welches zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört.5



1 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 111.

2 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Das Wohnungseigentum. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.

3 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 111.

4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 434-435.

5 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Das Wohnungseigentum. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 95.

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Generalunternehmer

Im gewerblichen Bausektor lassen sich drei typische Unternehmermodelle unterscheiden. Dazu gehören der Generalunternehmer, der Generalübernehmer und der Bauträger. Die drei Modelle unterscheiden sich zum einen in ihren rechtlichen Eigenschaften und zum anderen in der Art der zu übernehmenden Aufgabenbereiche während der Bauausführung.
Während der Bauträger die Bauherreneigenschaft besitzt, bleibt diese beim Generalüber- oder Generalunternehmer beim Auftraggeber. Damit hat der Auftraggeber weiterhin Einfluss auf das Bauvorhaben. Generalüber- und Generalunternehmer unterliegen aus diesem Grund nicht der Genehmigungspflicht nach § 34 c GewO und damit auch nicht den gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt sämtliche zur Bauwerkerrichtung unmittelbar notwendigen Leistungen und führt Teile davon selber aus. Leistungen, welche der Generalunternehmer nicht selbst erbringt, lässt er mit Zustimmung seines Auftraggebers in eigenem Namen und auf eigene Rechnung von Nach- bzw. Subunternehmen durchführen. Planungsleistungen wie beispielsweise die Ausschreibung von Leistungsverzeichnisses, die Auftragsvergabe und die Bauleitung können entweder durch den GU oder durch einen Architekten bzw. Ingenieur erbracht werden.
Im Gegensatz dazu vergibt der Generalübernehmer in der Regel Planungsleistungen und die Bauausführung an Fremdfirmen (Subunternehmen). Damit übernimmt der GÜ eher die Tätigkeit des Organisators bzw. Managers für das zu errichtende Gebäude. Aus diesem Grund ist der Generalunternehmer im Gegensatz zum Generalübernehmer dem Bauhauptgewerbe zuzuordnen.1 
Für den Auftraggeber (Bauherr) besteht der Vorteil, dass er nur einen Vertragspartner für alle Bauarbeiten hat. So muss im Falle eines Mangels der Generalunternehmer die Verantwortung tragen. Auch stellt es gegenüber der Einzelvergabe einen geringeren Koordinationsaufwand für den Bauherren dar.2 
Wird ein Generalunternehmer sowohl mit der Bauausführung als auch der Planungsleistung ab der Ausführungsplanung beauftragt, ist der Koordinationsaufwand geringer als beim Generalunternehmer ohne Planungsaufgaben. Daher werden Planungsleistungen mit vergeben, sofern es sich um größere Projekte mit definierten Rahmenbedingungen und begrenztem Änderungsbedarf handelt. Die Vergabeform ohne Planungsleistung eignet sich bei Projekten mit hohen gestalterischen Anforderungen.3
Da der GU üblicherweise das Bauwerk schlüsselfertig und zum Festpreis anbietet, liegt das Risiko der Baukostenüberschreitung beim Generalunternehmer. Dieses Risiko wird entsprechend einkalkuliert, wodurch in der Regel höhere Kosten für den Bauherren entstehen.4



1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-691.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 437.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 176.
4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 689-691.
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Geschlossener Fonds

Geschlossene Fonds sind Kapitalsammelstellen, die über einen vordefinierten Zeitraum in Anlageobjekte investieren, deren Finanzierung die Kapitalkraft eines einzelnen Investors übersteigt oder wofür ein einzelner Anleger aufgrund der Risikoeigenschaften nicht gefunden werden kann.1 Das Emissionsvolumen ist begrenzt auf die Herstellungs- bzw. Investitionskosten des Anlageobjektes bzw. mehrere Anlageobjekte und wird zum Emissionszeitpunkt fixiert. Nach dem Erreichen des vorgegebenen Investitionsvolumens wird der Fonds für weitere Anleger geschlossen. In der Regel sind außer bei sogenannten „Blind-Pools“ die Investitionsobjekte vorher bekannt und nicht austauschbar. Daher kann vom Fondsinitiator auch vorab ein Investitions- und Finanzierungsplan erstellt werden.2
Geschlossene Fonds werden üblicherweise durch die Emittenten selbst oder durch Banken vertrieben, die einen Zugang zum jeweiligen Anlegermarkt haben. Als Anleger kommen wohlhabende Privatpersonen infrage, die langfristig einen größeren Betrag (i.d.R. mindestens 5.000 Euro) über einen langen Zeitraum (10-30 Jahre) anlegen möchten, ohne auf das investierte Kapital in diesem Zeitraum zugreifen zu müssen. Ferner sollte der Anleger sich mit den Investitionsobjekten bzw. deren Branche auseinandersetzen, da der Erfolg des Fonds neben dem Management in erster Linie vom Investmentobjekt abhängig ist.
Ziel für den Anleger ist eine attraktive Rendite. In der Vergangenheit wurden geschlossene Fonds häufig aufgrund steuerlicher Anreize gezeichnet, welche in der Zwischenzeit allerdings weitestgehend nicht mehr existieren.
Die Investition in geschlossene Fonds ist für Investoren illiquide, da die Fondsanteile nicht über einen öffentlichen Markt gehandelt werden.3

Im Unterschied zu den meisten anderen Kapitalanlageformen erwirbt der Anleger beim geschlossenen Fonds kein Wertpapier, sondern tritt als Gesellschafter einer Gesellschaft bei. Typischerweise handelt es sich dabei um eine Kommanditgesellschaft (KG) bzw. GmbH & Co. KG, in der der Anleger als Kommanditist beteiligt wird. Möglich sind aber auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Wegen der Haftungsrisiken für die Gesellschafter wird diese Form allerdings nur noch selten gewählt.4
Bis vor einigen Jahren waren geschlossene Fonds weitgehend unreguliert. Nun müssen Emittenten geschlossener Fonds bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine AIFM-Lizenz beantragen. Um diese Lizenz zu erhalten, muss der Emittent als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) gewisse Voraussetzungen erfüllen. Darüber hinaus werden geschlossene Fonds auf vielen Ebenen durch eine sogenannte Verwahrstelle kontrolliert. Sie prüft u.a. über die gesamte Fondslaufzeit hinweg, ob die Geldflüsse des Fonds korrekt sind. Durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Zuge der AIFM-Richtlinien nach der Weltwirtschaftskrise wurden geschlossene Fonds verstärkt reguliert und für private Anleger sicherer gemacht.5

Geschlossene Fonds können grundsätzlich in unterschiedliche Assetklassen investieren. Üblich sind Immobilien, Schiffe, Flugzeuge, Windkraft- oder Solaranlageparks, Forstgrundstücke, Agrarland und vieles mehr. Ferner existieren geschlossene Private-Equity-Fonds, die Anteile an nicht börsennotierten Unternehmen erwerben. Auch Spezialfonds, die in Kunst oder Wein investieren, können grundsätzlich aufgelegt werden, sind allerdings in der Praxis eher selten.6

Nach der Beteiligung an einem geschlossenen Fonds können Anleger vor der Auflösung des Fonds lediglich auf dem sogenannten Zweitmarkt ihre Anteile verkaufen. Dabei handelt es sich um einen nicht regulierten Markt, der zudem relativ klein ist.
 



1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 716.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 716.
3 Vgl. Trübestein, Michael (Hrsg.) (2012): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 21.
4 Vgl. Broker-Test (2015): Was sind Geschlossene Fonds. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.broker-test.de/finanzwissen/fonds/geschlossene-fonds/was-sind-geschlossene-fonds/. Stand: 01.09.2015.
5 Vgl. Sepp, Holger (2015): Geschlossene Fonds: Alternativen für Investoren. In: finanzen.net vom 07.02.2015. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.finanzen.net/nachricht/fonds/Anlegerschutz-verbessert-Geschlossene-Fonds-Alternativen-fuer-Investoren-4153467. Stand: 01.09.2015.
6 Vgl. Broker-Test (2015): Welche Arten Geschlossener Fonds gibt es? Abrufbar im Internet. URL:
http://www.broker-test.de/finanzwissen/fonds/geschlossene-fonds/welche-arten-geschlossener-fonds-gibt-es/. Stand: 01.09.2015.Komplette Definition anzeigen

Geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind eine Kategorie der geschlossenen Fonds (siehe Glossar) und sind Kapitalverwaltungsgesellschaften, bei denen sich die Investoren durch Gesellschaftsanteile an einer Immobilieninvestition beteiligen, welche vorab in ihrer Investitionshöhe, Eigenschaft und ungefähren Laufzeit bekannt ist. Ferner ist die Anzahl der Anleger begrenzt auf das zu investierende Kapital. Sobald Kapitalzusagen in Höhe des notwendigen Fondsvolumens bereitstehen, wird der Fonds geschlossen und keine neuen Anleger mehr aufgenommen.1
Die Laufzeit geschlossener Immobilienfonds beträgt in der Regel 10 bis 20 Jahre. Im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds müssen geschlossene Fonds eine deutlich geringere Liquidität aufweisen. Eine Verpflichtung des Emittenten, Anteile zurückzunehmen, besteht nicht. Viel mehr muss der Anleger bei vorzeitigem Rückgabewunsch diese auf einem relativ kleinen Sekundärmarkt versuchen zu veräußern. Ein organisierter Zertifikate-Handel existiert hierfür nicht.2  
Anleger geschlossener Immobilienfonds sind häufig wohlhabende Privatpersonen, da die Mindestanlagesumme oft mehr als 5.000 Euro beträgt. Durch die lange Laufzeit muss der Anleger einen langen Atem haben und zudem über notwendige liquide Mittel verfügen, da auf dem Sekundärmarkt häufig ein Abschlag auf den Emissionspreis erfolgt und zudem gewartet werden muss, bis sich ein Käufer der Anteile findet.3
Während der Laufzeit des geschlossenen Immobilienfonds partizipieren die Anleger i.d.R. an den jährlichen Ausschüttungen, die aus den Mietüberschüssen der Objekte generiert werden.
Während in der Vergangenheit überwiegend Objekte gesucht wurden mit einem langfristig stabilen Cashflow und eher geringen Wertänderungschancen, werden in der Zwischenzeit häufig auch Investments gesucht, welche Wertentwicklungspotenziale aufweisen.
Durch die Neuregulierung der geschlossenen Fonds durch das KAGB ist das Anlagespektrum sicherheitsorientierter (Stichwort Risikodiversifikation) und die Offenlegungspflicht deutlich umfangreicher geworden (vgl. Glossar Geschlossene Fonds).



1 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 850.
2 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 850.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 716-717.
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Gewerbeimmobilien

Unter dem Begriff Gewerbeimmobilie werden Gebäude und Gebäudeteile zusammengefasst, die entweder ausschließlich oder zum überwiegenden Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Gewerbeimmobilien lassen sich in sieben  Kategorien einteilen:

- Unternehmensimmobilien

- Büroimmobilien

- Produktionsimmobilien

- Handelsimmobilien

- Logistikimmobilien

- Freizeitimmobilien

- Spezialimmobilien

Innerhalb der einzelnen Kategorien kann es zu großen Abweichungen hinsichtlich der Anforderungen an die baulichen Anlagen kommen, was vor allem auf das Tätigkeitsfeld oder die Branche des jeweiligen Unternehmens zurückzuführen ist. Je nach Gewerbe sind bestimmte technische und arbeitsrechtliche Standards von Bedeutung, denen die Gebäude genügen müssen.

Unternehmensimmobilien: In diesen Objekten werden meistens Produktion, Logistik, Lager und Büro kombiniert.

Büroimmobilien: Diese Räumlichkeiten dienen in erster Linie der Abwicklung von Geschäften, verwaltungstechnischen Aufgaben und der Arbeit an Schreibtischen.

Produktionsimmobilien: Räumlichkeiten, die der industriellen Fertigung von Gütern dienen und meist ebenerdig ausgelegt sind.

Handelsimmobilien: Sämtliche Immobilien, die dem Zweck dienen, Waren an Endverbraucher oder Zwischenhändler zu verkaufen. Die Anforderungen unterscheiden sich stark nach Branche und Zielgruppe. Bei Einzelhandelsimmobilien ist beispielsweise meist eine zentrale Lage Voraussetzung.

Logistikimmobilien: Zu dieser Kategorie gehören Distributions-, Lager- und Umschlagshallen, die sich dazu eignen, Waren anzunehmen, einzulagern und zu kommissionieren.

Freizeitimmobilien: Dienen Unterhaltungszwecken und der Freizeitgestaltung. Typische Beispiele sind Fitnesscenter, Spielhallen und Kinderspielanlagen.

Spezialimmobilien: Auf einen bestimmten Zweck hin konzipierte Gewerbeimmobilien. Beispiele sind Bahnhöfe, Hotels und Turnhallen.

Der Markt für Gewerbeimmobilien gestaltet sich  sehr dynamisch, was in erster Linie an den konjunkturellen Schwankungen liegt, denen die einzelnen Branchen ausgesetzt sind, die als Nutzer von Gewerbeimmobilien auftreten.

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G-REIT

Unter German Real Estate Investment Trusts (G-REIT) sind deutsche, börsennotierte Aktiengesellschaften zu verstehen, deren maßgeblicher Zweck es ist, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an Immobilien, Immobilienpersonengesellschaften, REIT-Dienstleistungsgesellschaften, Kapital- und Objektgesellschaften zu erwerben, halten und im Rahmen von Vermietung und Verpachtung zu verwalten bzw. zu veräußern (§ 1 REITG).1 Grundsätzlich sind die Vorschriften des Aktien- und Handelsgesetzes anzuwenden. Somit ist der REIT-Status keine eigene Rechtsform, sondern lediglich ein Sonderstatus der Aktiengesellschaft, der unter gewissen Voraussetzungen erlangt werden kann und steuerliche Vorzüge genießt.2
In Deutschland wurden REITs zum 1.1.2007 eingeführt. Sie unterliegen den Regulierungen des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz).3
Im Gegensatz zu Immobilienaktiengesellschaften müssen REITs ihre Gewinne in der Regel auf Gesellschaftsebene nicht besteuern. Dadurch können sie ihre Gewinne steuerfrei an die Anteilseigener (Aktionäre) ausschütten, wodurch lediglich eine Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner vollzogen wird (auch bezeichnet als „transparente“ Besteuerung). G-REITs müssen gemäß § 13 Abs. 1 REITG mindestens 90% ihres steuerlichen Einkommens als Dividende an die Anteilseigner ausschütten.4

Um den Status eines REITs zu erlangen, werden unterschiedliche Tests durchgeführt. Als Erstes muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass das Unternehmen über einen Firmensitz in Deutschland (§ 9 REITG) und eine Börsenzulassung nach § 10 REITG verfügt. Das Mindesteigenkapital eines REITs muss zudem mehr als 45% des unbeweglichen Vermögens zum Ende des Geschäftsjahres umfassen (§ 15 REITG). Das Eigenkapital darf nicht weniger als 15 Mio. Euro betragen (§ 4 REITG). Eine weitere Voraussetzung ist, dass mindestens 75% der Gewinne des Unternehmens durch Vermietung, Leasing, Verpachtung und/oder Veräußerung von direkten oder indirekten Immobilienanlagen generiert werden (§ 12 Abs. 3 a REITG). Bestandswohnobjekte dürfen nicht zum Immobilienportfolio gehören (§ 1 REITG). Ferner darf ein Investor nicht mehr als 10 % der Anteile der Gesellschaft auf sich vereinen (§ 11 Abs. 5 REITG). Dies stellt die Gesellschaften häufig vor eine Herausforderung, da diese Vorgabe nicht zwangsläufig durch das Unternehmen selbst gesteuert werden kann. Des Weiteren ist ein Handel mit ihren Immobilien untersagt. Somit dürfen innerhalb von fünf Geschäftsjahren nicht mehr als die Hälfte des Wertes der durchschnittlich im gleichen Zeitraum befindlichen Immobilien veräußert werden (§ 14 Abs. 1 und 2 REITG).5

Der Handel der REIT-Aktien erfolgt täglich an der Börse. Wie bei herkömmlichen Aktiengesellschaften müssen REITs über die Organe Vorstand, Aufsichtsrat und Hauptversammlung verfügen und den Rechten und Pflichten der Aktionäre entsprechen.
Für die Aktionäre kombiniert der REIT die Vorteile einer hohen Ausschüttungsquote mit einer hohen Fungibilität. Ähnlich wie beim offenen Immobilienpublikumsfonds kann auch hier mit geringen Anlagebeträgen an der Wertentwicklung von Immobilien partizipiert werden.6
Der G-REIT konnte sich in Deutschland bisher kaum durchsetzen. Neben den oben aufgeführten Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, wurde der G-REIT kurz vor Beginn der Weltwirtschaftskrise eingeführt, die durch die Immobilienkrise in den USA ausgelöst wurde. Dies führte zu einer generellen Zurückhaltung der Gesellschaften zur Umwandlung von einer Aktiengesellschaft zum REIT, sodass bisher (Stand September 2015) lediglich drei REITs auf dem deutschen Markt platziert sind. Hingegen entwickelt sich der Markt für Immobilienaktiengesellschaften allgemein aktuell sehr positiv (vor allem im Wohnsegment).'


1 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Schulte, Karl-Werner; Sotelo, Ramon; Orthmann, Alexander (2008): Beurteilung indirekter Immobilienanlagen. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 687.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 817.
3 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 817.
5 Vgl. Rottke, Nico (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853-854.
6 Vgl. Schaich, Frank (2012): Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, in: Trübestein, Michael (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 163.

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Grundbuch

Das Grundbuch ist ein staatliches Register, welches die Grundstücke und die mit ihnen verbundenen Rechte innerhalb eines Grundbuchbezirkes dokumentiert.1 Im Grundbuch werden Angaben zu den Eigentümern, Belastungen und Verfügungsbeschränkungen der Grundstücke, des Wohnungs- und Teileigentums sowie der Erbbaurechte gemacht.2 Das Grundbuch hebt damit die besondere Bedeutung von Grundeigentum im deutschen Rechtssystem hervor. Es soll die Rechtsverhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten dokumentieren, um für den Rechtsverkehr eine sichere Grundlage zu garantieren und um diese klar und übersichtlich darzustellen. Grundsätzlich gilt allerdings, dass sich nicht alle Rechtsverhältnisse eines Grundstücks aus dem Grundbuch ergeben.
Für die Führung der Grundbücher ist das Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichtes zuständig. Die Zuständigkeit richtet sich nach der Belegenheit des entsprechenden Grundstücks. Davon abweichend werden in Baden-Württemberg die Grundbücher von den jeweiligen Gemeinden geführt.3
Das Grundbuch ist unterteilt in mehrere Grundbuchblätter. Dabei erhält jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Sofern mehrere Grundstücke eines Eigentümers im selben Zuständigkeitsbezirk liegen, kann auch ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden. Die Grundstücke werden in diesem Fall durch eine durchlaufende Nummer im Bestandsverzeichnis unterschieden. Insgesamt besteht ein Grundbuch aus fünf Teilen und baut sich wie folgt auf:

- Die Aufschrift ist das Deckblatt, auf dem das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des Bandes und des Blattes sowie Schließungs- und sonstige Vermerke aufgeführt sind.

- Im Bestandsverzeichnis werden die Lage (postalische Anschrift), die Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück), die Wirtschaftsart sowie die Größe des Grundstücks angegeben. Auch der Bestand, Zu- und Abschreibungen sind hier eingetragen, sodass die Historie eines Grundstücks ersichtlich wird.

- In Abteilung I sind der oder die Eigentümer inklusive Name und Wohnort aufgelistet.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Reallasten.

- In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen. Auch deren Höhe und Art (Hypothek, Grund- oder Rentenschuld) sowie die Gläubiger werden in dieser Abteilung vermerkt.

Sofern Eintragungen keine Gültigkeit mehr besitzen, werden diese gestrichen. Durch Unter- oder durchstreichen ungültiger Informationen kann die Historie des Grundstücks verfolgt werden.
Zusätzlich zum Grundbuchblatt wird eine Grundakte geführt. Darin werden sämtliche Urkunden aufbewahrt, auf die eine Eintragung Bezug nimmt oder auf derer sie gründet.4

Neben dem Grundbuch für Grundstücke werden Erbbaugrundbücher, Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher, Wohnungserbbaugrundbücher und das Berggrundbuch geführt.5 In diese kann jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Das berechtigte Interesse kann rechtlicher, wirtschaftlicher oder wissenschaftlicher Natur sein. Hierzu zählen beispielsweise ein Kaufinteressent, der in konkreten Verhandlungen mit dem Eigentümer steht oder Gläubiger des Eigentümers, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben möchten.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 469-470.

