Das Interesse der Investoren am deutschen Immobilienmarkt ist ungebrochen. Im ersten Halbjahr 2007 erreichten die Portfoliotransaktionen nach Anzahl und Volumen mit 102 Deals im Wert von 15,8 Mrd. €uro einen neuen Rekordwert. Damit konnten die guten Halbjahresergebnisse aus den Jahren 2005 und 2006 nochmals übertroffen werden.
2005 waren es 32 Deals mit einem Wert von 9,3 Mrd. €uro, ein Jahr später 55 Transaktionen mit einem Volumen von rund 11 Mrd. €uro. Die Entwicklung hätte 2007 sogar noch dynamischer ausfallen können, wenn Non-Property-Gesellschaften und die öffentliche Hand weniger zurückhaltend wären und im selben Ausmaße Portfolios verkaufen würden wie 2005 und 2006.
Das ist das Ergebnis der Studie "Sireo Research 2007 - Portfoliotransaktionen in Deutschland". Die Studie ist der zweite Bericht aus der neuen Reihe "Trends am Immobilienmarkt" der CORPUS SIREO. Er knüpft an den ersten Bericht "Sireo Research 2007 - Portfoliotransktionen in Europa" an. Basis der beiden Studien ist die Sireo-Research Datenbank. Sie erfasst mehr als 1 400 Portfoliotransaktionen in 25 europäischen Ländern, davon rund 540 in Deutschland.
Die günstige Entwicklung im ersten Halbjahr 2007 wird auch durch den Zehn-Jahresvergleich untermauert: Mit 102 Paketverkäufen wurden ein Fünftel aller Portfoliotransaktionen, die in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland abgewickelt wurden, allein im ersten Halbjahr 2007 umgesetzt. Dieser Trend deutet darauf hin, dass das Gesamtjahr 2007 - nach 2006 - ein weiteres Rekordjahr werden wird.
Als Verkäufer treten seit Ende 2006 neben Immobilien AGs und Non-Property-Unternehmen auch verstärkt offene Immobilien-Publikumsfonds auf. Gründe für die Abgabe von Portfolios waren einerseits die hohen Mittelabflüsse und andererseits die Strategie von langfristigen Bestandshaltern, sich im Inland von Immobilien zu trennen, um das Portfolio zu diversifizieren bzw. um indirekt zu investieren. Ein Teil des zusätzlichen Angebots aus den Beständen offener Fonds dürfte damit gehoben sein. Auch der Wiederverkauf von Portfolios kommt in Fahrt. Es ist zu erwarten, dass sich Opportunity/Private Equity Funds von Beständen trennen werden. Käufer waren größtenteils Immobilien AGs. Eine wichtige Käufergruppe bildeten zudem Opportunity/Private Equity Funds vorwiegend mit Sitz in den USA.
Zahlreiche Deals im Milliardenbereich trugen dazu bei, dass im 1. Quartal 2007 insgesamt ein sehr hohes Transaktionsvolumen erreicht wurde. Allerdings entfiel das Gros der Deals auf Transaktionen mit einem Volumen von weniger als 500 Mio. €uro. Während europaweit der Pakethandel mit Gewerbeimmobilien im Vordergrund steht, hat in Deutschland der Handel mit Wohnportfolios das größte Gewicht. Von den rund 400 Transaktionen, die im Zeitraum von 2005 bis zum 1. Halbjahr 2007 abgewickelt wurden, entfiel mit 126 - oder 31 Prozent - der höchste Anteil auf Wohnimmobilien. Mit weitem Abstand folgten Einzelhandelsportfolios mit 70 und Büro-Pakete mit 37 Transaktionen. Auch im ersten Halbjahr 2007 sind Wohnimmobilien mit 27 von 102 Verkäufen wiederum am häufigsten gefragt, vor gemischten Wohn- und Gewerbeportfolios mit 18 Transaktionen. Zudem wurden 14 reine Einzelhandelsportfolios gehandelt und nur 8 Büropakete.
Auch bei der Anzahl der Milliarden-Deals spielen deutsche Wohnportfolios die größte Rolle. Von den insgesamt 19 Milliarden-Deals, die seit 1997 in Deutschland abgewickelt wurden - waren allein 11 reine Wohnportfolios, die von Nicht-Immobilienunternehmen (Werkswohnungen) und der öffentlichen Hand verkauft wurden. Mit einem geschätzten Volumen von 800 Mrd. €uro ist die öffentliche Hand die größte Eigentümergruppe in Deutschland. Der Verkauf von Wohnportfolios in diesem Bereich ist seit dem ersten Halbjahr 2007 jedoch zurückgegangen, weil sich potenzielle Käufer mit Blick auf die REIT-Gesetzgebung zurückhalten. Denn nach dem Gesetz dürfen keine REITs aus Portfolios mit Wohnbestandsimmobilien gebildet werden. Zudem haben Kommunalpolitiker angesichts des teilweise angespannten Wohnungsmarktes inzwischen Bedenken, öffentliche Wohnungen zu veräußern.
Das große Interesse der Investoren hat die Kaufpreise in den vergangenen Quartalen immer weiter steigen und die Renditen auf Rekord-Tiefstände sinken lassen. Angesichts der guten Konjunktur, der vergleichsweise niedrigen Zinssätze in Europa und der Aussicht auf eine weitere Erholung der Vermietermärkte ist nicht mit einer baldigen Abkühlung des Marktes zu rechnen. Der Anlagedruck internationaler und nationaler Investoren wird ihren Fokus weiterhin auf dem deutschen Immobilienmarkt lenken.