Seit Beginn der Hypothekenkrise in den USA hat sich das Klima an den Immobilien-Investmentmärkten deutlich verändert. Die hohe Nachfrage nach investmentfähigen Immobilien-Portfolios, begleitet von immer weiter steigenden Preisen und sinkenden Anfangsrenditen, ist abgeflaut.
"Zwar gab es zu Beginn des Jahres 2007 noch eine Vielzahl an Transaktionen, doch werden die Rekordwerte des Jahres 2006 nicht übertroffen", prognostiziert Michael Zimmer, Vorsitzender der Geschäftsführung der CORPUS SIREO, der gemeinsam mit verschiedenen Investmentbanken drei Investitionsplattformen mit einem Volumen von vier bis sechs Milliarden Euro vorbereitet. Betroffen sind vor allem Finanzinvestoren, die in der Vergangenheit mit einem hohen Fremdkapitaleinsatz die Spielräume für "Leverage-Effekte" genutzt haben und diejenigen, die Anschlussfinanzierungen durch höhere Margen, sprich: Risikoaufschläge, nun teuer einkaufen müssen.
Die US-Hypothekenkrise hat indes auch eine konsolidierende Wirkung, die gerade längerfristig orientierten und konservativ agierenden Investoren wie CORPUS SIREO zugute kommt. "Wenn sich die Opportunity-Fonds und Investmentbanken teilweise aus dem Markt verabschieden, verbessert sich die Position institutioneller Käufer, die vornehmlich an Core- und Core-plus-Objekten interessiert sind. Für Zukäufe ist eine Preiskorrektur sogar hilfreich und trägt zur Marktberuhigung bei", erläutert Zimmer.
Für die Zukunft ist der Firmenchef zuversichtlich. Das fusionierte Unternehmen CORPUS SIREO hat sich mit den beiden Geschäftsfeldern "Investment" und "Asset Management" erfolgreich am Markt als ganzheitlicher Immobiliendienstleister positioniert. "Gemeinsam ist es gelungen, solide Strukturen zu etablieren und eine Risikostruktur zu schaffen, die uns relativ unabhängig von konjunkturellen Schwankungen macht", erklärt Zimmer.
Gleichwohl spürt auch der Investment-Bereich die Folgen der Finanzkrise: Der Ankauf von Immobilienpaketen ist derzeit nur mit einem geringeren "Leverage" als in der Vergangenheit möglich und erfordert einen hohen Einsatz von Eigenkapital. Auch der Verkauf von Paketen ist erschwert, gegebenenfalls verbunden mit Preisabschlägen. "Diese Phase nutzen wir zur Konsolidierung. So bauen wir Kostenüberhänge ab und setzen verstärkt auf qualitatives Wachstum", führt Zimmer weiter aus. Des Weiteren wurde das Finanzmanagement des Unternehmens bereits so organisiert, dass negative Folgen der Subprime-Krise weitestgehend ausgeschlossen sind. Bereits auslaufende Kreditverträge wurden verlängert und langfristige Zinsrisiken durch "Swaps" gesichert.
Auch im Geschäftsfeld "Asset Management" haben sich die Rahmenbedingungen verändert. "Immer mehr Immobilienunternehmen bieten inzwischen Asset-Management-Leistungen an", erläutert Zimmer. Der erhöhte Wettbewerb sorgt für sinkende Preise und macht eine weitere Optimierung der Prozesse, u.a. durch verbesserte IT-Systeme, erforderlich. Der Maklerbereich der CORPUS SIREO ist von der Subprime-Krise noch verschont geblieben. Aufgrund des Wegfalls von Paketverkäufen, die den Markt in den letzten Jahren geprägt haben, werden jetzt vermehrt kleinere Einheiten verkauft. Zudem konnte der Maklerbereich in 2007 den Fremdumsatz auf 70 Prozent steigern.
Der Bauträgerbereich hat 2007 attraktive Grundstücke akquiriert und seine Aktivitäten auf München und Berlin ausgeweitet. Trotz der regen Nachfrage nach Neubauten wird auch in diesem Bereich das Wachstum "sehr verantwortungsvoll" vorangetrieben, um nicht "über Bedarf" zu produzieren. Um die Abhängigkeit vom Endkundenmarkt zu reduzieren, sind verstärkt Globalverkäufe angedacht. Für den Anleger sei dies eine stabile Anlage und ideal als Portfoliobeimischung, so Zimmer.
Die Luxemburgische Fondsgesellschaft CORPUS SIREO Investment Management S.à r.l. habe sich in 2007 gut entwickelt. Besonders profitiert hat der Healthcare Fonds, der weitere 130 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln konnte. Weitere Fonds sind derzeit in der Konzeption und werden für den Markt vorbereitet. CORPUS SIREO, entstanden aus der Fusion der Corpus Immobiliengruppe mit der Sireo Real Estate, betreut in 13 Niederlassungen ein Immobilienvermögen von 17,1 Mrd. €uro. Damit gehört das Unternehmen zu den großen Asset Managern für Wohnen und Gewerbe in Europa.