 

2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 61-68

3 Vgl. - Gamer, Karlheinz; Scherer, Beate (2014): Grundbuch und Liegenschaftskataster. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 82-85.

4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 61-68

5 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 469-470.

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Grundeigentum

Als Grundeigentum oder Grundstückseigentum wird das Eigentum an einem Grundstück bezeichnet. Als Grundstück im rechtlichen Sinne wird derjenige räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche verstanden, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes mit einer besonderen Nummer angegeben ist. Eine eindeutige rechtliche Definition des Grundstücksbegriffs besteht indes nicht.1 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind die mit ihm festverbunden Sachen. Hierzu gehören insbesondere Gebäude, aber auch Erzeugnisse des Grundstücks, sofern sie mit dem Boden in Verbindung stehen.2
 
Als Eigentum im Sinne des bürgerlichen Rechts wird das umfassende Herrschaftsrecht einer Sache verstanden. Der Begriff ist abzuleiten aus § 903 Satz 1 BGB. Der Eigentümer einer Sache kann demnach mit dieser nach Belieben verfahren und andere von jeglicher Einwirkung ausschließen. Im deutschen Recht gelten allerdings gewisse Schranken im Eigentum. So kann der Eigentümer von seiner Sache Gebrauch machen, sofern keine Gesetze oder die Rechte Dritter entgegenstehen. Folglich beschränken einige verfassungsmäßigen Gesetze privater und öffentlich-rechtlicher Natur das Eigentum. Beim Grundstückeigentum sind dabei unter anderem das Nachbarschaftsrecht, Regelungen des Bau-, Bauplanungs- und Raumordnungsrechts, Natur-, Denkmal-, Umweltschutz, Verkehrsrecht usw. zu nennen. Bei der Beschränkung des Eigentums durch die Rechte Dritter sind insbesondere die Rechte an einer Sache, die den Rechtsinhabern Teilberechtigungen gewähren, wie beispielsweise das Erbbaurecht oder Dienstbarkeiten, zu nennen. Üblicherweise werden diese dinglichen Rechte durch den Eigentümer bewilligt.

Im Grundstücksrecht werden unterschiedliche Eigentumsarten unterschieden:

- Alleineigentum: Der Rechtsinhaber (natürliche oder juristische Person) verfügt über die volle und alleinige Herrschaft über das Grundstück.

- Miteigentum nach Bruchteilen: Mehrere Eigentümer verfügen zu ideellen Bruchteilen über eine ungeteilte Sache (§§ 1008 ff. BGB). Damit verfügt jeder Eigentümer über einen bestimmten Anteil des Ganzen und kann über diesen frei verfügen.

- Gesamthandseigentum: Mehrere Personen verfügen gemeinschaftlich zur gesamten Hand über das Recht an einer Sache (z. B. GbR, Erbengemeinschaften). In der Verfügungsmacht sind die Eigentümer beschränkt. Ein Gesamthänder kann nicht über „seinen“ Anteil frei verfügen. Die Nutzungs- und Verwertungsbefugnis steht ausschließlich allen Gesamthändern gemeinsam zu.

- Teil-, Wohnungseigentum: Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz kann eine Person an einer Wohnung Wohnungseigentum bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum erwerben und über dieses frei verfügen. Bestandteil des Sondereigentums ist ein entsprechender Anteil am Gemeinschaftseigentum.3

Eine noch weitere Fassung des Eigentumsbegriffes findet sich im Grundgesetz in Artikel 14. Neben dem Bezug auf Sachen inkludiert das Grundgesetz auch Forderungen und Rechte unter diesem Begriff (z. B. Erbbaurechte, Grundpfandrechte).4



1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 43.

2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 311-478.

3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 24-26.

4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 311-478.

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Grunderwerbsnebenkosten

Grunderwerbsnebenkosten oder auch Transaktionskosten sind Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis für das Gebäude und Grundstück anfallen. Zusammen mit dem Kaufpreis ergeben sie die Grunderwerbskosten einer Liegenschaft.1 In Deutschland übernimmt üblicherweise der Käufer sämtliche Grunderwerbskosten.2 Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen insbesondere:

- Notarkosten für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages
- Grundbuchkosten, die für die Eintragung und Löschung von Auflassungsvormerkungen entstehen sowie Kosten für die Eigentumsumschreibung
- Maklercourtage, deren Höhe stark von den ortsüblichen Sätzen und dem Ankaufsvolumen der Immobilie abhängig ist. Sie beträgt in Deutschland üblicherweise zwischen 1 % und 5 %
- Grunderwerbsteuer, deren Höhe abhängig vom jeweiligen Bundesland ist
- Due-Diligence-Kosten für die umfassende Prüfung der Immobilie vor Ankauf

Neben diesen Kosten zählen auch Kosten für eine erforderliche Vermessung des Grundstücks, Anwaltskosten, Bewertungskosten sowie Suchkosten für die Auswahl eines geeigneten Objektes zu den Transaktionskosten. Hingegen werden Erschließungsbeiträge und Kosten für Baugrunduntersuchungen nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten gezählt.3
Je nach Objekt und Lage können die Grunderwerbsnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises einer Immobilie ausmachen. Aus diesem Grund haben sie eine hohe Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit eines Objektes.



1 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Isenhöfer, Björn; Hofmann, Philip (2008): Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 285.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 703. 
3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 471.
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Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer. Ihr unterliegen alle in § 1 GrEStG bezeichneten Erwerbsvorgänge, die zu einem Rechtsträgerwechsel von inländischen Grundstücken führen. Sie fällt unabhängig davon an, ob es sich bei den Beteiligten um In- oder Ausländer handelt.1 Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, werden nach § 4 Nr. 9 a UStG umsatzsteuerfrei behandelt, sodass die Grunderwerbsteuer auch als Sonderumsatzsteuer bezeichnet wird.2
Zum Grundstück gehören Grund und Boden sowie die wesentlichen Bestandteile. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, nicht aber Maschinen oder Betriebsvorrichtungen.3
Die Veräußerung von Unternehmen bzw. von Unternehmensanteilen kann unter Umständen grunderwerbsteuerfrei sein. Hier kommt es darauf an, in welchem Umfang ein Eigentümerwechsel im wirtschaftlichen Sinne stattfindet. Für Grundstücke, die sich im Vermögen von Personengesellschaften befinden, ist gemäß § 1 Abs. 2 a GrEStG Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Wird diese Grenze nicht erreicht, spricht man vom sogenannten Share Deal, der grunderwerbsteuerfrei behandelt wird. Auch sonstige Gesellschaften, insbesondere Kapitalgesellschaften, können von dieser Steuerbefreiung profitieren. Gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG gilt die 95-%-Grenze auch für sonstige Gesellschaften. Der Share Deal wird häufig bei größeren Immobilientransaktionen durchgeführt, da er gegenüber dem Asset Deal, dem unmittelbaren Immobilienerwerb (Abschluss eines Grundstückskaufvertrags), die wirtschaftlichere Alternative darstellt. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gilt nach § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der sog. Gegenleistung. Grundsätzlich wird dabei der beurkundete Kaufpreis herangezogen, unabhängig davon, ob dieser dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. In Ausnahmefällen kann eine Wertermittlung gem. § 8 Abs. 2 GrEStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz vorgenommen werden. Dies ist dann nötig, wenn in Wahrheit kein Kaufpreis, sondern eine symbolische Gegenleistung vereinbart wurde.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern bestimmt.4 Sie variiert derzeit von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Saarland (Stand August 2015).5
Nach § 13 Nr. 1 GrEStG gilt der Erwerber primär als Steuerschuldner, wobei auch andere an dem Erwerbsvorgang Beteiligte, wie beispielsweise der Verkäufer, in Anspruch genommen werden können. Da eine gesamtschuldnerische Haftung besteht, empfiehlt es sich, die Zahlungsverpflichtung im Kaufvertrag zu regeln.6
Der Notar ist beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet, eine entsprechende Anzeige zu machen. Die jeweilige Finanzbehörde setzt anschließend die Grunderwerbsteuer fest.7



1 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1181-1182.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
3 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1181-1182.
4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
5 Vgl. Interhyp (2015): Grunderwerbsteuersatz in Deutschland zum 1. Januar 2015 nach Bundesländern. Abrufbar im Internet. URL:
http://de.statista.com/statistik/daten/studie/202071/umfrage/aktueller-grunderwerbssteuersatz-in-deutschland-nach-bundeslaendern/, Stand: 11.08.2015.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 126-127.
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Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Bei einem 1.000 m² großen Grundstück und einer GRZ von 0,7 bedeutet dies, dass insgesamt 700 m² überbaut werden können. Geregelt wird dieser Begriff nach der deutschen Legaldefinition in § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO).1
Während im Flächennutzungsplan gem. § 5 Abs. 1 BauGB die Art der Bodennutzung und die allgemeine Art der baulichen Nutzung dargestellt wird, kann im Bebauungsplan zusätzlich das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden. Durch Festsetzung der Gemeinde können folgende Maße der baulichen Nutzung darin geregelt werden:

- Grundflächenzahl (GRZ)
- Geschossflächenzahl (GFZ)
- Baumassenzahl (BMZ)
- Zahl der Vollgeschosse (Z)
- Höhe der baulichen Anlagen

Relevant für die GRZ ist das Baugrundstück. Dabei handelt es sich um das tatsächliche Bauland. Es ist vom Nichtbauland zu unterscheiden.2
Die zulässige Nutzbarkeit eines Baugrundstücks bezieht sich zunächst auf sämtliche baulichen Anlagen. Entsprechend werden Garagen, Stellplätze und Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen mitgerechnet. Dabei darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 bis 4 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die oben genannten Anlagen um bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.3 
Bei der Festsetzung der GRZ durch die Gemeinde müssen gebietsabhängige Höchstmaße eingehalten werden. So kann beispielsweise für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete eine GRZ von lediglich 0,2 festgelegt werden während für Gewerbe- und Industriegebiete eine Grundflächenzahl von 0,8 zulässig ist.4
Die GRZ ist als Kennziffer der baulichen Ausnutzbarkeit eines Grundstücks ein wesentlicher Parameter für die Wertermittlung von Immobilien.5 Aus stadtplanerischer Perspektive ist die Begrenzung des Anteils der versiegelten Fläche wichtig, da die unversiegelten Grundstücksflächen der Versickerung des Regenwassers dienen.6

Folgendes Beispiel soll die Ermittlung der GRZ verdeutlichen:
Durch den Bebauungsplan ist eine GRZ von 0,5 festgelegt. Das Wohnhaus umfasst eine Grundfläche von 500 m², die Garagen haben eine Grundfläche von 150 m², die Zufahrt umfasst 90 m². Das Baugrundstück ist insgesamt 1000 m² groß.
Die zulässige Grundfläche beträgt:     1000 x 0,5 = 500 m²
Bei Überschreitung:                               500 x 1,5 = 750 m²
Die Grundfläche beträgt insgesamt:    500 + 150 + 90 = 740 m², dies entspricht einer GRZ von 0,747
 


1 Vgl. Bönker, Christian (2009). Öffentliches Baurecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 24.
2 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.
3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 474.
5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 134.
6 Vgl. Schulz-Eickhorst, Antje; Focke, Christian; Pelzeter, Andrea (2008): Art und Maß der baulichen Nutzung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 153.
7 Eigenes Beispiel in Anlehnung an Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 752-754.

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Grundschuld

Eine Grundschuld wird zur Sicherung einer persönlichen Forderung als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen. Aus diesem Recht kann der Gläubiger der Forderung eine Befriedigung der Forderung aus dem Grundstück verlangen.
Grundschulden werden bei der Immobilienfinanzierung zur Sicherung des Rückzahlungsanspruches des Kreditgebers in der Regel als Realsicherheit bestellt. Der Darlehensnehmer trägt unter Berücksichtigung der Wirksamkeitserfordernisse wie notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung eine Sicherheit für den Darlehensgeber ein. Dabei entsteht für den Darlehensgeber das Recht zur Verpfändung der unbeweglichen Sache, sofern der Darlehensnehmer seiner Schuld nicht nachkommt (Grundpfandrecht).
Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Neben der Grundschuld zählen die Hypothek und die Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Dabei unterscheiden sich die Grundschuld und die Hypothek durch ihre abweichende Verbindung zur Forderung aus dem Darlehensvertrag:1
Die Hypothek ist streng akzessorisch und entsteht demnach nur, wenn auch die zu sichernde Forderung entstanden ist. Außerdem erlischt sie automatisch durch die vollständige Rückzahlung der Forderung. Die Grundschuld hingegen ist nicht akzessorisch und damit nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. In der Realität dient sie allerdings meist dennoch der Sicherung einer Forderung (sog. Sicherungsgrundschuld).2 Durch den grundsätzlichen Verzicht auf die Existenz eines Schuldscheins, eines Schuldtitels einer Forderung oder Ähnlichem, stellt die Grundschuld ein deutlich flexibleres Sicherungsinstrument als die Hypothek dar. Dies liegt auch daran, dass die Grundschuld nicht auf eine bestimmte Forderung beschränkt ist, sondern vielmehr Forderungen ausgewechselt werden bzw. mehrere Forderungen gesichert sein können. Die Beziehung zu einer jeweiligen Forderung kann aber auch durch einen Sicherungsvertrag erfolgen. Diese sogenannte Sicherungszweckerklärung kann ständig den jeweiligen Erfordernissen angepasst werden.3 Sie wird zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundschuldinhaber vertraglich vereinbart und legt unter anderem fest, für welche Forderungen und unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld in Anspruch genommen werden kann. All diese Gründe haben dazu geführt, dass bei der Finanzierung von Immobilien üblicherweise die Grundschuld als Sicherungsinstrument bevorzugt wird. Dennoch wird in der Praxis häufig von Hypothekendarlehen gesprochen, obwohl tatsächlich eine Grundschuld zugrunde liegt.
Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Grundschuld auch nach Erfüllung der besicherten Forderung weiter bestehen bleiben kann. Dies vermeidet im Falle einer erneuten Darlehnsaufnahme eine kostenaufwendige Bestellung.4



1 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543-544.
2 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
3 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543-544.
4 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Grundstücksrecht und Grundstückskaufverträge. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 113.
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Grundsteuer

Anmerkung des Autors: Aufgrund der derzeitigen Reformdiskussion über die zukünftige Grundsteuerermittlung wird auf die Erklärung der Steuerschuldberechnung verzichtet.

Die Grundsteuer ist eine kommunale Realsteuer auf Grundbesitz.1 Sie ist im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt.2 Sowohl land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Betriebsgrundstücke als auch Privatgrundstücke unterliegen der Grundsteuer. Befreit von jener sind insbesondere Grundbesitz der öffentlichen Hand und Grundbesitz, der unmittelbar gemeinnützigen Zwecken dient.3 Tritt eine wesentliche Ertragsminderung des Grundbesitzes – etwa durch Leerstand – ein, so können auch Unternehmen nach § 33 GrStG einen (teilweisen) Erlass der Grundsteuer beantragen.4
Für die Gemeinden, die ein entsprechendes Hebesatzrecht besitzen, stellt die Grundsteuer wie die Gewerbesteuer eine wesentliche Einnahmequelle dar.5
Steuerschuldner der Grundsteuer ist zunächst der Eigentümer des Grundbesitzes. Für Grundbesitz mit mehreren Eigentümern besteht eine gesamtschuldnerische Haftung. Da die Grundsteuer bei vermieteten Gebäuden jedoch regelmäßig als umlagefähige Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wird, trägt dieser die Belastung indirekt.6
Die Grundsteuer wird jährlich erhoben mit dem Beginn des Kalenderjahres. Allerdings ist sie in vierteljährlichen Raten fällig.7 Bei unterjährigen Immobilientransaktionen haftet der Grundstückserwerber nach § 11 GrStG für Grundsteuerrückstände. Da diese Haftung gegenüber dem Finanzamt nicht ausgeschlossen werden kann, werden üblicherweise interne Freistellungsregelungen im Kaufvertrag vereinbart.8
Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 19 I Nr. 1 BewG). Eine Grundsteuer-Erklärung wird vom Eigentümer nicht erstellt; vielmehr erfolgt die Grundsteuer-Veranlagung unmittelbar aus dem Feststellungsverfahren.9 
Steuerlich kann die Grundsteuer gemäß dem Nettoprinzip im Betriebsvermögen als Betriebsausgabe und im ertragsbringenden Privatvermögen als Werbungskosten in Abzug gebracht werden, was eine Verringerung der Steuerlast bewirkt.10


 

1 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1161-1162.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 122.
3 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1161-1162.
4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 122.
5 Vgl. Sigloch, Jochen (2013): Steuerliche Grundlagen und Besteuerung von Immobilien. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank (2013): Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 764-768.
6 Vgl. Sigloch, Jochen (2013): Steuerliche Grundlagen und Besteuerung von Immobilien. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank (2013): Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 764-768.
7 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1161-1162.
8 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 122.
9 Vgl. Sigloch, Jochen (2013): Steuerliche Grundlagen und Besteuerung von Immobilien. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank (2013): Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 764-768.
10 Vgl. Sigloch, Jochen (2013): Steuerliche Grundlagen und Besteuerung von Immobilien. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank (2013): Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 764-768.

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H

Health Care

Der englische Begriff „Health Care“ bedeutet übersetzt Gesundheitswesen oder Gesundheitsvorsorge. Das Gesundheitswesen umfasst nach der Duden-Definition die Gesamtheit der öffentlichen Einrichtungen zur Förderung und Erhaltung der Gesundheit, zur Bekämpfung von Krankheiten oder Seuchen.

In Verbindung mit Immobilien wird dieser Begriff verwendet für Pflegeheime und andere Sozialimmobilien. Die Immobilien des Health-Care-Sektors sind Liegenschaften rund um den gesamten Gesundheitssektor, d. h., dass neben der Assoziation von Health-Care-Immobilien mit Krankenhäusern, Kliniken oder Pflegeheimen auch weitere Immobilientypen wie z. B. Reha-Zentren oder psychiatrische Einrichtungen unter diesen Oberbegriff gefasst werden.

Auf Grund der in hohem Maße an Health-Care-Immobilien und deren Betrieb angepassten spezifischen Nutzungserfordernisse sind diese der Kategorie der Spezialimmobilien zuzuordnen, da die Nutzerspezifität ein prägnantes Merkmal für eine Spezialimmobilie ist. Eine weitere Eigenschaft von Spezialimmobilien ist, dass sie nur sehr eingeschränkt drittverwendungsfähig, d. h. für andere Nutzungen einsetzbar, sind. Dieses Merkmal kann bei Health-Care-Immobilien von einer eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit (z. B. bei Seniorenwohnungen mit Pflegeanbindung) bis hin zu einer starken Einschränkung (z. B. bei Ärztehäusern) oder keiner Drittverwendungsfähigkeit (z. B. bei Gesundheits- und Wellnessimmobilien) ausgeprägt sein. Zudem sind Health-Care-Immobilien überwiegend von spezialisierten Betreibern geführte Immobilien, was ebenfalls ein Indiz für eine Zuordnung zu den Spezialimmobilien darstellt.

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Hypothek

Die Hypothek ist das bestimmte dingliche Recht zur Sicherung einer persönlichen Forderung, aus der der Gläubiger Befriedigung aus dem besicherten Grundstück verlangen kann.1 Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten. Grundpfandrechte sind Grundstücksbelastungen, aus denen ein Geldbetrag (i.d.R. Zins und Tilgung) aus einem Grundstück zu zahlen ist. Es dient damit der Sicherung von Darlehen. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, muss er die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger dulden.

Neben der Hypothek gilt die Grundschuld als wesentliches Grundpfandrecht bei der Besicherung von Grundstücken. Dabei unterscheiden sich die Grundschuld und die Hypothek durch ihre abweichende Verbindung zur Forderung aus dem Darlehensvertrag.2 Die Grundschuld ist nicht akzessorisch und damit nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. Die Hypothek hingegen ist streng akzessorisch und entsteht nur, wenn auch die zu sichernde Forderung entstanden ist. Ferner besteht sie nur, solange die Forderung besteht und stets nur in der jeweils noch ausstehenden Höhe. Mit jeder Darlehenstilgung verringert sich somit die Hypothek um den getilgten Betrag, bis sie sich nach vollständiger Rückzahlung automatisch in eine Eigentümergrundschuld umwandelt.3

Hypotheken können grundsätzlich durch Einigung der Beteiligten und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) entstehen. In bestimmten Fällen ist allerdings zusätzlich die Zustimmung Dritter erforderlich (z. B. Ehegatte). In diesem Fall handelt es sich um eine rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek. Kraft Gesetz entsteht eine Hypothek bei der Verpfändung oder Pfändung eines Anspruchs auf Übertragung von Grundstückseigentum durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Sicherungshypothek). Auch kann eine Hypothek durch Zwangsvollstreckung begründet werden. Dies geschieht auf Antrag des Gläubigers bei der Vollstreckung einer Geldforderung und Vollziehung des Arrests zur Sicherung einer Forderung. Diese Sicherungshypothek wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.4

Im heutigen Darlehensverkehr kommt die Hypothek kaum mehr vor. Schätzungen gehen davon aus, dass es sich lediglich bei drei Prozent der Grundpfandrechte noch um Hypotheken handelt. Zur Besicherung von Darlehensverträgen dominiert heute aufgrund ihrer höheren Flexibilität und der rechtlichen Eigenschaften die Grundschuld.5



1 Vgl. Iblher, Felix (2008): Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung. In: Schulte, Karl-Werner (2008): Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 543.

