Bei der Finanzierung von Wohn- und Gewerbeportfolios müssen deutsche Investoren und Banken neue Wege gehen. Seit die deutschen Banken bei der Vergabe von Krediten wesentlich restriktiver sind und höhere Sicherheiten verlangen, ist die strukturierte Finanzierung nach angelsächsischem Vorbild, mit der Möglichkeit der Verbriefung über den Kapitalmarkt, hoch aktuell. Ist die klassische Hypothekenfinanzierung bei statischer Sichtweise stark auf den Beleihungswert der Immobilie und auf Langfristigkeit ausgerichtet, steht bei der kapitalmarktorientierten Finanzierung eine dynamische Sichtweise im Vordergrund, die sich am Cash-flow-Profil der Immobilie und der Bewertung ihrer Marktfähigkeit mit Blick auf den Wiederverkauf orientiert. Das Zusammentreffen von fünf wesentlichen Veränderungen auf dem deutschen Markt hat der Diskussion um neue Finanzierungsformen große Dynamik verliehen. So haben angelsächsische Investoren, die seit etwa fünf Jahren verstärkt in Deutschland investieren, ihre kapitalmarktorientierten Finanzierungsmodelle aus den USA und Großbritannien mitgebracht. Hier trafen sie auf deutsche Immobilienfinanzierungsbanken, die u. a. auf Grund ihrer umfangreichen Finanzierungen in den neuen Bundesländern noch in der Krisenbewältigung steckten, da der erhoffte Wiedervereinigungsboom ausgeblieben war. Hinzu kam - unter dem Stichwort Basel II - dass die Banken ab 2007/2008 alle Bilanzaktiva, also auch Darlehensforderungen, stärker risikoabhängig mit Eigenkapital - also nicht mehr pauschal mit 8 Prozent - unterlegen müssen. Im Vorgriff hierauf werden Kredite bereits jetzt vor allem nach der Bonität des Objektes und des Kreditnehmers bzw. dem Rating beurteilt. Entsprechend restriktiv sind die Banken bei der Vergabe ihrer Darlehen und entsprechend zeitraubend ist die Prüfung der Kreditnehmer. Daneben erschweren die "Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft" - kurz MAKs genannt -, das Prozedere zusätzlich. Sie wurden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Rahmen ihres Risikocontrollings eingeführt. Sie regeln, dass heute zwei verschiedene Bereiche der Bank, die Marktabteilung und die Risikoabteilung, Kredite prüfen und frei zeichnen müssen. Früher dagegen fehlte oft die Gegenprüfung. Der Kredit wurde meist von einer Abteilung genehmigt. Des Weiteren erwartet der Kapitalmarkt von den Banken ein weitestgehend jederzeit handelbares Kreditportfolio, um so schnell Risiken diversifizieren und Eigenkapital für weiteres Neugeschäft freisetzen zu können. Mit diesen Marktveränderungen hat sich auch die Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien grundlegend gewandelt. Es sind ganz neue Ansätze auf Investoren- und Bankenseite gefragt. Und hier bieten angelsächsische Finanzierungsmodelle intelligente Elemente. Darauf haben sich inzwischen auch die deutschen Banken eingestellt. Zwar bieten bis heute vor allem ausländische Investmentbanken alle notwendigen Bausteine der strukturierten Finanzierung, die Vergabe von Fremdkapital, Eigen- und Mezzanine-Kapital, aus einer Hand. Doch wäre es wünschenswert, wenn auch noch mehr deutsche Banken das Real Estate Investment Banking in der vollen Bandbreite leben würden. Die Corpus Immobiliengruppe, die sich in zehn Jahren zu einer der führenden Immobiliengesellschaften Deutschlands entwickelt hat und die ein Immobilienvermögen von rund 15 Mrd.  €uro (31.12.2005) betreut, agiert schon seit geraumer Zeit nach den Spielregeln auf dem Markt für kapitalmarktorientierte Finanzierungen. Worum geht es bei der kapitalmarktorientierten Finanzierung und wie grenzt sie sich gegen die klassische Finanzierung ab? Bei der klassischen Hypothekenfinanzierung geht es um eine statische, konservative Sichtweise mit in der Regel zehnjähriger Laufzeit und annuitätischer Tilgung. Sie ist Objektwert bezogen und nicht auf kurz- bzw. mittelfristigen Wiederverkauf ausgerichtet und wird über den Banken- und Pfandbriefmarkt refinanziert. In der Regel behält die Bank den Kredit bis zum Ende der Laufzeit. Kreditnehmer ist die Hauptgesellschaft des Investors oder der Investor selbst. Die kapitalmarktorientierte Finanzierung verfolgt bei den Abgrenzungskriterien wie Wertermittlung der Immobilie, Research, Cash-flow-Analyse und Renditeermittlung dagegen eine dynamische Sichtweise, bei der Market Value (Marktwert) und die Bewertung der Marktfähigkeit der Immobilie mit Blick auf den Wiederverkauf im Mittelpunkt stehen. Kurz gesagt: Sie ist dynamisch, stark