2 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienfinanzierung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 905-906.

3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 39-41.

4 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 39-41.

5 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 524.

 

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I

Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung ist ein wichtiger Bestandteil zur Errichtung oder Sanierung von Bauwerken. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Begriff Immobilienfinanzierung meist dann verwendet, wenn von der Aufnahme eines Immobiliendarlehens die Rede ist. Tatsächlich umfasst die Immobilienfinanzierung aber alle Arten der Mittelherkunft, also zum Beispiel auch die ausschließliche Finanzierung über angespartes Eigenkapital. Im Bankwesen wird zudem noch zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden.

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Immobilienfonds

Immobilienfonds sammeln Gelder verschiedener privater und/oder institutioneller Investoren, um ein oder mehrere Immobilien oder Immobilienanlageprodukte zu erwerben. Sie sind als eine nicht börsennotierte Form der indirekten Immobilieninvestition einzuordnen und stehen damit im Spektrum der indirekten Immobilienanlageprodukte vor allem in Konkurrenz zu Immobilienaktien und REITs.
Eine indirekte, mittelbare Immobilieninvestition bedeutet, dass der Anleger Anteile (bzw. Aktien) an einer Gesellschaft zeichnet, die wiederum in Immobilien investiert. Durch Immobilienfonds haben Anleger somit die Möglichkeit, über professionell agierende Fondsgesellschaften bereits relativ kleine Beträge in großvolumige Immobilien zu investieren. Im Vergleich zu einer Direktinvestition in Immobilien zeichnen sich Immobilienfonds meist durch eine breite Streuung (i.d.R. verschiedene Immobilien in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten) und ein professionelles Anlagemanagement aus, das einen höheren Grad an Fungibilität und geringere Transaktionskosten mit sich bringt. Im Gegenzug fallen dafür, neben der Investitionssumme für die Immobilie selbst, Fondsmanagementgebühren, Ausgabeaufschläge, Kosten für Steuer- und Rechtsberatung, Mittelverwendungskontrolle usw. an.
Grundsätzlich können zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden werden:
• „Geschlossene Immobilienfonds“ zeichnen sich dadurch aus, dass nur eine begrenzte Anzahl von Investoren in den Fonds investieren kann und der Fonds eine bestimmte, vorab festgelegte Laufzeit hat (siehe auch Glossar: Geschlossene Immobilienfonds).1
• „Offene Immobilienfonds“ ermöglichen einer unbegrenzten Anzahl von Anlegern das börsentägliche Investment in Immobilien mittels auch kleinvolumiger Fondsanteile (Offene Immobilienpublikumsfonds).Die Fonds haben eine unbegrenzte Laufzeit. Maßgeschneiderte Produkte gibt es hier auch für institutionelle Investoren (Offene Immobilienspezialfonds).2 
Sowohl geschlossene als auch offene Immobilienfonds unterliegen in Deutschland den rechtlichen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Ferner muss der Emittent der Fonds (eine sog. Kapitalverwaltungsgesellschaft) über eine „AIFM-Lizenz“ verfügen, um rechtswirksam Immobilienfonds aufzulegen.3



1 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Hocke, Stefan; Susemihl, Susanne (2011): Strategie. Immobilien-Portfoliomanagement. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 587-588.
2 Vgl. Trübestein, Michael (Hrsg.) (2012): Praxishandbuch Immobilieninvestment, Wiesbaden, S. 21.
3 Vgl. EUR-Lex (2011): RICHTLINIE 2011/61/EU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010. Abrufbar im Internet. URL:
http://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32011L0061&from=EN. Stand: 26.09.2015.Komplette Definition anzeigen

Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung ist ein breit auslegbarer Begriff. Die Dienstleistungsangebote der Immobilienverwalter differieren stark. Häufig wird der Begriff synonym zu Property-Management oder Facility-Management verwendet. Je nach strategischer Marktpositionierung grenzen Dienstleister in diesem Segment die Begriffe voneinander ab. Unstrittig ist jedoch die operative Auslegung des Begriffs. Meist werden der Immobilienverwaltung die Unterhaltung, Erhaltung und Wertsteigerung eines gemeinschaftlichen (Wohn-)Eigentums zugeordnet.1 Bedeutende Verbände und Organisationen im Bereich der Immobilienverwaltung orientieren sich meist an den fünf Säulen der kaufmännischen Geschäftsführung, der juristischen Verwaltung, der Finanz- und Vermögensverwaltung, der technischen Verwaltung und dem Bereich der Service-Dienstleistungen. Die Immobilienverwaltung kann entweder durch den Eigentümer selbst erfolgen oder durch externe Dienstleister.

Folgende Aufgaben fallen in den Bereich der modernen Immobilienverwaltung:

Allgemeine kaufmännische Geschäftsführung:

Bestandteil der kaufmännischen Immobilienverwaltung ist die Durchführung und Abwicklung von Mietverträgen sowie das Mietinkasso und die Überwachung möglicher Mietanpassungen. Ferner umfasst die Tätigkeit die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen sowie das Vertragsmanagement (z. B. Abschluss von Hausmeisterverträgen). Auch der Kontakt zu Behörden gehört zu den Tätigkeiten im Rahmen der allgemeinen kaufmännischen Geschäftsführung. Im Wohnungseigentumsrecht ist der Immobilienverwalter auch für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung verantwortlich sowie anschließend für die Beschlussdurchführung.

Juristische Betreuung:

Der Immobilienverwalter hat im Rahmen seiner Beauftragung die Pflicht, Fristen zu überwachen (z. B. Gewährleistung) und den Eigentümer bei Verhandlungen zu begleiten oder zu vertreten. Auch Ansprüche des Eigentümers gegen den Mieter werden im zulässigen Rahmen durch den Verwalter geltend gemacht. Grundsätzlich sind die juristischen Tätigkeiten durch das Rechtsdienstleistungsgesetz begrenzt.

Finanz- und Vermögensverwaltung:

Im Rahmen der Finanz- und Vermögensverwaltung übernimmt der Verwalter die objektbezogene Buchhaltung. Dabei überwacht er die Zahlungsverpflichtungen der Mieter bzw. in Wohnungseigentümergemeinschaften der Wohnungseigentümer. Ferner führt er die periodische Abrechnung, die Rechnungslegung und die Zahlungsabwicklung durch.
Sofern der Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften tätig ist, muss durch ihn ein jährlicher Wirtschaftsplan erstellt werden.

Technische Verwaltung:

Falls beauftragt und rechtlich zulässig, ist der Verwalter für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Auch übernehmen Verwalter häufig die Koordination von Bau-
und Modernisierungsmaßnahmen im vertraglich übertragenen Umfang.

Service-Dienstleistungen:

Service-Dienstleistungen können die Organisation von Fahrbereitschaften, gemeinschaftliches Einkaufen, Organisation von Umzügen oder die Steuerung eines Empfangsservice umfassen. Je nach Wohnstandard werden hier unterschiedliche Service-Dienstleistungen angeboten.2




1 Vgl. Buchner, Florian (2006): Begründung und Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum, in : Murfeld, Egon (Hrsg.): Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 6. Aufl. Hamburg, S. 875-943.
2 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Recht der Immobilienverwaltung. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 510-512.

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Immobilienverwaltung

In der Immobilienverwaltung geht es vorrangig um die Optimierung von Immobilienanlagen. Grundvoraussetzung hierfür ist die Aufarbeitung der Bestandsdaten, eine zielgerichtete Instandhaltung sowie Instandsetzung und ein aktives Management der Mieterträge und Nebenkosten. Wichtig dabei ist, dass der Immobilienverwalter nicht Betreiber der Immobilie ist. Er überwacht, veranlasst und organisiert. Immobilienverwaltung ist demnach ein Oberbegriff für verschiedene verwalterische Tätigkeiten, die sowohl kaufmännischer als auch technischer Natur sein können. Es existieren verschiedene Formen der Immobilienverwaltung:

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Instandhaltung

Gemäß der DIN 31051 wird unter dem Begriff Instandhaltung das Maßnahmenbündel zur Erhaltung und Wiederherstellung des Gebrauchs-, Funktions- und Soll-Zustands einer Immobilie verstanden. Ferner beinhaltet die Instandhaltung auch die Feststellung und Beurteilung des gegenwärtigen Zustands von Anlagen oder Gebäuden.1 Der Instandhaltungsgrad ist abhängig vom Abnutzungsvorrat. Nach Fertigstellung eines Gebäudes beträgt dieser 100 % und verringert sich durch die Nutzung stetig, sofern keine Instandhaltungsmaßnahmen dieser Abnutzung gegenüberstehen. Die Instandhaltung umfasst die Bereiche:

- Inspektion (Analyse des Ist-Zustandes, Bestimmung der Abnutzungsursachen und Ableitung von Instandhaltungsmaßnahmen)
- Wartung (Maßnahmen zur Funktionserhaltung)
- Instandsetzung (Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit)
- Verbesserung (Modernisierung)
- Schwachstellenanalyse2

Im Wohnungsbau muss zwischen der Instandhaltung im Mietrecht und im Wohnungseigentum unterschieden werden. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Demnach muss die Mietwohnung in einem gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustand gehalten werden. Das bedeutet, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen nicht beeinträchtigt wird. Die Instandhaltungspflicht für den Vermieter umfasst auch gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge. In der Vermieterpraxis dürfen sogenannte Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.

Für die Instandhaltung von Sondereigentum ist zu beachten, dass gemäß § 14 Nr. 1 WEG der Eigentümer hierfür selbst verantwortlich ist. Er hat sämtliche Kosten der Instandhaltung zu tragen. Im Gegensatz dazu wird die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich getragen. Die jeweiligen Instandhaltungsmaßnahmen werden regelmäßig in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen.3
Grundsätzlich ist die Instandhaltung Aufgabe des Eigentümers einer Immobilie. In Gewerbemietverträgen wird sie allerdings regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Die grundsätzliche Vertragsfreiheit ermöglicht eine individuelle Vereinbarung zur Übernahme der Instandhaltungskosten. In sogenannten Triple-net-Mietverträgen werden daher neben den Steuern und Versicherungen auch die gesamte Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes auf den Mieter umgelegt.4



1 Vgl. Pfnür, Andreas (2011): Modernes Immobilienmanagement, 3. Aufl. Berlin, S. 113-114.

2 Vgl. Kurzrock, Björn-Martin (2011): Lebenszyklus von Immobilien. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 430.

3 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 556-557.

4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 233.

 

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Institutioneller Anleger

Institutionelle Anleger sind juristische Personen bzw. Unternehmen, die über ein erhebliches Gesellschaftsvermögen verfügen, welches sie eigens oder für Dritte anlegen und verwalten.1 Sie können entweder direkt oder über andere institutionelle Investoren indirekt in Immobilien investieren. Durch ihre i.d.R. großen Anlagevolumina haben sie eine hohe Relevanz an den Kapital- und Immobilienmärkten und können diese entscheidend beeinflussen.2 Grundsätzlich können unterschiedliche Gruppen von institutionellen Anlegern vor allem nach folgenden Merkmalen unterschieden werden:

• Immobiliendominiertes Kapitalanlageportfolio
• Gemischtes Kapitalanlageportfolio, in dem nur ein Teil des gesamten Anlagevolumens in Immobilien angelegt ist.3

Zu den institutionellen Anlegern mit immobiliendominiertem Portfolio zählen vor allem folgende Arten:

• Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG):
Auf dem Immobilienmarkt zählen zu den KVGs insbesondere offene Immobilien-Publikumsfonds, offene Immobilien-Spezialfonds und geschlossene Immobilienfonds.4 Kapitalverwaltungsgesellschaften verwalten Sondervermögen und investieren dieses in Form von Investmentfonds für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger in Immobilien.5 Gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 KAGB bedürfen Kapitalverwaltungsgesellschaften einer schriftlichen Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).6 

• Immobilienaktiengesellschaften und REITs:
Immobilienaktiengesellschaften investieren in der Rechtsform als Aktiengesellschaft in Immobilien. Darunter sollen hauptsächlich Unternehmen verstanden werden, die mindestens 75 % des Umsatzes und Ertrages durch Immobiliengeschäfte generieren. Hierzu gehören Umsätze und Erträge aus Vermietung und Verpachtung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel, Projektentwicklung oder Immobilienberatung.
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine Sonderform von Immobilienaktiengesellschaften, die in Deutschland 2007 eingeführt wurden. Sie unterliegen den Vorschriften zum Gesetz für Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT Gesetz). Unter bestimmten Voraussetzungen weisen REITS den Vorteil auf, dass keine Steuern auf Unternehmensebene anfallen, wodurch eine höhere Gewinnausschüttung ermöglicht wird.7
In Deutschland bildet der von Ellwanger & Geiger veröffentlichte DIMAX seit 1995 die wichtigsten deutschen Immobilienaktien in einem Index ab.8 Auf internationaler Ebene bilden die Indices von EPRA die europäischen Immobilienaktien ab, in den USA ist es der NAREIT.

Zu den institutionellen Anlegern mit gemischtem Kapitalanlageportfolio zählen vor allem:

• Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen:
Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen investieren in unterschiedliche Anlageklassen. Abhängig von der Kerngeschäftstätigkeit ist ihre Immobilienquote im Kapitalanlageportfolio. So ist das Investitionsvolumen von Lebensversicherungen in Immobilien bspw. höher als von Schadensversicherern, die eine höhere Liquidität aufweisen müssen.
Pensionskassen sind unabhängige Versorgungseinrichtungen, die von Unternehmen Gelder im Rahmen der betrieblichen Altersvorsorge anlegen. Investitionen von Pensionskassen sind langfristig und eher risikoavers ausgerichtet, sodass Immobilien eine attraktive Anlageklasse darstellen.
Insgesamt gelten Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen aufgrund ihrer hohen Anlagevolumina als wichtige Akteure auf dem Immobilienmarkt, auch wenn der prozentuale Anteil ihres Immobilienvermögens am Gesamtanlagevolumen tendenziell gering ist.9

• Ausländische institutionelle Investoren und Opportunity Funds:
Ausländische Investoren sind Versicherungen und Pensionskassen, Immobilienunternehmen und Investmentfonds mit Sitz im Ausland, die Gelder für Dritte am deutschen Immobilienmarkt investieren.
Als international agierende Investoren treten auch risikoaffine Investoren wie Opportunity Funds oder Private Equity Funds auf dem deutschen Immobilienmarkt auf.10 Meist herrscht bei diesen Investoren ein gemischtes Kapitalanlageportfolio vor, es gibt aber auch immobiliendominierte Akteure.

Institutionelle Investoren weisen gegenüber privaten Anlegern den Vorteil auf, dass Kapital und Know-how aggregiert werden. Dadurch können Vorteile der Losgrößen- und Fristentransformation sowie eine Risikoreduzierung durch Diversifikation erreicht werden.11



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 559.
2 Vgl. Deutsche Bundesbank (2015): Institutioneller Investor. Abrufbar im Internet. URL:
https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Service/Glossar/_functions/glossar.html?lv2=32036&lv3=62180. Stand: 15.10.2015.
3 Vgl. Trübestein, Michael (2011): Praxishandbuch Immobilieninvestments, Wiesbaden, S. 22-24.
4 Vgl. Schulte, Karl-Werner; Holzmann, Christoph (2008): Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 176-182.
5 Vgl. BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (2015): Lexikon. Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Abrufbar im Internet. URL:
http://www.bvi.de/kapitalanlage/privatanleger/lexikon/k/#c2033. Stand: 15.10.2015.
6 Vgl. Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) (2015): Merkblatt zum Erlaubnisverfahren für eine AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 22 KAGB-E. Abrufbar im Internet. URL:
https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Merkblatt/WA/mb_130322_erlaubnisverfahren_aif-22kagb.html. Stand: 15.10.2015.
7 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilieninvestition. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 853.
8 Vgl. Schulte, Karl-Werner; Holzmann, Christoph (2008): Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 176-182.
9 Vgl. Schulte, Karl-Werner; Holzmann, Christoph (2008): Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 176-182.
10 Vgl. Schulte, Karl-Werner; Holzmann, Christoph (2008): Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 176-182.
11 Vgl. Trübestein, Michael (2011): Praxishandbuch Immobilieninvestments, Wiesbaden, S. 22-24.
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Investment Property

Anmerkung des Autors: Für diesen Begriff wurde eine allgemeine Definition verfasst. Sofern eine Definition nach IFRS bzw. IAS 40 gewünscht wird, muss die vorliegende Version überarbeitet werden.

Immobilien können aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet werden. Die leistungswirtschaftliche Perspektive umfasst die Aspekte der Planung, Entwicklung und des Betriebs von Immobilien sowie deren Vermarktung. Die Nutzerperspektive betrachtet Immobilien als notwendige Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess von Unternehmen oder zur Daseinsvorsorge privater Haushalte. Die Eigentümerperspektive betrachtet Immobilien als Kapitalanlagemöglichkeit zur Maximierung des eingesetzten Kapitals unter Berücksichtigung von Risiko und Liquidität.1 Dabei erfolgt die Abgrenzung nach den individuellen Zielen eines Investors.
Investment Properties – Immobilien, die als Kapitalanlage erworben und gehalten werden – erfüllen die Voraussetzungen der o.g. Eigentümerperspektive. Die Motivation der Kapitalanlage in Investment Properties liegt klar in der Erzielung einer attraktiven Rendite unter Berücksichtigung von Risiko und Liquidität. Investment Properties werden daher auch als Anlage-Immobilien oder Rendite-Immobilien bezeichnet. Das Ziel, die Maximierung des eingesetzten Kapitals, kann durch unterschiedliche Strategien verfolgt werden. Zum einen ist die Erzielung von Rendite durch die Vermietung oder Verpachtung des Anlageobjektes möglich (Buy and hold Strategie). Zum anderen können Immobilien gekauft werden, um sie zu einem späteren Zeitpunkt über dem Einstandswert zu veräußern. Solche Veräußerungsgewinne können durch wertsteigernde Maßnahmen wie Modernisierungen, Revitalisierungen, Umnutzungen oder durch ein aktives Asset Management erzielt werden.2 Aber auch ein sich positiv entwickelndes Marktumfeld kann zur Wertsteigerung einer Immobilie erheblich beitragen.
Grundsätzlich können sämtliche Nutzungsarten die Ziele von Investment Properties erfüllen. Üblicherweise werden allerdings Wohn- und Gewerbeimmobilien (z.B. Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Unternehmerimmobilien) für diese Zwecke erworben. Aber auch Spezialimmobilien wie Hotels, Kinos oder Freizeitparks werden gewöhnlich unter dem Aspekt der Renditeerzielung erworben.
Selbstgenutzte Immobilien, die dem Zweck des Wohnens oder zur Unterstützung des Kerngeschäfts von Unternehmen dienen, gelten hingegen nicht als Investment Properties. Zwar generieren sie ebenfalls einen Nutzen für den Eigentümer, allerdings liegt die Motivation des Käufers nicht primär in der Maximierung des eingesetzten Kapitals, sondern in einer effizienten Nutzung (Nutzerperspektive). Vielmehr wird davon ausgegangen, dass die jeweilige Immobilie betriebsbedingt angeschafft wurde oder um den individuellen Wohnwert eines Verbrauchers zu maximieren.3



1 Vgl. Pfnür, Andreas (2011): Modernes Immobilienmanagement, 3. Aufl. Berlin, S. 8-224.
2 Vgl. Investopedia (2015): Investment Property. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.investopedia.com/terms/i/investment-property.asp. Stand: 15.10.2015.
3 Vgl. Pfnür, Andreas (2011): Modernes Immobilienmanagement, 3. Aufl. Berlin, S. 8-224.
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Investment Management

Unter Investment Management versteht man im Kontext von Immobilieninvestments die umfassende Eigentümervertretung für einen Immobilienbestand unter Kapitalanlagegesichtspunkten, die sich an den Vorgaben des Investors ausrichtet. Neben direkten Investitionen in Immobilien kann sich diese auch auf indirekte Investitionen sowie ergänzend zu fremdgenutzten auch auf eigengenutzte oder nicht primär der Ertragserzielung dienende Immobilien (Corporate Real Estate Management) beziehen.

Das Investment Management kann dabei in die Investment-, Portfolio- und Objektebene unterteilt werden. Auf der Investmentebene werden die Ziele und Möglichkeiten des Investors hinsichtlich der Gesamtvermögensstrategie ausgearbeitet und definiert. Dabei erfolgen beispielsweise die Formulierung der Investment-Strategie, das Financial-Engineering, das Risikomanagement auf Investmentebene und das Reporting an den Investor. Auf der Portfolioebene wird die auf der Investmentebene definierte Strategie umgesetzt und damit das Management des gesamten Immobilienbestandes nach Rendite- und Risikoaspekten durchgeführt. Hierzu gehören u. a. die Formulierung der Portfolio-Strategie sowie die Auswahl, Steuerung und Kontrolle von Dienstleistern auf der Objektebene. Auf der Objektebene erfolgt die operative Umsetzung der vom Portfolio Management definierten Strategie für die einzelnen Objekte. Hier umfasst das Aufgabenspektrum beispielsweise den An- und Verkauf von Objekten, die Projektentwicklung und das kaufmännische, technische und infrastrukturelle Objekt-Management (Facility Management).

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Investor Relations

Als Investor Relations (IR) bezeichnet man investorengerichtete  Maßnahmen, die strategisch angelegt, kommunikativ und vertrauensschaffend sind und dazu dienen, langfristig den Wert eines Kapitalanlagevehikels (z.B. Fonds oder Aktiengesellschaft) zu erhalten und zu steigern. Häufig werden auch die Begriffe Investoren- bzw. Kapitalgeberpflege synonym verwendet. Investor Relations ist als Kombination der Disziplinen Marketing, Finanzen und Unternehmenskommunikation zu verstehen. IR verfolgt das Ziel, aktuellen und potentiellen Investoren kontinuierlich eine realitätsnahe Übersicht über die gegenwärtige und zukünftige Entwicklung des Anlagevehikels zu geben. Auf diese Weise wächst das Vertrauen in die Unternehmung. Durch gesteigertes Vertrauen reduziert sich die Risikoprämie, die Anleger für Investments verlangen. Dies führt zu einer Reduzierung der Kapitalkosten für das Unternehmen. Dadurch können langfristig Investorenbindung, sowie bei AGs eine Optimierung des Aktienkurses und eine Steigerung des Unternehmenswertes erzielt werden.1
Um diese Ziele zu erreichen, werden unterschiedliche Instrumente verwendet. Hierzu gehören eine bewusste Dividenden-und Emissionspolitik und eine umfangreiche Informationsbereitstellung durch Geschäftsberichte, Zwischenberichte sowie individuelle Maßnahmen wie der Versand von Beratungs- und Informationsbriefen an die Investoren.2 Üblicherweise werden diese Informationen auch auf eigenen IR-Internetseiten der Unternehmen zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus gelten Unternehmenspräsentationen vor professionellem Anlegerpublikum (sog. Road Shows) sowie Einzelgespräche mit relevanten Anlegergruppen ebenfalls zu den strategischen IR-Instrumenten. Für Privatanleger gilt die Hauptversammlung als zentrales persönliches Kommunikationsmittel zum Management einer Aktiengesellschaft.3 Bei Immobilienfonds finden für institutionelle Investoren i.d.R. regelmäßige Sitzungen des Anlegerausschusses statt.
Die primäre Zielgruppe von Investor Relations sind die aktuellen und potentiellen Anleger eines Anlagevehikels (private und institutionelle Anleger). Angesprochen wird aber die gesamte „Financial Community“. Hierzu gehören Finanzjournalisten, Ratingagenturen, Analysten, Aufsichtsbehörden, Finanzierer, Finanzberater, Börsen usw. Diese Intermediäre, Meinungsbildner und Stakeholder haben einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungsfindung von Anlegern.4
Für Immobilienaktiengesellschaften und -fonds stellen die Instrumente von Investor Relations ein wesentliches Erfolgskriterium dar. Der Kapitalbedarf von Immobiliengesellschaften ist aufgrund der großen Anlagevolumina regelmäßig hoch. Zudem sind deutsche Immobilienaktiengesellschaften für private Investoren häufig noch eher unbekannt. Zum einen ist dies auf die teilweise geringe Marktkapitalisierung der Unternehmen zurückzuführen (geringer Bekanntheitsgrad). Zum anderen können sich private Anleger mit den Geschäftsmodellen von diesen Immobilienunternehmen oft wenig identifizieren, wodurch ein restriktiveres Investitionsverhalten in Immobilienaktien resultiert.



1 Vgl. Piwinger, Manfred (2005): IR als Kommunikationsdisziplin. In: Kirchoff, Klaus Rainer; Piwinger, Manfred: Praxishandbuch Investor Relations. Das Standardwerk der Finanzkommunikation, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 16-17.
2 Vgl. Schneck, Ottmar (2007): Lexikon der Betriebswirtschaft, 7. Aufl. München, S. 474-475.
3 Vgl. Piwinger, Manfred (2005): Instrumente und Strategien der Inszenierung. In: Kirchoff, Klaus Rainer; Piwinger, Manfred: Praxishandbuch Investor Relations. Das Standardwerk der Finanzkommunikation, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 19-22.
4 Vgl. Allgäuer, Jörg E.; Larisch, Matthias (2011): Public Relations von Finanzorganisationen. Ein Praxishandbuch für die externe und interne Kommunikation, Wiesbaden, S. 243.
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Investoren

Investoren sind Akteure am Kapitalmarkt und werden daher auch als Anleger oder Kapitalanleger bezeichnet. Ziel ihrer Tätigkeit ist in der Regel die Erwirtschaftung von Gewinnen. Um dieses Ziel zu erreichen, versucht ein Investor stets, in möglichst rentable Objekte zu investieren. Bei Immobilien liegt das Hauptaugenmerk bei langfristigen Anlagen vor allem auf der Erwirtschaftung von laufenden Erträgen (Cashflow, z. B. aus Miet- oder Pachteinnahmen) und der erwarteten Wertsteigerung des Objektes. Kurzfristige Investments zielen häufig auf schnelle Wertschöpfung, bspw. durch Aufvermietung oder Restrukturierung und schnellen Wiederverkauf.

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K

Käufermarkt

Als Käufermarkt wird eine Marktsituation bezeichnet, die durch eine überdurchschnittlich starke Verhandlungsposition seitens des Käufers gegenüber dem Verkäufer gekennzeichnet ist. Diese starke Position geht in der Regel mit sinkenden Preisen einher, wobei der Grund hierfür meist in einem Angebotsüberschussliegt. Dieser Überschuss kann durch ein steigendes Angebot bei gleichbleibender Nachfrage oder ein konstantes Angebot bei sinkender Nachfrage zustande kommen. Das Gegenteil ist der Verkäufermarkt.

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Katasteramt

Beim Katasteramt handelt es sich um eine staatliche oder kommunale Behörde, deren Hauptaufgaben im Bereich des Vermessungswesens (Geodäsie) liegen. Andere Bezeichnungen hierfür sind, abhängig vom  Bundesland, auch Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement. Als Kataster wird in diesem Zusammenhang ein amtliches Grundstücksverzeichnis bezeichnet. Das Kataster besteht aus einem beschreibenden und einem darstellenden Teil in Form von Liegenschaftsbuch (Katasterbuchwerk) und Kartenmaterial (Katasterkartenwerk). Daneben sind weitere Bestandteile das Katasterzahlenwerk sowie die sonstigen beschreibenden Informationen.

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Kaufpreisermittlung

Der Kaufpreis einer Immobilie wird aus der Summe des Grundstückspreises und des Preises für die baulichen Anlagen sowie dem Zubehör der Immobilie gebildet. Zu diesem Kaufpreis kommen zusätzlich die Grunderwerbsnebenkosten.
Der Kaufpreis ergibt sich aus dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Der Kaufpreis ist nach § 433 Abs. 2 BGB der Gegenwert des Käufers für den Kaufgegenstand.1
Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen sich die Parteien über das Entgelt geeinigt haben. Der Kaufpreis muss im Kaufvertrag mindestens in bestimmbarer Höhe angegeben werden.2 In der Praxis werden im Kaufvertrag im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG der Kaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für den Grund und Boden aufgeteilt. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass lediglich die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil abgeschrieben werden können. Ferner werden bewegliche Sachen und Zubehör separat ausgewiesen. Diese umfassen beispielsweise Einbauschränke oder Einbauküchen. Eine Aufteilung des Kaufpreises wird vorgenommen, da der Wert des Zubehörs nicht Gegenstand der Grunderwerbsteuerveranlagung ist.3
Ferner können, sofern es sich bei den Vertragsparteien um Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) handelt, bei der Kaufpreisermittlung auch umsatzsteuerliche Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle spielen. Optieren die Parteien zur Umsatzsteuer, was unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll ist, müssen diese Vereinbarungen im Kaufvertrag geregelt werden.4
Der Kaufpreis entspricht nicht zwangsläufig dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB einer Immobilie. Während der Verkehrswert beispielsweise „keine ungewöhnlichen Verhältnisse“ oder „persönlichen Verhältnisse“ berücksichtigt, können solche im Kaufpreis Berücksichtigung finden. So können Kaufpreisvereinbarungen getroffen werden, bei denen die Vertragsparteien oder eine der Vertragsparteien unter Zwang, Zeitdruck, aus der Not oder unter besonderer Rücksichtnahme handelt.5 Diese Tatsachen können den Kaufpreis in erheblichem Maße beeinflussen, nicht jedoch den Verkehrswert einer Immobilie.
Investoren, die den Preis einer Immobilie kalkulieren, berücksichtigen bei ihrer individuellen Kaufpreisermittlung auch die eigene Investitionsstrategie, vor deren Hintergrund sie beleuchten, was sie bereit sind, für die Immobilie maximal zu bezahlen. Dies richtet sich vor allem nach der Rendite-/Risikopräferenz der Investoren.
Generell werden neben dem Kaufpreis – bestehend aus Grundstückspreis, Preis der baulichen Anlagen und Preis für das Zubehör – auch die Grunderwerbsnebenkosten/Transaktionskosten berücksichtigt. Diese umfassen in der Regel die folgenden Positionen:
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages
- Kosten für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision, die der Erwerber bezahlen muss
- Ggf. Kosten für die Vermessung des Grundstücks, wenn dies nötig ist und vertraglich vom Käufer übernommen werden muss
- Ggf. Kosten für externe technische, steuerliche und wirtschaftliche Gutachten über die Immobilie
Streng genommen zählen somit auch Suchkosten und die Due Diligence zu den Grunderwerbsnebenkosten.6

Verfahren, die in der immobilienwirtschaftlichen Praxis zur Kaufpreisermittlung angewendet werden, sind meist die Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung (meist DCF in Verbindung mit IRR oder alternativ VoFi).



1 Vgl. Gaßner, Otto (2007): Kaufpreis. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 391.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
4 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 220-221.
5 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 331.
6 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 471.
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Kaution

Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung. In der Immobilienwirtschaft kommt die Kaution üblicherweise im Bereich der Vermietung vor. Dabei entrichtet der Mieter, normalerweise vor Einzug in die Mietsache, eine derartige Zahlung. Der Vermieter deckt damit seine Forderungen, sofern der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt. Die Kaution ist sowohl bei gewerblichen Mietverträgen als auch bei sämtlichen Wohnungsmietverträgen regelmäßig anzutreffen.1

Im Wohnungsbereich darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Berücksichtigung der Betriebskosten betragen. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten leisten, wobei der erste Teilbetrag mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die beiden weiteren Teilzahlungen sind entsprechend mit den darauffolgenden Monatsmieten zu entrichten.

Der Vermieter hat bestimmte Regeln bei der Verwaltung der Mietkaution zu beachten. So muss er die Mietkaution entweder auf einem gesonderten Konto anlegen, welches die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist leistet. Alternativ kann gemäß § 551 Abs. 3 BGB auch eine alternative Anlageform als das klassische Sprachbuch gewählt werden. Hierfür ist jedoch eine vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter notwendig. Auch die Bankbürgschaft kann als Mietsicherheit gewählt werden. Dabei handelt es sich regelmäßig um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, um eine Insolvenzsicherheit zu gewährleisten.
Gemäß § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, sofern der Mieter mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsgrundmiete entspricht.2
Bei gewerblichen Mietverträgen gibt es keine klaren Vorgaben hinsichtlich der Mietkaution. Häufig werden deshalb auch „Patronatserklärungen“ durch Konzernmütter gewerblicher Mieter ausgesprochen.
Eine klare Regelung über den Rückzahlungszeitpunkt der Kaution existiert nicht. Der BGH sieht eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses als angemessen an. Im Einzelfall kann diese überschritten werden, wenn zum Beispiel noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe noch nicht bekannt ist. Dabei handelt es sich häufig um Betriebskosten-Nachzahlungen für Zeiträume, die noch nicht abgerechnet wurden. Der Vermieter darf in diesem Fall zumindest einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, um die Nachzahlung mit dieser zu verrechnen.3

Sofern ein Verkauf des Mietobjekts während des laufenden Mietverhältnisses stattfindet, übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter. Damit übernimmt er auch den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution. Kann der Mieter vom neuen Eigentümer die Kaution nicht zurückerlangen (z. B. wegen Insolvenz), ist der alte Eigentümer weiter zur Rückzahlung verpflichtet.4



1 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit (2007). Kaution. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 396.

2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 684-685.

3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 589.

4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 684-685.

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L

Leerstand

Als Leerstand werden nicht genutzte bzw. unvermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen aus privatem oder öffentlichem Eigentum bezeichnet. Je nach Ursache und Dauer lässt sich der Leerstand in verschiedene Arten unterteilen. Dabei handelt es sich in erster Linie um konjunkturellen, strukturellen und spekulativen Leerstand.

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Letting

Der englische Begriff Letting steht für die Vermietung von Immobilien, folglich für die Überlassung von Grundstücken, Wohn- oder Geschäftsräumen gegen ein Entgelt. Nach deutschem Recht[1] handelt es sich bei der Immobiliarmiete um ein vertragliches Schuldverhältnis, das über einen Mietvertrag geregelt wird. Im englischsprachigen Raum wird der Begriff Letting oftmals im Zusammenhang mit Gesellschaften verwendet, die sich auf die Vermietung von Immobilien spezialisiert haben. Analog dazu lassen sich auch Begriffe wie Letting Company und Letting Manager mit Vermietungsgesellschaft und Vermietungsmanager übersetzen.



[1] Die gesetzlichen Definitionen und Regelungen zu Inhalt und Hauptpflichten eines Mietvertrages sind in §§ 535 ff BGB zu finden.

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Lineare Abschreibung

Im Rahmen der linearen Abschreibung [Absetzung für Abnutzung, AfA)] werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes gleichmäßig auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt.1 Die lineare Abschreibung findet in der bilanziellen Bewertung des Anlagegegenstandes Berücksichtigung und wird auch als planmäßige AfA bezeichnet. Dabei werden die gleichbleibenden Beträge als Aufwendungen steuerlich geltend gemacht, was eine Reduzierung der Steuerlast des Steuerschuldners bewirkt. Die Vornahme der linearen Abschreibung ist gem. § 7 EStG zwingend durchzuführen.
Als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sofern diese nicht vorhanden oder bekannt sind, wird bei Immobilien der Einlagewert, der Teilwert oder die Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers berücksichtigt. Der Teilwert entspricht einem fiktiven Wert, den ein potenzieller Erwerber der Immobilie ansetzen würde.2
Die Abschreibung bei Immobilien erfolgt lediglich auf das Gebäude. Der Grund und Boden hingegen erfährt grundsätzlich keine Abnutzung und wird entsprechend nicht abgeschrieben.3 Der Begriff des Gebäudes richtet sich nach den Grundsätzen des ertragsteuerlichen Bewertungsrechts (R 7.1 Abs. 5 EStR).
Selbstgenutzte Wohnimmobilien können grundsätzlich nicht abgeschrieben werden.
Bei den Abschreibungssätzen muss zwischen den Gebäuden im Betriebsvermögen und im Privatvermögen unterschieden werden.
Gebäude, die in einem Betriebsvermögen gehalten werden und nicht dem Zwecke des Wohnens dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, sind mit einem jährlichen linearen Abschreibungssatz von 3% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Für alle anderen Gebäude gilt eine jährliche AfA von 2%, sofern die Fertigstellung des Gebäudes nach dem 31.12.1924 erfolgte. Gebäude, deren Fertigstellung vor dem 1.1.1925 erfolgte, können jährlich mit 2,5% abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Dies gilt sowohl für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und sich im Betriebsvermögen befinden, als auch für gewerblich genutzte Bauwerke, die sich im Privatvermögen befinden.4
Sofern die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich vorgeschrieben, kann durch Nachweis die tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden.
Mit Beginn des Veranlagungszeitraums 2006 stellt die lineare AfA die einzige Abschreibungsform für Gebäude dar. Die vormals mögliche degressive AfA findet nur noch für Altfälle Anwendung.5
Die lineare Abschreibung lässt sich grafisch wie folgt darstellen:



Abbildung: Lineare Abschreibung
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Karl-Werner; Pitschke, Christoph; Raethel, Jeanette (2008): Rechnungswesen, insbesondere Immobilien-Rechnungswesen. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 1027.



1 Vgl. Hellerforth, Michaela (2012): BWL für die Immobilienwirtschaft. Eine Einführung, 2. Aufl. München, S. 136.
2 Vgl. Sauerhering, Thorsten; Engl, Dominik (2014): Übersicht über die Steuerarten. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1155-1157.
3 Vgl. Hellerforth, Michaela (2012): BWL für die Immobilienwirtschaft. Eine Einführung, 2. Aufl. München, S. 136.
4 Vgl. Sauerhering, Thorsten; Engl, Dominik (2014): Übersicht über die Steuerarten. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1155-1157.
5 Vgl. Sauerhering, Thorsten; Engl, Dominik (2014): Übersicht über die Steuerarten. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 1155-1157.
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Logistikimmobilie

Als Logistikimmobilie werden Gewerbeimmobilien bezeichnet, deren Zweck vor allem in der Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren liegt. Aufgrund des vergleichsweise hohen Platzbedarfs umfassen Logistikimmobilien normalerweise Flächen zwischen 10.000 und 40.000 qm, in Einzelfällen über 200.000 qm. Logistikimmobilien finden sich meist am Rande von Städten bzw. Ballungsräumen und verfügen über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Das betrifft sowohl die Nähe zu Autobahnen als auch zu Flughäfen, Güterbahnhöfen, See- oder Binnenhäfen, die oftmals als entscheidender Standortvorteil gesehen werden.