auf den Cash-flow bezogen. Die Laufzeiten sind häufig deutlich kürzer als bei der klassischen Finanzierung. Teilweise wird zunächst eine Brückenfinanzierung zur Verfügung gestellt, die dann zum Beispiel über den Kapitalmarkt im Rahmen einer Verbriefung umfinanziert wird. Eine detaillierte Due Dilligence (unter technischen, kaufmännischen, steuerlichen und rechtlichen Aspekten) ist aufgrund des im Rahmen der Verbriefung erforderlichen Ratings bei der strukturierten, kapitalmarktorientierten Finanzierung von fundamentaler Bedeutung. Es handelt sich um eine variable Finanzierung, die durch Zinsderivate am Kapitalmarkt gegen Schwankungsrisiken abgesichert wird. Kreditnehmer ist eine Objektgesellschaft, die eigens für die Übernahme der Immobilie gegründet wird. Früher konnten Investoren zu 100 Prozent über eine Bank fremdfinanzieren. Die deutschen Kreditinstitute waren auch bereit, dem Unternehmen Geld auf Basis seiner langjährigen Asset-Management-Fähigkeiten zu leihen. Für den Investor ein lukrativer Deal, da er für den Erwerb kein Eigenkapital einsetzen musste. Zu solch umfangreichen Engagements sind Banken nicht mehr bereit. Inzwischen liegt die Obergrenze der Fremdfinanzierung bei etwa 80-95 Prozent. Der Investor muss die Lücke zum Kaufpreis der Immobile durch Eigenkapital oder Mezzanine-Kapital schließen Eine andere Möglichkeit der Eigenkapitalbeschaffung ist der Gang an die Börse (IPO). Weiterhin ist die Beteiligung einer Private-Equity-Gesellschaft zu nennen, die Hereinnahme von Venture Capital oder die Gründung eines Joint-Ventures, also eines Gemeinschaftsunternehmens mit einem Partner sowie die Auflage eines Immobilienfonds. Ein weiteres Instrument werden möglicherweise ab 2007 Reits (Real Estate Investment Trusts) sein. Daneben ist zu erwarten, dass Elemente der Unternehmensfinanzierung für langjährige Investoren mit nachgewiesenem Track Record zukünftig wieder eine größere Rolle spielen werden, so dass Eigenkapitalvorfinanzierungen dargestellt werden können. Hier könnten Banken mit langjährigen Geschäftsbeziehungen zu deutschen Investoren und der damit leichteren Bonitätseinschätzung einen Wettbewerbsvorteil ausspielen. Bei der strukturierten Finanzierung spielt auch das oben erwähnte Mezzanine-Kapital eine wichtige Rolle. Darunter wird eine Finanzierungsform verstanden, die bilanziell mehr oder weniger zwischen Eigenkapital und klassischem, langfristigem Fremdkapital angesiedelt ist. Zu den Mezzanine-Produkten mit Eigenkapitalcharakter gehören atypische und typische Stille Beteiligungen sowie Genussscheinkapital. Mezzanine mit Fremdkapitalausrichtung sind Nachrangdarlehen, Wandelanleihen und Optionsanleihen, diese Instrumente werden aufgrund der nicht notwendigen Mitspracherechte von mittelständisch geprägten Investoren bevorzugt. Ein wesentlicher Punkt bei der strukturierten Finanzierung ist der Zeitfaktor. Denn bei der Abwicklung des Primärgeschäfts ist eine zügige Finanzierungssicherheit wichtig, da die Zeiträume, in denen ein Investor sein Finalangebot für die Immobilie abgeben muss, immer kürzer werden. Unternehmen wie die Corpus Immobiliengruppe wünschen sich deshalb Banken, die ein volles Underwriting anbieten. Dies limitiert bei großen Geschäften bisher die Anzahl der hierfür in Frage kommenden deutschen Adressen. Daneben tun sich deutsche Banken sowohl bei Verbriefungen von gewerblichen deutschen Immobilienfinanzierungen, als auch bei der Eigenkapitalfinanzierung bisher noch schwer. Hier besteht für deutsche Institute die Chance, durch Kombination von Unternehmensfinanzierungselementen mit leistungsfähigen Ausplatzierungsstrukturen im Wettbewerb mit ausländischen Investmentbanken noch besser zu bestehen. Auf der Fremdkapitalebene bietet die kapitalmarktorientierte Finanzierung mit dem Ziel der Verbriefung des Kredites Investoren mit professioneller Analyse, leistungsstarkem Asset Management und kapitalmarktfähigem Reporting die Chance einer deutlichen Reduktion der Kosten, da die Verbriefungsvorteile von der Bank weitergegeben werden können. Allerdings sollte ein Teil der Finanzierung sowie die Abwicklung bei der Bank verbleiben, um hier Kontinuität in der Beziehung und Betreuung gewährleisten zu können. Typisches Element einer kapitalmarktorientierten Fremdkapitalfinanzierung ist die non recourse-Struktur. Im Einzelnen wird hier eine "Ein-Zweck-Objektgesellschaft" - oder: Single Purpose Vehicle (SPV) - meist in der Rechtsform einer GmbH oder GmbH