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M

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Verordnung über die Verpflichtungen von Maklern, Darlehens- und Anlagenvermittlern, Bauträgern und Baubetreuern. Darin werden besondere Ausübungsregelungen für diese Berufe festgelegt.1 Somit ist die MaBV eine Verbraucherschutzverordnung, die die Beziehungen zwischen den Auftraggebern (Verbrauchern) und den genannten Berufen als Auftragnehmer regelt. Zentraler Regelungsgegenstand ist das Vermögen des Auftraggebers. Um dieses bestmöglich zu schützen, werden folgende wesentlichen Inhalte in der MaBV behandelt:

- Sicherungsvorschriften zur Verwendung des Vermögens der Auftraggeber
- Sammlungs- und Aufbewahrungspflichten
- Vorschriften über Pflichtprüfungen, Prüfungen aus besonderem Anlass und behördlicher Nachschau

Sicherungspflichten entstehen, wenn der Auftragnehmer vom Auftraggeber Vermögenswerte übertragen bekommen hat. Auch die Ermächtigung, über Gelder des Auftraggebers zu verfügen, löst eine Sicherungspflicht aus. Der Auftragnehmer hat demnach eine Vertrauensschadensversicherung oder die Zurverfügungstellung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft nachzuweisen.2 Das übertragene Vermögen ist gemäß § 6 MaBV getrennt von dem privaten Vermögen des Auftragnehmers zu verwahren.
Die Sammlungs- und Aufbewahrungspflicht verpflichtet Makler, Bauträger und Baubetreuer, im Rahmen eines Auftrags Aufzeichnungen zu machen und Unterlagen übersichtlich zu sammeln, um die Erteilung und Bearbeitung des Auftrags nachvollziehen zu können.
Rechtsgrundlage für die Berufsausübung der genannten Berufe ist die Verordnungsermächtigung nach § 34 c Gewerbeordnung. Gewerbetreibende in diesem Sinne haben auf ihre Kosten eine regelmäßige Prüfung gem. § 16 MaBV durchführen zu lassen.
Verstöße gegen die Makler- und Bauträgerverordnung können gemäß § 18 MaBV den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und entsprechende Bußgelder nach sich ziehen.3



1 Vgl. Schmidt, Joachim (2013): Immobilienvermittlung. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 464.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 650.
3 Vgl. Kuckein, Mathias (2009). Maklerrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 712.
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Maklerprovision

Die Maklerprovision oder auch Maklercourtage ist die Vergütung für eine erfolgreiche Tätigkeit des Maklers bei einer Immobilienvermittlung.1 Hier werden die Dienstleitungen von Maklern regelmäßig in Anspruch genommen – sowohl im privaten, als auch im institutionellen Marktumfeld.
Ferner werden für die Vermittlung von Versicherungs- und Darlehensverträgen häufig Makler eingesetzt.
Der Anspruch auf eine Maklerprovision ist gesetzlich nach § 652 Abs. 1 BGB an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft. Demnach muss ein wirksamer Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber zustande gekommen sein. Ferner muss der Makler für den Auftraggeber tätig werden. Zudem muss im Folgenden ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten Zustande kommen (z. B. Mietvertrag) und der Makler muss für das Zustandekommen dieses Hauptvertrages ursächlich sein. Ferner kommt als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal hinzu, dass der Auftraggeber Kenntnis über die Maklertätigkeit haben muss. Diese Voraussetzungen müssen alle einzeln erfüllt sein. Fehlt nur eine, steht dem Makler kein Zahlungsanspruch zu.2
Ein Maklervertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Eine Formvorschrift gilt hier grundsätzlich nicht. Die Willenserklärungen müssen sich darauf beziehen, dass der Makler einen Nachweis oder eine Vermittlungstätigkeit für den Auftraggeber erbringen soll und dass ihm hierfür im Falle eines Vertragsabschlusses mit einem Dritten eine Provision zusteht. Dies kann grundsätzlich auch durch konkludentes Handeln geschehen.
Sofern der Auftraggeber den Beruf des Maklers kennt und er ihn entsprechend mit der Suche nach einem geeigneten Objekt bzw. Käufer/Mieter beauftragt, muss er mit einem Provisionsanspruch rechnen. Allerdings gilt grundsätzlich, dass der Makler auf die Provisionspflicht hinweisen sollte, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.3
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich lediglich für die Vermittlung von Mietwohnungen vorgeschrieben. Sie kann daher für alle anderen Immobilienarten von den Parteien im Maklervertrag frei vereinbart werden. Gesetzlich ist die Höhe unabhängig vom Sach- und Zeitaufwand des Maklers. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wird die Provision daher anteilig vom Kaufpreis bzw. der zu entrichtenden Miete berechnet. So werden beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen üblicherweise Provisionen von 1% bis 6% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer verlangt.4 
Fehlt eine Vereinbarung über die Höhe der Provision, gilt nach § 653 Abs. 2 BGB der ortsübliche Lohn als angemessene Vergütung.5 Eine erfolgsunabhängige Provision kann hingegen nicht vereinbart werden.6
Für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen dürfen maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verrechnet werden. Verlangt der Makler eine höhere Provision, kann der Auftraggeber die zu viel entrichtete Provision zurückfordern. Ferner begeht der Makler eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet wird.7 Anders als bei Maklergeschäften über Gewerberäume oder Grundstückskaufverträge muss bei Wohnungsmietverträgen stets derjenige die Provision entrichten, der den Makler explizit mit der Suche beauftragt hat (sog. Bestellerprinzip). Diese Regelung gilt seit dem 1.6.2015. Zuvor hat zwar häufig der Vermieter den Makler mit der Suche eines geeigneten Mieters beauftragt, der Vermittlungsvertrag wurde allerdings zwischen Mieter und Makler geschlossen. Für Gewerbemietverträge bzw. Grundstückskaufverträge kann darüber individuell verhandelt werden.
Man spricht von einer Innenprovision, sofern der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet ist. Muss hingegen der Objektsuchende die Provision zahlen, spricht man von einer Außenprovision.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 655.
2 Vgl. Kuckein, Mathias (2009): Maklerrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 713-714.
3 Vgl. Flege, Ulrich (2014): Der Immobilienmakler. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 972-988.
4 Vgl. Kuckein, Mathias (2009): Maklerrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 713-714.
5 Vgl. Flege, Ulrich (2014): Der Immobilienmakler. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 972-988.
6 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 655.
7 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 655.
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Makrolage

Die Makrolage beschreibt den geographisch abgegrenzten Teilmarkt, in welchem sich eine Immobilie befindet. Üblicherweise handelt es sich dabei um die Stadt oder Region, in der das Objekt gelegen ist. Städte und Regionen entstehen durch Symbiosevorteile, die durch die räumliche Ansammlung von Unternehmen und Menschen entstehen. Eine funktionierende Makrolage dient somit als Grundlage für die Erhaltung attraktiver Immobilienstandorte und ist damit Voraussetzung für ein Investment. Aus diesem Grund kommt der Analyse des Makrostandortes im Rahmen der Standort- und Marktanalyse (STOMA) eine außerordentlich wichtige Bedeutung zu. Die Analyse ist daher nicht nur im Rahmen der Investitionsentscheidung sinnvoll. Vielmehr empfiehlt sich für Investoren und Eigentümer eine ständige Überprüfung der Makrolage.1
Tendenziell, mit zunehmender Projekt- und Objektgröße, nimmt die relative Bedeutung des Makrostandortes im Vergleich zum Mikrostandort zu.

Bei der Analyse wird grundsätzlich zwischen harten und weichen Standortfaktoren unterschieden. Nach der Bestimmung der räumlichen Ausdehnung und Struktur der Makrolage, welche abhängig vom Standort und der jeweiligen Nutzungsart ist, werden folgende wesentlichen harten Standortfaktoren analysiert:2

- Bevölkerungsstruktur (z. B. Migrationstrends)
- Alters-, Einkommens- und Haushaltsstruktur
- Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung
- Diversifikationsgrad der lokalen Wirtschaftsstruktur
- Öffentliche Einrichtungen (Ministerien, Gerichte, Verwaltungen etc.)
- Verkehrsinfrastruktur (Flughafen, Bahn, Straßen etc.)

Neben den harten Standortfaktoren, deren Ergebnisse häufig objektiviert werden können, sind im Rahmen der Makroanalyse auch weiche Standortfaktoren wie Image der Makrolage und ihre natürliche Attraktivität zu untersuchen.3



1 Vgl. Kurzrock, Björn-Martin (2011): Immobilienanalyse. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 731.

2 Vgl. Isenhöfer, Björn; Väth, Arno; Hofmann, Philip (2008): Immobilienanalyse. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 417-423.

3 Vgl. Wellner, Kristin (2003): Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems zur Optimierung von Rendite-Risiko-Profilen Diversifizierter Immobilien-Portfolios. In: Pelzl, Wolfgang: Reihe Immobilienmanagement, Band 3, S. 198-201.

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Marktmiete

Als Marktmiete wird der Mietzins bezeichnet, der auf Basis der aktuellen Marktsituation in einem Immobilienteilmarkt üblicherweise zu erzielen bzw. vom Mieter zu entrichten ist. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.1 Die Marktmiete ist damit der Preis, auf den sich ein bestimmter Mieter mit einem bestimmten Vermieter für die Überlassung der Mietsache einigt. Dabei spielen objektive, ökonomische Marktgegebenheiten, persönliche Präferenzen, unterschiedliche Verhandlungspositionen und weitere subjektive Faktoren bei der Preisbildung eine Rolle.2
Institutionelle Immobilieninvestoren prognostizieren Marktmieten als wesentliche Basis ihrer Cash-Flow-Berechnungen in der Immobilieninvestmentkalkulation. In diese Prognose fließen verschiedene Faktoren mit ein, u.a.:
- Eine Prognose der Entwicklung der nationalen Volkswirtschaft (i.d.R. gemessen am BIP-Wachstum)
- Eine Economic-Base-Analyse (Analyse der Wirtschaftsstruktur) des Mikro- oder Makrostandortes der Immobilie
- Die Marktnachfrage nach den für die betreffende Immobilie typischen Flächen- bzw. Nutzungsarten
- Das Marktangebot von vergleichbaren, im Wettbewerb stehenden Flächen3

Von der Marktmiete abzugrenzen ist der Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“, welche als Grundlage für die „marktüblich erzielbaren Erträge“ im deutschen Ertragswertverfahren bei der Verkehrsermittlung herangezogen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB „gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Belegenheitsgemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart“ worden sind.4

Außer beim preisgebundenen Wohnraum, bei dem lediglich die Kostenmiete angesetzt werden kann, ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Dies gilt sowohl bei der Neuvermietung als auch bei der Mieterhöhung. Da es sich insbesondere bei Wohnraum allerdings um ein besonders schützenswertes Gut handelt, hat der Gesetzgeber in Deutschland hierfür einige Grenzen gesetzt.5
So bestimmt § 5 WiStG, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% bei der Neuvermietung überschritten werden darf, auch wenn eine höhere Miete aufgrund der geringen Angebotssituation möglich wäre.6 Zudem gilt für angespannte Wohnungsmärkte bei Neuvermietungen eine Kappungsgrenze, wonach der Mietzins höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (sog. „Mietpreisbremse“).7
Bei einer Übersteigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 50%, macht der Vermieter sich sogar strafbar, indem er gegen § 291 StGB (Mietwucher) verstößt.8
Für bereits bestehende Mietverträge gilt, dass gemäß § 558 BGB der Vermieter einseitig eine Mieterhöhung verlangen kann, sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist. Voraussetzung dabei ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, sie innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % steigt und nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.9 Wenn keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besteht, sinkt die Kappungsgrenze von 20% auf 15%.10

Auch für Geschäfts- und Gewerberäume bestehen gesetzliche Grenzen. Gemäß § 138 BGB kann der Vermieter zwar die aktuelle Marktmiete fordern, allerdings darf diese nicht in einem auffallenden Missverhältnis zur Leistung stehen und sittenwidrig sein. Die Grenzen hierfür sind allerdings weitaus höher angesetzt als beim Wohnraum.11



1 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
2 Vgl. Thomas, Matthias unter Mitarbeit von Brauers, Maximilian; Hocke, Stefan (2011): Immobilienbewertung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 776.
3 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011.
4 Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1732.
5 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
6 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
7 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html. Stand: 26.09.2015.
8 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
9 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 222.
10 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 757.
11 Vgl. Dröge, Ferdinand (2007): Miet- und Pachtverhältnisse. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 436-437.
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Mietflächen für Büroräume

Als Mietflächen für Büroräume (MF-B) wird eine mittlerweile nicht mehr gültige Flächendefinition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) bezeichnet, die dem Aufmaß, der Berechnung und Dokumentation von Mietflächen für Büroräume diente. Zweck dieser Definition war die Schaffung marktgerechter Regelungen, um Mietflächen einheitlich und reproduzierbar bestimmen zu können. Die Bezeichnung „Mietflächen für Büroräume“ ist nun in der Definition der „Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G)“ aufgegangen.

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Mietflächen für Handelsräume

Bei den „Mietflächen für Handelsräume“ (MF-H) handelt es sich um eine mittlerweile veraltete Flächendefinition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Diese Richtlinie diente bzw. dient in ihrer neuen Fassung zu Aufmaß, Berechnung und Dokumentation von Mietflächen für Handelsräume. Ziel ist die Schaffung marktgerechter Regelungen, mit deren Hilfe sich Mietflächen einheitlich und nachvollziehbar definieren lassen.

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Mietvertragslaufzeit

Die Mietvertragslaufzeit gibt die Dauer eines Mietverhältnisses an. Um die Laufzeit bestimmen zu können, muss zunächst der Mietbeginn festgelegt werden. Hierzu können die Parteien einen beliebigen Kalendertag festlegen. Auch eine Regelung, wonach das Mietverhältnis mit Übergabe der Mietsache beginnt, ist grundsätzlich möglich. Dies wird häufig bei Projektentwicklungen vereinbart, bei denen der genaue Fertigstellungstermin noch nicht bekannt ist.1

Die Dauer des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auf unbestimmte Zeit festgelegt werden. In diesem Fall ist der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen von beiden Parteien ordentlich kündbar. Auch die Festlegung eines bestimmten Zeitraumes ist möglich (befristeter Mietvertrag). Dabei kann keine der Vertragsparteien den Mietvertrag ordentlich kündigen.2 In Wohnraummietverträgen ist die Vereinbarung einer Festlaufzeit allerdings nur wirksam, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen möchte oder er die Wohnung abreißen oder umbauen will. Die jeweiligen Gründe hat der Vermieter gemäß § 575 BGB beim Abschluss des Mietvertrages zu benennen. Grundsätzlich werden Wohnraummietverträge üblicherweise auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, um beiden Parteien Planungssicherheit zu gewährleisten.

In Gewerbemietverträgen ist hingegen die Vereinbarung einer Festlaufzeit (z. B. 10 Jahre) üblich. Durch Auslaufen der Vertragslaufzeit endet das Mietverhältnis automatisch, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Häufig finden sich Regelungen, wonach sich das Mietverhältnis nach Auslaufen der Festlaufzeit automatisch verlängert. In diesem Fall läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort. Beide Parteien können dann innerhalb der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Ebenfalls üblich bei Gewerbemietverträgen sind Verlängerungsoptionen des Mieters. Dabei hat der Mieter einseitig das Recht, nach Ablauf der Festlaufzeit den Mietvertrag um einen weiteren vorgegebenen Zeitraum zu verlängern.3

Auch die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit ist nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit grundsätzlich möglich. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung nicht möglich. Für Wohnraummietverträge gilt allerdings eine Vereinbarung einer Mindestmietdauer von mehr als vier Jahren als ungültig.4

Neben Mindestlaufzeiten sind auch gesetzliche Obergrenzen für Mietvertragslaufzeiten vorgegeben. So gilt für Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als 30 Jahre abgeschlossen werden, eine automatische Kündigungsmöglichkeit nach 30 Jahren unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 544 Satz 1 BGB). Nur sofern der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen wurde, ist eine Kündigung ausgeschlossen.5



1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 224-225.
2 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.
3 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 224-225.
4 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.
5 Vgl. Stellmann, Frank (2013): Wohn- und Gewerberaummiete. In: Schulte, Karl-Werner; Kühling, Jürgen; Servatius, Wolfgang; Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II. Rechtliche Grundlagen, 3. Aufl. Oldenburg, S. 414-415.

 

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Mietzins

Der Mietzins bezeichnet den regelmäßig zu zahlenden Betrag für die zeitweilige Überlassung des Gebrauchs einer Immobilie.1 Der Mieter ist nach § 535 II BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Die Höhe des Mietzinses ist vertraglich zu regeln. Üblicherweise ist sie monatlich im Voraus zu bezahlen.2

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden grundsätzlich folgende Begrifflichkeiten bezüglich des Mietzinses verwendet:

• Grundmiete: Entspricht der Nettokaltmiete, die der Eigentümer als Verzinsung seines eingesetzten Kapitals erhält.
• Bruttomietzins: siehe Glossar ff.
• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
• Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
• Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung (es erfolgt eine jährliche Abrechnung der entsprechenden Kosten)3

Der Mietzins kann grundsätzlich frei vereinbart werden und richtet sich somit üblicherweise nach den Bedingungen des Marktes.4
Bei Gewerbemietverträgen, üblicherweise bei Handelsimmobilien, können die Parteien zusätzlich eine Umsatzmiete vereinbaren. Dabei ist neben dem fixen Mietzins eine vom Umsatz des Mieters abhängige Variable an den Vermieter zu entrichten. Der Vermieter partizipiert so am wirtschaftlichen Erfolg des Mieters und gewährleistet eine entsprechende Entlastung in umsatzschwachen Zeiten.5 Neben der Umsatzmiete sind weitere mietvertragliche Vereinbarungen (Incentives) bei Gewerbemietverträgen üblich. Beispiele hierfür können mietfreie Zeiten, Mieterausbaukostenzuschüsse, Mietgarantien usw. sein, welche indirekt als Bestandteil des Mietzinses anzusehen sind.
Eine Mietzinserhöhung kann bei Gewerberaummietverträgen durch den Vermieter nur durchgeführt werden, wenn der Mieter dieser freiwillig zustimmt. In der Vertragsgestaltung ist es daher üblich, dass Wertsicherungsklauseln vereinbart werden, die eine Mieterhöhung nach bestimmten Zeitabständen (Staffelmiete) oder abhängig von den Lebenshaltungskosten (Indexmiete) vorsieht.
Des Weiteren kann der Vermieter bei gewerblichen Mietobjekten zur Umsatzsteuer optieren. In diesem Fall ist ausdrücklich anzugeben, dass auf die Miete Umsatzsteuer zu berechnen ist und ob es sich bei dem im Mietvertrag angegebenen Mietzins um einen Netto- oder Bruttowert handelt. Ferner muss der Mieter die umsatzsteuerrechtlichen Voraussetzungen einhalten. Dies bedeutet, dass die Mietsache nur für gewerbliche Tätigkeiten genutzt werden kann, die ihn seinerseits zum Vorsteuerabzug berechtigen. In den Mietvertrag ist dies als Verpflichtung für den Mieter mit aufzunehmen und entsprechend mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe der Steuernachteile des Vermieters zu belegen.6

Für Wohnraummietverträge stehen dem Vermieter aufgrund rechtlicher Regulierungen weniger Spielräume bei der Vertragsgestaltung zur Verfügung.
Hier kann der Vermieter gemäß § 558 BGB einseitig eine Mieterhöhung verlangen, sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist. Voraussetzung dabei ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, sie innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % steigt und nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.7 Wenn keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besteht, sinkt die sogenannte Kappungsgrenze von 20 % auf 15 %.8 Auch Staffelmieten oder Indexmieten können gemäß § 557 a und b BGB vereinbart werden.9 Zudem gilt für angespannte Wohnungsmärkte bei Neuvermietungen eine Kappungsgrenze (sog. Mietpreisbremse), wonach der Mietzins höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§556 d BGB).10



1 Vgl. Rosenbaum, Oliver (2008): Fachwörterbuch Grundstückswertermittlung, 4. Aufl. Stuttgart, S. 262.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
3 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015.
4 Vgl. Zimmermann, Katrin (2015): Begriff, Definition Miete. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html, Stand: 12.08.2015.
5 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
6 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
7 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 221.
8 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
9 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
10 Vgl. Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (Herausgeber) (2015): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html. Stand: 26.09.2015.Komplette Definition anzeigen

Multi-Tenant

Als „Multi-enant“ wird eine Gebäudestruktur bezeichnet, bei der eine Immobilie an mehrere Mieter vermietet ist und mehrere Mieter vergleichbarer Größe auftreten. Im Gegensatz dazu werden Immobilien mit einem einzigen Mieter oder einem großen Hauptmieter als Single-Tenant-Immobilien bezeichnet.

Im Gegensatz zu Single-Tenant-Immobilien ist das Risiko des mit einem Mal auftretenden gesamten Leerstands eines Gebäudes bei Multi-Tenant-Immobilien eher gering, soweit die Mietverträge nicht alle zum selben Zeitpunkt auslaufen. Die Mietvertragslaufzeiten sind hier in der Regel deutlich kürzer als bei Single-Tenant-Immobilien, da bei einem aktiven Vermietungsmanagement hohe Leerstände vermieden werden können und der Eigentümer daher nicht zwangsweise auf lange Mietvertragslaufzeiten angewiesen ist. Aufgrund der kürzeren Mietvertragslaufzeiten weisen Multi-Tenant-Immobilien in der Regel eine verhältnismäßig hohe Drittverwendungsfähigkeit auf, was bei Nachvermietungen geringere Umbaukosten verursacht. Darüber hinaus fallen bei Multi-Tenant-Immobilien in der Regel höhere Kosten für die Verwaltung des Gebäudes an als bei Single-Tenant-Immobilien, da der Verwaltungsaufwand tendenziell mit der Anzahl der Mieter steigt.

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N

Net Asset Value

Der Net Asset Value (NAV), deutsch auch Nettoinventarwert, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens.1
Seinen Ursprung hat der NAV als Methode zur Bewertung von Unternehmen in den USA, wo das Konzept für die Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen entwickelt wurde. Anwendung findet es auch bei Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Non Property Companies, die üblicherweise über das DCF-Verfahren bewertet werden, muss bei Immobilien-Aktiengesellschaften der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Vielmehr ist in der Regel eher ein Wertzuwachs als ein Wertverzehr zu verzeichnen.2 Ferner können herkömmliche Bewertungskennzahlen wie das Kurs-Umsatz-Verhältnis bei Immobilien-Aktiengesellschaften nicht angewendet werden, da deren Umsätze nicht mit herkömmlichen Industrieunternehmen verglichen werden können. Bei der Ermittlung des Net Asset Value werden diese Tatsachen berücksichtigt.
Der NAV errechnet sich bei Immobilien-Aktiengesellschaften aus der Summe der durch externe Sachverständige ermittelten Verkehrswerte zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich aller Verbindlichkeiten.3 Der Wert wird dann vom jeweiligen Aktienanalysten durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert, um den Börsenwert zu erhalten. Dieser ergibt sich aus unterschiedlichen Bewertungskriterien. Hierzu gehören die Qualität der Unternehmenstransparenz, die Qualität des Managements, der Fokus auf Kernkompetenzen oder auch der Zugang zu neuem Kapital.4 Für die Differenz von NAV zu Public Pricing (Marktkapitalisierung) ist zudem verantwortlich, dass in die Börsenbewertung die Kosten für die Verwaltungstätigkeiten der Gesellschaft mit einfließen, welche im Verkehrswertgutachten (als Basis des NAV) unberücksichtigt bleiben. Gleiches gilt auch für steuerliche Aspekte auf Unternehmensebene, welche durch die Gutachtenbewertung unberücksichtigt bleiben. Ferner berücksichtigt die Gutachtenbewertung weder Größe noch Diversifikation des Immobilienportfolios noch die Fungibilität des Unternehmens. Sie stellt allerdings einen wesentlichen Einfluss auf den Börsenwert eines Unternehmens dar. Ein weiterer Unterschied ergibt sich aus der zeitlichen Betrachtung der beiden Werte. Während in das Verkehrswertgutachten überwiegend vergangenheitsorientierte Daten einfließen, ist die Börsenbewertung eher eine Zukunftseinschätzung des Marktes. Ferner finden die Rechnungslegungstransparenz sowie die Informationspolitik der Immobilien-AG keine Berücksichtigung bei der Gutachtenbewertung, wohingegen diese Komponenten ebenfalls wesentlichen Einfluss auf den Börsenkurs haben.5 Aus diesem Grund muss der Net Asset Value durch entsprechende Zu- und Abschläge korrigiert werden, um den fairen Börsenwert zu erhalten.

Formal lässt sich der NAV wie folgt berechnen:
Verkehrswert der Immobilien
+ Wert sonstiger Vermögensgegenstände
./. Fremdkapital
./. (kapitalisierte Overheadkosten)
= Net Asset Value6

Auch für Immobilienfonds gewinnt der NAV als Vergleichskennzahl und Zielgröße an Bedeutung, da hier keine börsentägliche Preisfindung vorliegt. Auch hier gibt es keine brancheneinheitliche Berechnungsmethodik; es empfiehlt sich jedoch, der Empfehlung der Branchenverbände BVI (national) und/oder INREV (europäisch) zur Berechnung des NAV zu folgen.7



1 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011.
2 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 729.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
4 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 729.
5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
6 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 811-812.
7 Vgl. Schumacher, Christoph; Pfeffer, Tobias; Bäumer, Hubertus (Hrsg.) (2011): Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment, Köln, S. 876.
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Net Operating Income

Das Net Operating Income (NOI) ergibt sich aus der Summe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Damit entspricht das NOI unter Berücksichtigung der Leerstandskosten dem Jahresreinertrag. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden häufig sonstige Einkünfte addiert. Dazu zählen beispielsweise Einkünfte aus Fassadenwerbung, für installierte Antennenmasten usw. Kapitaldienstleistungen (Zins und Tilgung). Instandsetzungsmaßnahmen sowie Steuern und Abschreibungen finden keine Berücksichtigung im NOI.1 Die Ermittlung des Net Operating Income kann wie folgt dargestellt werden:

Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen
+ sonstige Einnahmen
./. Ansatz für Leerstandsmieten
= Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Net Operating Income2

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen Bewirtschaftungskosten, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Zu nennen sind hierbei insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten, die entweder aus rechtlichen oder aus vertraglichen Gründen beim Eigentümer verbleiben.
Die Rechensystematik zeigt, dass das NOI eine Ist-Kennzahl darstellt. Dadurch findet es Eingang in die Cashflow-Berechnung. Entsprechend werden, sofern möglich, keine kalkulatorischen Kosten in der Berechnung angesetzt.3
Das Net Operating Income ist einer der wesentlichen Eingangsparameter für die Wertermittlung nach dem internationalen DCF-Verfahren. Banken und andere Fremdkapitalgeber ermitteln das NOI, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Kapitaldienstes für eine Investition beurteilen zu können.
Das NOI stellt damit eine international anerkannte und etablierte Kennzahl für die wirtschaftliche Einschätzung von Immobilien dar. Das NOI geht als Eingangsgröße in unterschiedliche Kennzahlen ein und hat damit eine hohe Bedeutung in der Immobilienwirtschaft.4



1 Vgl. Wendlinger, Peter (2012): Immobilienkennzahlen. Fundierte Immobilienanlayse in der Praxis, Wien, S. 100-101.
2 Vgl. Schultheiß, Tobias (2010): 100 Immobilienkennzahlen, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 88.
3 Vgl. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey D. (2011): Real Estate Finance and Investments, 14th edition, International Edition 2011, S. 355.
4 Vgl. Schultheiß, Tobias (2010): 100 Immobilienkennzahlen, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 88.

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Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite ist der Quotient aus Nettomieteinnahmen und Bruttokaufpreis einer Immobilie. In der internationalen immobilienwirtschaftlichen Praxis wird der Begriff unterschiedlich interpretiert. So werden die Nettomieteinnahmen und der Bruttokaufpreis teilweise unterschiedlich definiert.1
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) entwickelte daher einen Standard, der für die immobilienwirtschaftliche Praxis Anwendung finden sollte. Demnach wird die Nettoanfangsrendite wie folgt berechnet:



Abbildung: Nettoanfangsrendite
Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2011): Netto-Anfangsrendite. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gif-wiki.de/w/Netto-Anfangsrendite, Stand: 10.08.2015.

Die Jahresnettomieteinnahmen verstehen sich nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Brutto-Kaufpreis versteht sich als Kaufpreis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten wie beispielsweise Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten etc.2
Die Nettoanfangsrendite erweitert damit die Bruttoanfangsrendite um die Komponenten der nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie der Erwerbsnebenkosten. Aufgrund der einfachen und schnellen Berechnung sowie der geringen Komplexität stellt die Nettoanfangsrendite eine wichtige Kennzahl zur Beurteilung von Immobilieninvestitionen dar. Sie ermöglicht einem Investor den Vergleich mit anderen Objekten und die Einschätzung der relativen Wirtschaftlichkeit. Allerdings enthält sie aufgrund der statischen Betrachtung lediglich eine geringe Aussagekraft über die zukünftige Entwicklung der Immobilie. So bleiben wichtige Bewertungskriterien wie die aktuelle Vermietungssituation, der Instandhaltungszustand oder das Mietsteigerungspotential außer Acht.3
Dennoch erfreut sich die Kennzahl aufgrund ihrer geringen Komplexität hoher Beliebtheit. So wird sie gemeinsam mit der Bruttoanfangsrendite oft als einziges Renditemaß zur Beurteilung einer Immobilieninvestition herangezogen. Aufgrund der statischen und stichtagsbezogenen Betrachtung kann dies für den tatsächlichen wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie allerdings zu massiven Fehleinschätzungen führen.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 729.
2 Vgl. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2011): Netto-Anfangsrendite. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gif-wiki.de/w/Netto-Anfangsrendite, Stand: 10.08.2015.
3 Vgl. Schultheiß, Tobias (2010): 100 Immobilienkennzahlen, 2. Aufl. Wiesbaden, S. 69.
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Nießbrauch

Durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch erhält der Nießbrauchberechtigte das Recht, die Nutzungen aus einem Grundstück zu ziehen (§ 1030 BGB). Als Nutzungen werden die Früchte des Grundstücks und die Vorteile bezeichnet, welche aus dem Grundstücksgebrauch resultieren (§ 100 BGB). Hierzu gehören auch Miet- oder Pachterlöse.1 Der Nutzen kann aber auch aus landwirtschaftlichen Erzeugnissen oder sonstiger „Ausbeute“ wie Sand, Kies oder Kohle bestehen.
Zum Nießbrauch gehört auch das Zubehör im Sinne der §§ 97, 98 BGB eines Grundstücks. Hierzu zählen bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen. Als Beispiel dafür kann ein Bagger innerhalb eines Kiesgewinnungsbetriebes oder auch die Küche einer Wohnung genannt werden.
Der Nießbrauchberechtigte ist verpflichtet, die bisherigen wirtschaftlichen Bestimmungen des Grundstücks zu erhalten (§ 1036 BGB). Nach § 1041 BGB hat der Nießbrauchberechtigte Kosten zu tragen, die der Erhaltung des Grundstücks dienen. Ebenso hat er Ausbesserungen und Erneuerungen zu bezahlen, soweit diese zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören. Versicherungen, wie beispielsweise gegen Brand, müssen ebenfalls vom Nießbrauchberechtigten getragen werden. Auch laufende öffentliche Kosten wie die Grundsteuer trägt der Berechtigte. Hingegen müssen außerordentliche Lasten wie Erschließungs- und Anliegerbeiträge (§ 1047 BGB) nicht vom Berechtigten übernommen werden.2
Eine Beschränkung des Nießbrauchrechtes auf bestimmte Teile des Grundstücks, wie zum Beispiel auf eine Wohnung, ist nicht möglich. Der Nießbrauch stellt damit ein persönliches dingliches Recht dar.
Er entsteht durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuches (§ 873 BGB) und ist grundsätzlich weder übertragbar noch vererbbar. Somit erlischt das Recht für den Berechtigten mit dem Tode, bei einer juristischen Person durch deren Erlöschen. Auch kann der Nießbrauch kraft Rechtsgeschäfts, kraft Gesetzes und gegebenenfalls durch eine Zwangsversteigerung erlöschen.3
In der Praxis werden Nießbräuche klassischerweise in familiären Verhältnissen bestellt. Das Recht hat aus erbrechtlichen und steuerrechtlichen Gründen eine große praktische Bedeutung, da es nicht mit einer Eigentumsübertragung einhergeht.4 In jüngerer Zeit wird der Nießbrauch auch zur Gestaltung innovativer Grundstückstransaktionen verwendet. Dabei wird die Eigenschaft des Nießbrauchs verwendet, Einkünfte eines Grundstücks auf eine Person zu übertragen, ohne ihr das Volleigentum an der Sache abzutreten. Damit ähneln diese Transaktionen teilweise Sale-and-Lease-back-Strukturen. In Kombination mit einer Reallast wird ein Nießbrauchrecht auch oftmals als Finanzierungsinstrument verwendet.5



1 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 58.
2 Vgl. Jenn, Matthias (2009). Grundstücksrecht und Grundstückskaufverträge. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 112.
3 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
4 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 58.
5 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 36.
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Notaranderkonto

Notaranderkonten werden zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern im Rahmen von Immobilientransaktionen als Treuhandkonten benutzt. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Notar mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlung von den Vertragsparteien beauftragt wird. In diesem Fall erhält er den Kaufpreis für die Immobilie vom Käufer und zahlt diesen auf das Anderkonto ein. Bis sämtliche Vertragspflichten aus dem Grundstückskaufvertrag erfüllt sind, verbleibt das Geld auf dem Anderkonto. Nach Erfüllung der Pflichten (z. B. Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung usw.) wird der Kaufpreis durch den Notar an den Verkäufer weitergeleitet.1 Im Rahmen der Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto verwaltet der Notar das Geld treuhänderisch. Dadurch wird für den Verkäufer sichergestellt, dass der Kaufpreis, nach Erfüllung aller Pflichten, bezahlt wird. Für den Käufer wird gewährleistet, dass der Kaufpreis nicht vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen an den Verkäufer übermittelt wird. Diese Abwicklungsart kommt allerdings nur selten zum Einsatz, da für das Notaranderkonto zusätzliche Kosten anfallen und nach dem Berufsrecht der Notare eine Abwicklung hierüber nicht ohne Weiteres möglich ist.2
Banken verfügen in der Regel über eigene Bedingungen zur Führung von Anderkonten. So können beispielsweise Gläubiger mit ihren Forderungen gegenüber dem Inhaber eines Anderkontos nicht wegen persönlicher Schulden das Konto vollstrecken.3
Eine weitere Einsatzmöglichkeit eines Notaranderkontos besteht bei institutionellen Immobilienfonds. Hier kann zwischen Fondsmanager und Investor vereinbart werden, dass eine performanceabhängige Vergütung auf Basis einer Hurdle Rate (Zielrendite) bis zum Erreichen eines mehrjährigen Durchschnitts dieser Hurdle Rate im Sinne eines Clawback auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird. Der Fondsmanager erhält die Vergütung erst dann ausgezahlt, wenn er im mehrjährigen Durchschnitt die Hurdle Rate erreicht hat. Dies ist eine Regelung, die den Fondsmanager im Sinne des Investors incentiviert, eine langfristig gute Fondsperformance zu erreichen.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 68.
2 Vgl. Bönker, Christian; Lailach, Martin (2009): Praxisleitfaden Immobilienrecht. Erwerb Finanzierung Bebauung und Nutzung, 2. Aufl. München, S. 75.
3 Vgl. Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon (2015): Anderkonto. Abrufbar im Internet. URL:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/anderkonto.html. Stand: 03.12.2015.Komplette Definition anzeigen

P

Portfolio

Im Zusammenhang mit Vermögensanlagen bezeichnet ein Portfolio die Zusammenstellung einer Mehrzahl von Anlagen eines Typus oder eine Kombination aus verschiedenen Anlageklassen. Im Zusammenhang mit Immobilien beschreibt ein Portfolio z. B. einen Bestand an Grundstücken.Komplette Definition anzeigen

Projektentwicklung

Die Immobilien-Projektentwicklung basiert auf den Faktoren Standort, Kapital und Projektidee. Aus diesen drei Faktoren resultiert die Definition des Begriffs nach Diederichs:

„Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“1

Vereinfachend ausgedrückt können folgende Aufgabenstellungen differenziert werden:
- Vorhandenes Kapital sucht Standort und Projektidee
- Vorhandene Projektidee sucht Kapital und Standort
- Vorhandener Standort sucht Kapital und Projektidee

Alle drei Ausgangssituationen sind unter dem grundsätzlichen Einfluss der Zeit zu betrachten. So beeinflussen externe Änderungen wie Planungsänderungen den Standort einer Projektentwicklung. Auch sind Projektentwicklungen stets befristet, sodass auch der Faktor Kapital im Laufe der Zeit eine neue Verwendung sucht.2

Das primäre Ziel der Immobilien-Projektentwicklung ist die fachgerechte und wertsteigernde Entwicklung eines Grundstücks oder einer Immobilie.
Um den gesamten Prozess der Projektentwicklung und den damit verbundenen vielfältigen Aufgaben Rechnung zu tragen, ist der beschriebene statische Ansatz allerdings zu erweitern. Immobilien-Projektentwicklung umfasst vielmehr auch das „interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie“.3 Demnach ist die Projektentwicklung nicht nur auf die Entwicklung neuer Immobilien begrenzt. Vielmehr ist die Disziplin der Projektentwicklung Bestandteil unterschiedlichster Phasen im Lebenszyklus einer Immobilie. Entsprechend gehören u.a. folgende Tätigkeiten zum Themenfeld der Projektentwicklung:

- Akquisition geeigneter Grundstücke und Objekte
- Grundstückssicherung und Baureifmachung
- Entwicklung von Nutzungskonzepten
- Machbarkeitsanalysen
- Schaffung von Baurecht
- Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung
- Marketing, Vermietung und Vertrieb
- Projektmanagement

Die Vielfältigkeit der Aufgabenstellungen zeigt den hohen Komplexitätsgrad und die Interdisziplinarität der Immobilien-Projektentwicklung. Dies erfordert die Integration unterschiedlichster Institutionen der Bau- und Immobilienbranche in den Prozess der Projektentwicklung. Hierzu gehören u.a. Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure, Nutzer, Investoren, Kapitalgeber, die öffentliche Hand, die Öffentlichkeit, der Grundstückeigentümer und nicht zuletzt der Projektentwickler selbst.4



1 Diederichs, Claus Jürgen (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus. Projektentwicklung, Projektmanagement, Facility Management, Immobilienbewertung, 2. Aufl. Heidelberg, S. 5.
2 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Isenhöfer, Björn; Hofmann, Philip (2008): Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 247-261.
3 Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan (2008): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 3. Aufl. Köln, S. 29.
4 Vgl. Bone-Winkel, Stephan; Isenhöfer, Björn; Hofmann, Philip (2008): Projektentwicklung. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 247-261.
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R

Real Estate Facility Management

Anmerkung: Der Begriff Facility Management wurde in Real Estate Facility Management umgewandelt, da hierbei eine größere Überschneidung mit dem Dienstleistungsangebot von Corpus Sireo besteht.

Ziel des Real Estate Facility Managements ist es, während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie den Nutzen dieser zu erhalten und zu steigern und den Aufwand zu verringern. Dieses Verständnis vereint die zum Teil sehr unterschiedlichen Definitionen, die sowohl in der Literatur als auch in der Praxis existieren. So nutzen insbesondere Unternehmen die breite Auslegung des Begriffes für ihre strategische Marktpositionierung. In der jüngeren Vergangenheit wurden unterschiedliche Versuche aufgestellt, eine einheitliche Definition zu schaffen. Dabei ist festzustellen, dass sich das amerikanische Verständnis, bei dem der Nutzer einer Immobilie im Mittelpunkt der Betrachtung steht, gegenüber dem deutschen Verständnis, nach dem der Eigentümer im Mittelpunkt steht, unterscheidet.1 Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. versucht mit ihrer Definition daher einen Standard für die Immobilienbranche zu etablieren, die lautet:

„Real Estate Facilitymanagement (REFM): das lebenszyklusbezogene, nutzungsorientierte, operative Management immobilienbezogener Prozesse im Interesse des Nutzers bzw. zur zielgemäßen Sicherstellung der Nutzung. Ziel ist die effiziente Umsetzung der vorgegebenen Objektstrategie mit Schwerpunkt auf die den Qualitäts-, Termin- und Kostenanforderungen der Nutzer entsprechende Bereitstellung immobilienbezogener Leistungen.“2

Im Verständnis der gif stehen die Interessen des Nutzers im Mittelpunkt, die allerdings mit den Zielvorgaben des Asset Managements bzw. des Eigentümers vereint werden müssen. Ferner verdeutlicht sie die operative Managementkomponente des Real Estate Facility Managements.
Die Aufgaben des Real Estate Facility Managements werden üblicherweise in die drei Bereiche der kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Leistungen unterteilt. Die Aufgabenbündel innerhalb dieser drei Bereiche sind äußerst breit und unterscheiden sich je nach Dienstleister stark.3



1 Vgl. Pfnür, Andreas (2011): Modernes Immobilienmanagement, 3. Aufl. Berlin, S. 363-365.
2 Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) (2015): Begrifflichkeiten/Managementebenen/Funktionsbereiche. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.gif-wiki.de/w/Begrifflichkeiten/Managementebenen/Funktionsbereiche. Stand: 13.12.2015.
3 Vgl. Teichmann, Sven A. (2007): Bestimmung und Abgrenzung von Managementdisziplinen im Kontext des Immobilien- und Facilities Managements. In: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Zeitschrift für Immobilienökonomie, Heft 2/2007, S. 5-37.

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Real Estate Asset Management

Der Begriff Real Estate Asset Management (REAM), für den verschiedene Definitionen existieren, lässt sich vereinfacht unter dem Begriff der Verwaltung von Immobilienvermögen subsumieren. Das REAM stellt hierbei einen Teilbereich des Asset Managements dar, das allgemein für die Vermögensverwaltung verschiedener Anlageformen steht.

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Refinanzierung

Die Refinanzierung ist die Generierung von Liquidität bzw. Geldbeschaffung durch Geschäftsbanken, um anschließend Wirtschaft oder Privatpersonen Kredite zur Verfügung zu stellen.1 Die Refinanzierungskosten sind vom aktuellen Marktzins und den Liquiditätskosten einer Bank abhängig. Der Marktzins orientiert sich an dem aktuellen Zinsniveau für die festgelegte Zinsbindung eines Kredites. Das Zinsniveau wird von Referenzzinssätzen wie dem Euribor- oder Swapsatz abgeleitet. Als Liquiditätskosten werden die Zinsaufwendungen für die Beschaffung von Liquidität durch die Bank über die Dauer der Liquiditätszusagen für den jeweiligen Kredit bezeichnet. Dabei sind sie abhängig von der Art der Besicherung des Kredites und der Bonität der jeweiligen Bank. Je höher die Bonität der Bank und je höher die Besicherung des Kredites, desto geringer sind die Liquiditätskosten.2
Dieser Transformationsprozess ist einer der ureigenen Aufgaben von Banken. Sie treten als Mittler zwischen Kapitalangebot und –nachfrage auf (sog. Finanzintermediäre). Die Bank nimmt dabei Depositen auf und vergibt Kredite. Die Transformationsfunktionen einer Bank umfassen die Losgrößentransformation, die Fristentransformation und die Risikotransformation. Durch das erfolgreiche Zusammenspiel aller Funktionen gelingt es der Bank, langfristig liquide zu sein und Kredite zu vergeben. Die Losgrößentransformation besagt dabei, dass einzelne Einlagen von Sparern sowie die von der Bank herausgegebenen Kredite in ihrer Höhe nicht übereinstimmen müssen. Viel mehr betreibt die Bank eine Bildung von Pools der Einlagen sowie der Kredite und stellt diese gegenüber.
Im Rahmen der Fristentransformation steuert die Bank die Strukturen der Aktiv- und Passivseite ihrer Bilanz. Auf der Aktivseite befinden sich die ausgegebenen Kredite, während auf der Passivseite u.a. die Einlagen von Sparern stehen. In der Regel entsprechen die Fristigkeiten der einen, nicht der anderen Seite. Viel mehr werden üblicherweise langfristige Kredite vergeben, während Spareinlagen häufig mit relativ kurzer Frist gekündigt werden können. Durch die strukturierte Gestaltung der Aktiv- und Passivseite muss die Bank gewährleisten, dass zu keinem Zeitpunkt Liquiditäts- und Ertragsschwierigkeiten drohen.
Während die Rückzahlungsverpflichtungen der Kreditnehmer mit einer gewissen Unsicherheit verbunden sind, verlangen die Sparer eine garantierte Rückzahlung ihrer Einlagen sowie eine angemessene Rendite. Im Rahmen der Risikotransformation muss die Bank durch Maßnahmen wie Portfoliobildung, Kreditüberwachung, Haftung durch Eigenkapital oder anreizkompatible Vertragsgestaltung die Unsicherheit von Kreditausfällen kompensieren, um eine jederzeitige Rückzahlung fälliger Einlagen gewährleisten zu können.3

Neben der Refinanzierung durch Spareinlagen oder der Kreditaufnahme über die Zentralbanken können Banken sich auch untereinander Geld zur Refinanzierung zur Verfügung stellen oder Anleihen auf dem Kapitalmarkt platzieren. Für die Refinanzierung von Immobilienkrediten geben sogenannte Hypothekenbanken Pfandbriefe aus, an denen sich Anleger durch Kauf an den Krediten der Bank beteiligen können.4

Eine Refinanzierung von Investitionen durch Unternehmen oder andere Investoren verfolgt ebenfalls das Ziel, ausgegebene Mittel zu günstigeren Konditionen wiederzubeschaffen, als durch die getätigte Investition vereinnahmt werden. Anlass einer Refinanzierung für Immobilienunternehmen ist häufig ein auslaufendes Darlehen, das für ein Objekt aufgenommen wurde, dessen Haltedauer länger als die ursprüngliche Kreditlaufzeit ist.
Zur Refinanzierung der Unternehmen kommen Banken, der Kapitalmarkt oder sonstige Kapitalgeber (z.B. Private Equity) infrage.



1 Vgl. Deutsche Bundesbank (2015): Refinanzierung. Abrufbar im Internet. URL: https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Glossareintraege/R/refinanzierung.html. Stand: 02.09.2015
2 Vgl. Reutter, Georg; Jordan, Axel; Wulff, Eckhard (2013): Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen. In: Schäfer, Jürgen; Conzen, Georg: Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung, 3. Aufl. München, S. 162-163.
3 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienfinanzierung. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 940-941.
4 Vgl. Deutsche Bundesbank (2015): Refinanzierung. Abrufbar im Internet. URL:
https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Glossareintraege/R/refinanzierung.html. Stand: 02.09.2015Komplette Definition anzeigen

Rendite

Der Begriff Rendite ist nicht einheitlich definiert.1 Im Allgemeinen gibt die Rendite den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition, entweder gemessen am Verhältnis des Endwertes einer Investition zu ihrem Anfangswert oder gemessen an ihrem Ertragsüberschuss wieder. Je nach Betrachtung kann die Rendite für eine Periode (statische Verfahren) oder über mehrere Perioden (dynamische Verfahren) ermittelt werden.
Die Rendite resultiert allgemein aus den Einnahmen und Ausgaben, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Zu den Einnahmen gehören Mieteinnahmen, Zinserträge aus eventuellen Liquiditätsüberschüssen, Steuerrückzahlungen und der Verkaufserlös. Die Ausgaben umfassen den Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, die laufenden Betriebskosten wie Instandhaltung, Modernisierung etc. und die Fremdfinanzierungskosten (Zins und Tilgung) sowie Steuerzahlungen.2
In Wissenschaft und Praxis werden unterschiedliche Renditekennzahlen verwendet. Häufig fließen bei gleicher Terminologie aber auch unterschiedliche Parameter in die Berechnungen ein, was eine Vergleichbarkeit insbesondere im internationalen Kontext erschwert. Aus diesem Grund versuchen unterschiedliche Institutionen Standards bei der Ermittlung von Renditekennzahlen auf dem Immobilienmarkt zu etablieren.
Vor diesem Hintergrund hat der Arbeitskreis Real Estate Investment Management der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) mit Unterstützung der RICS Deutschland einheitliche Renditekennzahlen erarbeitet.3 Die gif definiert dabei drei Rendite-Ebenen und ordnet diesen entsprechende Renditekennzahlen zu.



Tabelle: Renditekennzahlen der gif
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2007): Rendite-Definitionen. Real Estate Investment Management. Wiesbaden, S. 2-36.

Trotz des Versuches der gif und anderer Institutionen ist noch immer kein einheitlicher Branchenstandard auf dem Immobilienmarkt zu erkennen. Vielmehr werden weiterhin, den Anforderungen der Investoren entsprechend, individuelle Renditemaße ermittelt und gemäß deren Bedürfnissen definiert.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10. Aufl. Kiel, S. 836.
2 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 733.
3 Vgl. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2007): Rendite-Definitionen. Real Estate Investment Management. Wiesbaden, S. 2-36.
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Residential

Residential ist die international gängige Bezeichnung für Wohnimmobilien als Immobilienanlageklasse und Nutzungsart. Grundsätzlich werden Immobilien nach unterschiedlichen Nutzungsarten differenziert. In der immobilienwirtschaftlichen Literatur sind neben Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien als Hauptnutzungsarten aufgeführt. Jede Immobiliennutzungsart bildet einen eigenen Teilmarkt innerhalb des Immobilienmarktes einer bestimmten Region. Als Wohnimmobilien werden in diesem Zusammenhang Objekte bezeichnet, bei denen die Funktion des Wohnens im Vordergrund steht, unabhängig davon, ob die Immobilie durch den Eigentümer selbst oder durch einen Mieter bewohnt wird. Wohnimmobilien können in unterschiedliche Arten weiter differenziert werden. Die Untergliederung erfolgt dabei üblicherweise nach der Anzahl der Wohneinheiten. Dabei werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser (Eigentumswohnungen, Mietwohnungen) grundsätzlich unterschieden. Darüber hinaus existieren Sonderformen von Wohnobjekten wie beispielsweise Ferienhäuser und -wohnungen, Villen, Gutshäuser, Seniorenwohnungen usw. Befinden sich mehr als 20 Wohneinheiten in einem Komplex, so spricht man von Wohnanlagen.1,2
Wohnimmobilien befriedigen das Bedürfnis nach Wohnen und haben damit eine äußerst wichtige volkswirtschaftliche Bedeutung. Die hohe wirtschaftliche und soziale Relevanz führt seit jeher zu einer starken politischen Einflussnahme. Kein anderer Immobilienteilmarkt wird so stark durch staatliche Instrumente beeinflusst wie der Wohnimmobilienmarkt. Dies führt häufig dazu, dass in der immobilienwirtschaftlichen Praxis von Wohnimmobilien und Nichtwohnimmobilien gesprochen wird. Auch als sichere und wertstabile Anlageklasse erlebt Residential insbesondere in Deutschland seit vielen Jahren einen Aufschwung, so dass die Bedeutung in der Asset Allocation internationaler Immobilieninvestoren zunimmt.



1 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienarten. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 148-149.

2 Vgl. Walzel, Barbara (2008): Unterscheidung nach Immobilienarten. In: Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band I, 4. Aufl. München, S. 120.
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Residential

Residential ist die international gängige Bezeichnung für Wohnimmobilien als Immobilienanlageklasse und Nutzungsart. Grundsätzlich werden Immobilien nach unterschiedlichen Nutzungsarten differenziert. In der immobilienwirtschaftlichen Literatur sind neben Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien als Hauptnutzungsarten aufgeführt. Jede Immobiliennutzungsart bildet einen eigenen Teilmarkt innerhalb des Immobilienmarktes einer bestimmten Region. Als Wohnimmobilien werden in diesem Zusammenhang Objekte bezeichnet, bei denen die Funktion des Wohnens im Vordergrund steht, unabhängig davon, ob die Immobilie durch den Eigentümer selbst oder durch einen Mieter bewohnt wird. Wohnimmobilien können in unterschiedliche Arten weiter differenziert werden. Die Untergliederung erfolgt dabei üblicherweise nach der Anzahl der Wohneinheiten. Dabei werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser (Eigentumswohnungen, Mietwohnungen) grundsätzlich unterschieden. Darüber hinaus existieren Sonderformen von Wohnobjekten wie beispielsweise Ferienhäuser und -wohnungen, Villen, Gutshäuser, Seniorenwohnungen usw. Befinden sich mehr als 20 Wohneinheiten in einem Komplex, so spricht man von Wohnanlagen.1

Wohnimmobilien befriedigen das Bedürfnis nach Wohnen und haben damit eine äußerst wichtige volkswirtschaftliche Bedeutung. Die hohe wirtschaftliche und soziale Relevanz führt seit jeher zu einer starken politischen Einflussnahme. Kein anderer Immobilienteilmarkt wird so stark durch staatliche Instrumente beeinflusst wie der Wohnimmobilienmarkt. Dies führt häufig dazu, dass in der immobilienwirtschaftlichen Praxis von Wohnimmobilien und Nichtwohnimmobilien gesprochen wird. Auch als sichere und wertstabile Anlageklasse erlebt Residential insbesondere in Deutschland seit vielen Jahren einen Aufschwung, so dass die Bedeutung in der Asset Allocation internationaler Immobilieninvestoren zunimmt.



1 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienarten. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 148-149.

 

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Retail

Der englische Begriff Retail wird in der Immobilienwirtschaft meist synonym für den deutschen Begriff des Einzelhandels genutzt und beschreibt den Verkauf von Gütern an Privatkunden. Analog dazu wird der Verkauf an Großkunden bzw. institutionelle Kunden als Wholesale bezeichnet. Das Geschäftsfeld, bei dem der Normalbürger als Endverbraucher auftritt, wird auch als Retailgeschäft bezeichnet. In Bezug auf Immobilien ist mit dem Begriff Retail ein bestimmter Objekttypus gemeint, der auf die Anforderungen des Einzelhandelsgeschäfts hin konzipiert und optimiert wird.Komplette Definition anzeigen

Retail

Der Begriff Retail kommt aus dem englischen (retail = Einzelhandel) und wird in unterschiedlichen Branchen als Fachbegriff verwendet. So versteht die Bankenindustrie unter dem Begriff „Retail Banking“ das standardisierte Privatkundengeschäft. In der Immobilienbranche weist dieser Begriff eine andere Bedeutung auf. Als Retail oder Retail-Immobilien werden hier Handelsimmobilien bezeichnet. Darin vertreibt der sogenannte stationäre Handel sein Warenangebot. Handelsimmobilien werden nach Größe und Standort unterschieden. Bei der Größe wird nach kleinteiligen (z.B. klassischer Laden) und großteiligen Handelsflächen (z. B. Einkaufszentrum) unterschieden. Standorte werden differenziert nach Innenstadt, Stadtrand, Stadtteilzentrum oder „grüne Wiese“.1 Neben der Unterscheidung nach Größe und Standort werden Handelsimmobilien auch nach deren Betriebsform unterschieden. So treten sowohl solitäre Betriebsformen auf, die räumlich unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben sind, als auch Verbundformen.
Zu den solitären Betriebsformen gehören:

- Lebensmittel-SB-Geschäfte und SB-Märkte: Lebensmittel-Selbstbedienungs-Geschäfte mit i.d.R. weniger als 200 m² Verkaufsfläche (Geschäfte, z. B. Tante-Emma-Läden, Dorfläden) und von 200 – 400 m² (Märkte, z. B. kleine, meist innerstädtische Supermärkte, z. B. Rewe City).
- Supermärkte: Lebensmittelgeschäfte mit i.d.R. 400 – 1.500 m² Verkaufsfläche (z. B. EDEKA, REWE).
- Verbrauchermärkte: Selbstbedienungsläden mit i.d.R. 1.600 – 4.000 m² Verkaufsfläche und einem Non-Food-Anteil von 40 – 45 %.
- SB-Warenhäuser: Große Selbstbedienungsläden mit mindestens 5.000 m² Verkaufsfläche und hohem Angebot an Ge- und Verbrauchsgütern (z. B. real, toom).
- Lebensmitteldiscounter: SB-Geschäfte mit niedrigem Preisniveau und eingeschränkter Sortimentstiefe und -breite bei einer Verkaufsfläche zwischen 650 – 950 m² (z.B. Aldi, Lidl, Norma).
- Fachgeschäfte: beratungsintensives, anspruchsvolles Sortiment auf i.d.R. kleinen Flächen (z. B. Bäckereien, Vinotheken, Fotoläden)
- Fachmärkte: großflächige Fachgeschäfte (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte).
- Kaufhäuser: großflächige, breit und tief aufgestellte Branchengeschäfte (z. B. Kleidung) mit hoher Beratungs- und Serviceintensität (z. B. C&A).
- Warenhäuser: großflächige Kaufhäuser mit breitem, aber wenig tiefem Produktsortiment. Der Produktfokus liegt auf Kleidung, Schuhen und Haushaltswaren (z. B. Karstadt, Kaufhof).

Zu den Verbundformen gehören:
- Einkaufszentren bzw. Shopping-Center: Agglomeration unterschiedlicher Handels- und Dienstleistungsbetriebe innerhalb einer sehr großen Immobilie.
- Themencenter: Branchenmix mit Konzentration auf ein bestimmtes Thema (z. B. Mode, Technik, Lebensmittel, Möbel).
- Galerien/Passagen: baulicher Komplex, der wie eine Passage i.d.R. Straßenzüge miteinander verbindet und unterschiedliche Einzelhandelsbetriebe geringer oder mittlerer Größe unter einem Dach zusammenfasst (Spezialform von Einkaufzentren).
- Factory-Outlet-Center: Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben in Grüne-Wiese-Standorten, die durch die Hersteller selbst betrieben werden und entsprechend zu günstigen Preisen veräußern.
- Fachmarktzentren: Ansammlung verschiedener Fachmärkte oder fachmarkt-ähnlicher Geschäfte aus verschiedenen Branchen. Üblicherweise periphere Lage mit sehr guter Verkehrsanbindung und großem Parkplatzangebot..

Im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten wie Wohn- oder Büroimmobilien sind die Bau- und Objektqualität von Handelsimmobilien von geringerer Bedeutung, da die Ladeneinrichtungen, Fassadengestaltungen etc. üblicherweise vom Nutzer individuell gestaltet werden.2

Allerdings unterliegt die Entwicklung und Neuansiedlung von Retail-Immobilien in Deutschland Einschränkungen durch das geltende Baurecht.



1 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 487.

2 Vgl. Rottke, Nico B. (2011): Immobilienarten. In: Rottke, Nico B.; Thomas, Matthias: Immobilienwirtschaftslehre Band I. Management, Köln, S. 148-149.

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S

Sale-and-lease-back (SALB)

Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung“) beschreibt das Verfahren, bei dem der Eigentümer eine bislang selbst genutzte und im eigenen Bestand geführte Immobilie an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasing-Vertrages rückanmietet.

In Deutschland fungiert für einzelne Immobilien meist eine Immobilienleasinggesellschaft als Leasinggeber. Aufgrund der langfristigen Vertragsbindung sowie des hohen Restwertrisikos stellen diese hohe Anforderungen an die Bonität des Leasingnehmers sowie die Qualität der Immobilie selbst. Sale-and-lease-back-Transaktionen von Immobilienportfolios finden meist Anwendung bei internationalen Investoren, wobei überwiegend Fondsvehikel auf Leasinggeber-Seite konzeptioniert werden.

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Single-Tenant

Als Single-Tenant wird eine Gebäudestruktur bezeichnet, bei der eine Immobilie an einen einzigen Mieter oder an einen großen Hauptmieter vermietet ist. Im Gegensatz hierzu werden Immobilien mit vielen Mietern als Multi-Tenant-Immobilien bezeichnet (à multi-tenant).

Single-Tenant-Immobilien weisen, bedingt durch die Ausrichtung auf einen einzigen Mieter oder einen großen Hauptmieter, oftmals eine zumindest eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit auf. Dies kann nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit zu großen Schwierigkeiten bei der Nachvermietung führen und erfordert unter Umständen erheblichen Kapitaleinsatz, um die Immobilie den Ansprüchen eines neuen Mieters anzupassen. Dadurch finden sich hier häufig außergewöhnlich lange Mietvertragslaufzeiten von oftmals 20 oder mehr Jahren.  Dieser Aspekt ist insbesondere für Investoren interessant, für die ein verhältnismäßig sicherer und konstanter Cash-Flow eine große Rolle spielt. Da bei Auszug oder Ausfall des einen Mieters erhebliche Verluste durch Leerstand für den Eigentümer drohen, ist die frühzeitige Strategieentwicklung für die Nachvermietung von großer Bedeutung. Bei Single-Tenant-Immobilien fallen in der Regel verhältnismäßig geringe Kosten für die Verwaltung des Gebäudes an, da der Verwaltungsaufwand tendenziell mit der Anzahl der Mieter steigt. Durch das Risiko des gesamten Ausfalls des Cash-Flows bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters werden regelmäßig hohe Anforderungen an die Bonität des Mieters gestellt und mietvertraglich die Stellung entsprechender Sicherheiten vereinbart, die einen potenziellen Ausfall des Mieters kompensieren sollen.

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Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ausschließlich allein zu nutzen (§§ 10, 15 WEG). Derartige Gebrauchsregelungen können ausschließlich Miteigentümern zustehen. Außenstehende Dritte hingegen können dieses Recht nicht erwerben. Infolgedessen sind Sondernutzungsrechte stets mit einem Wohnungs- oder Teileigentum verbunden.1 
In der Praxis werden Sondernutzungsrechte üblicherweise für Freiflächen wie beispielsweise Gärten, Kellerräume oder Tiefgaragenstellplätze sowie für oberirdische Stellplätze begründet.2
Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig entsprechend § 8 WEG in der Teilungserklärung bestellt und einzelnen Miteigentümern zugeordnet. Dadurch erhält die Erklärung den Charakter einer Vereinbarung gem. § 15 Abs. 1 WEG. Eine nachträgliche Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten erfordert grundsätzlich die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern, deren Rechtsstellung dadurch nachteilig berührt wird. Eine Eintragung im Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich. Es wird zwischen „schuldrechtlichen Sondernutzungsrechten“, die nicht im Grundbuch eingetragen werden und „dinglichen Sondernutzungsrechten“, die auch im Grundbuch eingetragen sind, unterschieden.3
Sofern die Sondernutzungsrechte als „dingliche Sondernutzungsrechte“ im Grundbuch eingetragen sind, gehen diese an den jeweiligen Rechtsnachfolger über. „Schuldrechtliche Sondernutzungsrechte“ hingegen gehen nicht automatisch auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über (§ 10 WEG). Sie basieren lediglich auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung der Sondereigentümer.4
Miteigentümer können grundsätzlich Sondernutzungsrechte uneingeschränkt gegenseitig übertragen, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf. Die Übertragung des Sondernutzungsrechtes wird als Inhaltsänderung des Sondereigentums betrachtet, wodurch neben der Einigung der beteiligten Wohnungseigentümer, eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Ferner ist die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern notwendig, sofern diese negativ von der Änderung betroffen sind.
Das Sondernutzungsrecht ist gegenüber dem Sondereigentum klar abzugrenzen. So können Tiefgaragenstellplätze, die über eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung verfügen, sowohl als Sondernutzungsrecht als auch als Sondereigentum begründet werden. Im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht kann Sondereigentum einzeln verkauft werden.5



1 Vgl. Schaller, Wolfgang (2009). Wohnungseigentumsrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 226-227.
2 Vgl. Huber, Monika (2007). Sondernutzungsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 614-615.
3 Vgl. Schneider, Hans-Josef; Oldenburg, Regina (2014): Die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 117.
4 Vgl. Schaller, Wolfgang (2009). Wohnungseigentumsrecht. In: Balensiefen, Gotthold; Bönker, Christian; Geiger, Norbert; Schaller, Wolfgang (2009): Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis. Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung, München, S. 226-227.
5 Vgl. Huber, Monika (2007). Sondernutzungsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 614-615.
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Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine schrittweise Anpassung des Mietzinses in einer bestimmten Höhe und in bestimmten Zeitintervallen, auf die sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss einigen. Es wird im Mietvertrag genau beschrieben, wann und in welcher Höhe (absolut oder prozentual) die Miete steigen soll. Die Anpassung der Miete erfolgt schriftlich, ohne dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen einreichen oder Fristen abwarten muss.1 Staffelmietvereinbarungen können sowohl für Wohnraum- als auch Gewerberaummietverträge vereinbart werden. Allerdings gelten dabei unterschiedliche Regelungen.

Staffelmiete bei Wohnräumen:
Gemäß § 557 a BGB können Staffelmieten für jeden beliebigen Zeitraum vereinbart werden. Die Miete bzw. die jeweilige Erhöhung ist in der Staffelmietvereinbarung als Geldbetrag auszuweisen. Gemäß § 557 a Abs. 1 BGB muss dabei die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Sonstige Mietanpassungsmöglichkeiten wie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sind gemäß § 557 a Abs. 2 BGB ausgeschlossen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.2
Wie die Marktmiete darf auch die Staffelmiete gemäß § 5 WiStG und § 291 StGB gewisse Grenzen nicht übersteigen.3
Nach § 557 a Abs. 3 BGB kann bei der Staffelmietvereinbarung das gesetzliche Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden.4

Staffelmiete bei Gewerberäumen:
Die besonderen Vorgaben der Staffelmietvereinbarung für Wohnraum gelten bei Geschäftsraummietverträgen nicht. Das bedeutet, dass auch eine prozentuale Anpassung des Mietzinses vereinbart werden kann. Allerdings empfiehlt es sich, die Mieterhöhung dennoch in absoluten Beträgen zu vereinbaren, um Missverständnisse zu vermeiden.5
Ferner können die Anpassungsintervalle im Gegensatz zum Wohnraum weniger als ein Jahr betragen. Neben der Staffelmietvereinbarung können bei Gewerbemietverträgen weitere Vereinbarungen getroffen werden wie zum Beispiel eine Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich einer Umsatzmiete.6
Für den Mieter ergibt sich im Zusammenhang mit der Staffelmiete das Risiko, dass sich die zu zahlende Miete im Laufe der Zeit erheblich von der Marktmiete abweichen kann. Allerdings kann sich dies auch vorteilhaft für den Mieter auswirken, sofern die Markmiete stärker steigt, als die vertraglichen Mietanpassungen.7



1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 593-594.
2 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
3 Vgl. Kleiber (2014): Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 7. Aufl. Köln, S. 1767.
4 Vgl. Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus (2014): Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 756-757.
5 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 593-594.
6 Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf (Hrsg.) (2014): Immobilien-Fachwissen von A-Z. Das Lexikon mit umfassenden Antworten und Erklärungen auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, 10 Aufl. Kiel, S. 911.
7 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 593-594.
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Strategieentwicklung

Die Strategieentwicklung ist eine der wichtigsten Aufgaben des Unternehmensmanagements. Strategien dienen der langfristigen Unternehmens- und Erfolgsplanung, meist im Hinblick auf die Erreichung eines bestimmten Zieles. Die Strategie legt die grundsätzliche wie langfristige Verhaltensweise einer Unternehmung fest und kann insofern auch als Maßnahmenkombination betrachtet werden.

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T

Technical Advisory

Technical Advisory („fachliche Beratung“) beschreibt im Allgemeinen eine beratende Tätigkeit für einen bestimmten Fachbereich. Ein Technical Advisor ist demnach eine Person, welche Experte in einem bestimmten Fachgebiet ist. Dieser wird meist von Dritten angefragt, um detaillierte Informationen und Beratung zu diesem Fachbereich zur Verfügung zu stellen.

Im Immobilienbereich wird der Technical Advisor oftmals als externer Dienstleister hinzugezogen, um den Eigentümer oder Eigentümervertreter bezüglich immobilientechnischer Problemstellungen zu beraten. Gerade bei der Realisierung von Immobilienprojektentwicklungen dient das Technical Advisory als unterstützende Tätigkeit, welche die Realisierung des Projekts begleitet, beschleunigt und absichert. Auch bei der Akquisition von Bestandsimmobilien wird Technical Advisory nachgefragt, um den bautechnischen Zustand der Immobilie als Teil der Due-Diligence-Phase genau zu analysieren.

In allen Belangen der immobilientechnischen Betriebsführung kann Technical Advisory den Eigentümer bzw. den Eigentümervertreter einer Immobilie unterstützen: Hinsichtlich Themen wie beispielsweise Bauen im Bestand, Brandschutz oder Schadstoffe berät ein Technical Advisor den Auftraggeber dabei, technische sowie gesetzliche Anforderungen umzusetzen.
Ebenso trägt Technical Advisory dazu bei, dass die ökologischen Erwartungen in Bereichen wie Energiemanagement, Zertifikate oder Umweltbilanzen erfüllt und eingehalten werden.
Auch die Optimierung der ökonomischen Parameter (z. B. Konditionen, Qualität) sowie die technische Unterstützung bei Transaktionen wie u. a. Vermietungen gehören zum Aufgabengebiet des Technical Advisory.

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Total Expense Ratio

Die Total Expense Ratio (TER) beschreibt den Anteil der Kosten und Gebühren eines Fonds am durchschnittlichen Fondsvermögen eines Geschäftsjahres. Dabei werden sämtliche Kosten berücksichtigt, die zulasten des Fondsvermögens entstanden sind, mit Ausnahme von Transaktionskosten. Kosten, die aufseiten des Anlegers anfallen wie beispielsweise der Ausgabeaufschlag, werden ebenfalls in der TER nicht berücksichtigt. Sonstige in der Ertrags- und Aufwandsrechnung enthaltene Aufwendungen werden hingegen von der TER erfasst.1 Dazu gehören neben den Managementgebühren auch Aufwendungen, die Dritten zufließen, wie beispielsweise:

- Marketingausgaben
- Kosten für Bewerter
- Kosten für Wirtschaftsprüfer
- Anwaltskosten
- Gebühren für Verwahrstellen (ehem. Depotbanken)2

Die Total Expense Ratio wird auch als Gesamtkostenquote bezeichnet. Der Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) schlägt für die Berechnung folgende Formel vor:

TER = GKn / FV * 100

 

Dabei gilt:
TER = Gesamtkostenquote in Prozent
GKn = Tatsächlich belastete Kosten ohne Transaktionskosten
FV = Durchschnittliches Fondsvolumen im Berichtszeitraum

Das durchschnittliche Fondsvermögen ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel von Werten regelmäßiger Stichtage. Die Regelmäßigkeit ist einmal zu wählen und entsprechend beizubehalten.3
Der Zweck in der Ermittlung der TER liegt darin, die Gebühren der einzelnen Anlagevehikel transparent zu machen, um eine Vergleichbarkeit der einzelnen Produkte herzustellen. Anleger können auf dieser Basis die Kosteneffizienz des Fondsmanagements beurteilen und diesen Faktor mit in ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen.4



1 Vgl. BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (2015): BVI-Wohlverhaltensregeln. Abrufbar im Internet. URL: http://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/TER_auszug.pdf. Stand: 16.10.2015.
2 Vgl. Schumacher, Christoph; Pfeffer, Tobias; Bäumer, Hubertus (2011): Musterrechnungen. In: Schumacher, Christoph; Pfeffer, Tobias; Bäumer, Hubertus (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment, Köln, S. 875-884.
3 Vgl. BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (2015): BVI-Wohlverhaltensregeln. Abrufbar im Internet. URL:
http://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/TER_auszug.pdf. Stand: 16.10.2015.
4 Vgl. INREV (2015): Guidelines. Definitions. Total expense ratio (TER). Abrufbar im Internet. URL:
https://www.inrev.org/guidelines-tool/site/module/101/definitions. Stand: 18.10.2015.Komplette Definition anzeigen

Track Record

Der Track Record beschreibt die individuelle Erfolgs- und Erfahrungsgeschichte eines Unternehmens oder einer natürlichen Person.1 Ein positiver Track Record kann in unterschiedlichen Bereichen erlangt werden. So werden beispielsweise positive Erfolge von Sportlern als Track Record bezeichnet. In der Immobilienwirtschaft werben insbesondere Unternehmen mit ihrem bisherigen Track Record, da die Erfolge und Erfahrungen häufig eindrucksvoll anhand von Immobilienprojekten oder -transaktionen illustriert werden können. So stellen beispielsweise Immobilien-Fondsgesellschaften oder Fondsmanager mit ihren erfolgreichen Performancekennzahlen, Investoren und Anlagevolumina einen positiven Track Record auf. Für Projektentwickler stellen die bisher entwickelten Projekte (Entwicklungsvolumen, Mieter, Vermarktungsvolumen und -zeitraum) eine Referenzliste dar und gelten somit als Track Record. Aber auch Asset Manager können durch ihr Volumen an Assets under Management (AuM), Vermietungserfolge und das Heben von Wertentwicklungspotentialen einen positiven Track Record aufbauen.
Die Auflistung vergangener Erfolge (=positiver Track Record) in einer Übersicht wird in erster Linie zur Außendarstellung von Unternehmen oder Individuen verwendet, um ihre Erfahrung und Kompetenz zu illustrieren. Gleichzeitig verwenden Investoren, Eigentümer und Kunden von immobilienwirtschaftlichen Unternehmen den Track Record, um eine bewusste und qualitätsorientierte Auswahl geeigneter Geschäftspartner zu treffen. So wird in der Regel davon ausgegangen, dass positive Track Records in die Zukunft fortgeschrieben werden können. Der Track Record stellt damit das Kompetenzprofil dar und ist insbesondere in der Immobilienwirtschaft ein wesentliches Merkmal zur subjektiven Bewertung von Unternehmen und Individuen.



1 Vgl. GründerSzene.de (2015): Track-Record. Abrufbar im Internet. URL: http://www.gruenderszene.de/lexikon/begriffe/track-record. Stand: 14.10.2015.Komplette Definition anzeigen

Transaktionsmanagement

Das Transaktionsmanagement begleitet die Akquise, den Verkauf und gegebenenfalls die Vermietung einer Immobilie und wird als eine Teilleistung des Real Estate Asset Managements verstanden. Es kann aber auch als eigenständige Leistung angeboten werden.

Ein einheitlicher Leistungskatalog existiert nicht, sodass die Definition der Aufgaben eines Transaktionsmanagers von Anbieter zu Anbieter variieren kann. Im Folgenden werden exemplarisch die wesentlichen Tätigkeiten aufgezählt.

Basis für die Arbeit des Transaktionsmanagers ist eine Analyse des Immobilienbestands und die Ableitung einer Strategie, wie sich der Bestand durch Transaktionen, d. h. Ankäufe und Verkäufe, verändern soll. Die Akquise von Objekten, welche zur erarbeiteten Strategie passen, ist eine der Kernleistungen des Transaktionsmanagers. In diesem Zusammenhang kommen verschiedene Instrumente zum Einsatz, beispielsweise die Standort- und Marktanalyse oder die Immobilienbewertung. Aber auch die Steuerung und Durchführung der Due Diligence fällt in den Aufgabenbereich des Transaktionsmanagers. Zudem wirkt er bei der Kaufvertragsverhandlung mit oder führt diese sogar.

Beim Verkauf von Immobilien sind die Selektion potenzieller Investoren, die Betreuung z. B. eines Bieterverfahrens sowie die Bereitstellung und Verwaltung des Datenraums oftmals Bestandteil des Transaktionsmanagements. Auch in der Veräußerungsphase ergänzen Mitwirkung oder Führung der Vertragsverhandlungen das Leistungsspektrum.  

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U

Umschuldung

Der Vorgang der Umschuldung bezeichnet Maßnahmen, die ergriffen werden, um Schuldverhältnisse zu verändern. Dabei muss es jedoch nicht zwangsläufig zu Veränderungen des Schuldenbetrages kommen. Meist wird bei einer Umschuldung auf eine Verringerung der Zins- oder der Tilgungslast abgezielt.
Ein typisches Beispiel für eine Umschuldung ist die Zusammenfassung mehrerer laufender Kredite zu einem einzigen. Um dies zu erreichen, wird ein neuer Kredit aufgenommen, dessen Betrag dazu ausreicht, alle bereits bestehenden Kredite vollständig zu tilgen. Auf diese Weise lassen sich mehrere Kredite zu einem bündeln.

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Untermieter

Der Untermieter nutzt die Wohnung einer anderen Person komplett oder nur teilweise, während die andere Person Hauptmieter der Wohnung ist. Der Untermieter gilt dabei nicht als Vertragspartner des Wohnungseigentümers, vielmehr wird der Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen.

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Unternehmensimmobilie

Unternehmensimmobilien sind bauliche Einrichtungen, die als Hülle für betriebliche Prozesse dienen. Im engeren Sinne handelt es sich dabei um Prozesse aus Forschung, Logistik, Anwendungstechnik sowie Leicht- und Schwerindustrie. Im weiteren Sinne lassen sich mit diesem Begriff alle betrieblich genutzten Immobilien zusammenfassen. Unternehmensimmobilien stellen in Deutschland den mit Abstand größten Teil der Gewerbeimmobilien dar.  Die Eigentumsquote an diesen Immobilien ist sehr hoch; lediglich ein kleiner Teil gehört Investoren.

Kennzeichnend für Unternehmensimmobilien ist deren mögliche Nutzungsänderung durch Umwandlung. So können beispielsweise aus Forschungsflächen Lager entstehen.  Diese Flexibilität führt dazu, dass vielfältige Branchen auf unterschiedlichen Flächenarten untergebracht werden können.     

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V

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht bedeutet für den Berechtigten, dass er im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer an einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten darf. Der Vorkaufsberechtigte kann dabei das Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem fremden Dritten bereits vereinbart wurden. Durch die einseitige Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt ein zweiter Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande. Der Berechtigte muss allerdings sein Recht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Übermittlung des wirksamen Kaufvertrages ausüben. Dabei wird er in der Regel durch den Notar informiert.1
Grundsätzlich wird zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden.
Das BGB unterscheidet bei vertraglichen Vorkaufsrechten zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht.2  

Sofern das schuldrechtliche Vorkaufsrecht an einem Grundstück nach §§ 463 ff. BGB eingeräumt werden soll, ist eine notarielle Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 BGB notwendig. Dabei wird zur Sicherung des Vorkaufsrechts eine Vormerkung für den Erwerbsanspruch des Berechtigten im Grundbuch eingetragen. Verpflichtet werden beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht lediglich der Besteller des Vorkaufsrechts sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger. Das bedeutet, dass nur zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht gilt. Es wirkt nicht dinglich und somit belastend auf die Sache.3 Dadurch kann der Verkäufer die Sache zwar grundsätzlich an einen Dritten verkaufen, muss aber mit Schadensersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten rechnen.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte vereinbart werden. Es lastet im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht auf der Sache selbst. Aus diesem Grund erhält es im Grundstücksrecht eine höhere Bedeutung als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Durch Einigung und Eintragung wird es im Grundbuch bestellt. Neben Personen können auch Eigentümer eines anderen Grundstücks, und zwar auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB). Ferner können mehrere Vorkaufsrechte für unterschiedliche Personen als Rangfolge begründet werden. Das Vorkaufsrecht hat dabei die Wirkung einer Vormerkung, sodass kein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Will der Berechtigte von seinem Recht Gebrauch machen, so erfolgt dies durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer. Im Falle einer Enteignung des Eigentümers sind die Inhaber von dinglich gesicherten Vorkaufsrechten gesondert zu entschädigen.
Gesetzliche Vorkaufsrechte bei Grundstücken sind vor allem das Vorkaufsrecht der Gemeinde gem. §§ 24 ff. BauGB, das der Mieter gem. § 577 BGB und das des Miterben gem. § 2034 Abs. 1 BGB. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde dient als Mittel der staatlichen Bodenpolitik (städtebauliche Bauleitplanung und städtebauliche Maßnahmen) und ist bei sämtlichen Grundstückskaufverträgen zu beachten. Es bedarf im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht keiner Eintragung im Grundbuch; es gilt lediglich für Grundstücke und nicht für grundstückgleiche Rechte.4

Auch der Mieter hat ein Vorkaufsrecht beim Verkauf seiner Wohnung. Voraussetzung hierfür ist, dass nach der Überlassung der Wohnung Wohneigentum begründet wurde oder begründet werden soll (§ 577 Abs. 1 BGB).Neben diesen sind weitere Vorkaufsrechte in landesrechtlichen Vorschriften enthalten wie beispielsweise in den Bereichen des Naturschutzes, Forstrechts und des Denkmalschutzes.



1 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 99-100.

2 Vgl. Elshorst, David (2014): Eigentum und sonstige Rechte an Grundstücken. In: Usinger, Wolfgang; Minuth, Klaus: Immobilien, Recht und Steuern. Handbuch für die Immobilienwirtschaft, 4. Aufl. Stuttgart, S. 45.
3 Vgl. Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis, 2. Aufl. Stuttgart, S. 99-100.
4 Vgl. Gaßner, Otto (2007). Vorkaufsrecht. In: Sandner, Siegfried; Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. Köln, S. 248-250.

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W

Wohneigentumsförderung

Die Wohneigentumsförderung oder Wohnraumförderung ist die staatliche Förderung zum Erwerb, Bau oder der Modernisierung von Wohnraum. Im Rahmen der Föderalismusreform im Jahr 2006 hat sich der Bund aus der Förderung von Wohneigentum weitestgehend zurückgezogen. Zuvor erfolgten umfangreiche Subventionen, vor allem durch die Eigenheimzulage. Die Kompetenz wurde im Rahmen der Föderalismusreform auf die einzelnen Bundesländer übertragen.
Die Förderprogramme unterscheiden sich zwischen den einzelnen Bundesländern. Üblicherweise erfolgt die Förderung durch zinsgünstige Kredite. Zum Teil werden auch Zuschüsse oder Bürgschaften durch die einzelnen Länder vergeben. Dabei werden jeweils unterschiedliche Personenkreise durch die Programme angesprochen. So soll das Angebot von preisgünstigem und qualitätsvollem Wohnraum erhöht werden. Auch werden teilweise durch die Förderung Ziele verfolgt, die eine Reduzierung des Energieverbrauchs verfolgen und damit ökologischer Natur sind.
Neben der Förderung von Wohnungsbau können auch Nutzungsänderungen an Gebäuden, der Ausbau zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums und der Ankauf von Bestandsimmobilien sowie deren Modernisierungen gefördert werden.
Gefördert werden üblicherweise sowohl der Bau von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen als auch von Miet- und Genossenschaftswohnungen. Auch der Erwerb von Belegungsrechten aus dem vorhandenen Bestand kann gefördert werden.
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau kann der Bund weiterhin durch unterschiedliche KfW-Programme zusätzlich den Wohnungsbau fördern.1



1 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015): Wohnraumförderung der Länder. Abrufbar im Internet. URL: http://www.bbsr.bund.de/nn_821088/BBSR/DE/WohnenImmobilien/RahmenbedInstrumente/ProjekteFachbeitraege/Wohnraumfoerderung/wohnraumfoerderung.html. Stand: 18.10.2015.Komplette Definition anzeigen

THE REAL ESTATE PEOPLE


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