Während viele Ruhrgebietsstädte rückläufige Bevölkerungszahlen und somit Leerstände, sinkende Mieten und Immobilienpreise verkraften müssen, zeigt sich der Wohnungsmarkt in Düsseldorf überaus stabil. Grund: Die Wanderungsbewegungen - vor allem junger Familien - an die Randlagen der Stadt oder ins Umland werden durch Zuwanderungen aus angrenzenden Regionen kompensiert: Die Zahl der Einwohner liegt seit Jahren unverändert bei 570.000. Ein Effekt, den die Landeshauptstadt ihrer Wirtschaftskraft und der hohen Arbeitskraftnachfrage verdankt. Davon profitiert auch der Immobilienmarkt. Baugrundstücke, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in Düsseldorf im Durchschnitt teurer als in Köln oder Essen. Zu diesem Ergebnis kommt die InWIS Forschung und Beratung GmbH, die im Auftrag der Corpus Immobiliengruppe GmbH, Köln/Düsseldorf, eine Analyse des Wohnungsmarktes Düsseldorf erstellt hat. Nach Ansicht der Experten hat die Stadt den Wandel vom Industriestandort zur Dienstleistungsmetropole erfolgreich vollzogen - die Wohnqualität werde nur noch in wenigen Stadteilen durch Industrieproduktion beeinträchtigt. Das städtebauliche Ranking, das die einzelnen Stadtteile in Bezug auf die Umfeldqualität miteinander vergleicht, favorisiert die Standorte Wittlaer, Angermund, Kalkum und Kaiserswerth am nördlichen Standrand, Ludenberg und Hubbelrath im Osten sowie den Stadtteil Himmelgeist, der im Süden direkt am Rhein liegt. Während Kaiserswerth aufgrund seines mittelalterlichen Stadtgrundrisses und der Rheinlage sehr beliebt ist, zeichnen weitläufige Wälder die wenig verdichteten Ostlagen aus. Heerdt sowie die citynahen Bezirke Flingern-Nord und Flingern-Süd schneiden infolge noch vorhandener industrieller Nutzungen deutlich schlechter ab. Negative Beurteilungen erhielten ebenfalls Garath im Süden und der Stadtteil Lichtenbroich, der von Großwohnsiedlungen dominiert werden. Das Ranking nach der Sozialstruktur spiegelt dieses Bild ebenfalls wider. Zu den "Wohlstandsinseln" in unmittelbarer Rheinnähe werden hier zudem Niederkassel, Hamm und Volmerswerth im Süden von Düsseldorf gezählt. Als Stadtteile mit sozialen Verwerfungen haben die InWIS-Forscher Rath und im Westen Heerdt identifiziert. Südlich der Düsseldorfer City erstreckt sich zudem ein Cluster aus fünf Stadtteilen, die ebenfalls strukturelle Defizite aufweisen und fast nahtlos ineinander übergehen: Flingern-Süd sowie Eller, Holthausen, Reisholz und Hassels - allesamt ehemalige Arbeiterstandorte. Bewertet haben die Experten auch die Infrastruktur, etwa die Zahl der Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie die Qualität der verkehrlichen Anbindung. Fazit: Die beliebtesten Düsseldorfer Wohnstandorte mit dem höchsten Wohlstands- und Immobilienpreisniveau schnitten aufgrund ihrer Randlage am schlechtesten ab. Demgegenüber konnten baulich weniger attraktive Stadtteile aufgrund einer überdurchschnittlichen Versorgung Punkte gut machen. Dies trifft beispielsweise für die Citylagen Pempelfort, Oberkassel, Unterbilk und Karlstadt zu. Die Innenstadtlagen werden außerdem aufgrund der vielen Freizeitangebote sehr geschätzt. Ob Kino, Museum, Gourmetrestaurant oder Bistro, die Düsseldorfer Innenstadt hat viel zu bieten. Unabhängig davon bleibt das Lagegefälle marktbestimmend und schlägt sich in den Preisen nieder. Verstärkend wirkt auf das Preisdelta zudem der hohe Stellenwert, den die Düsseldorfer Immobilienkäufer dem Image einer Wohnlage beimessen. Der Wunsch "Entre Nous" zu sein, ist so stark ausgeprägt, dass der Düsseldorfer Infrastrukturdefizite durchaus in Kauf nimmt. Nur so lässt sich auch erklären, weshalb die Preise für Grundstücke und Eigenheime in den begehrten Nordlagen am höchsten sind, obwohl diese Bezirke im Infrastrukturranking die niedrigsten Bewertungen erhalten haben. Entsprechend driften die Preise je nach Wohnumfeld weit auseinander: Reihenhäuser sind in den Stadtgebieten mit einfacher Lagequalität bereits ab 195.000 Euro im Angebot; in guten Lagen liegen sie bei 280.000 Euro. Frei stehende Eigenheime können an attraktiven Standorten mit Preisen von durchschnittlich 500.000 Euro doppelt so viel kosten wie vergleichbare Objekte in Stadtteilen mit schwächerem Sozialgefüge. Die Eigenheimpreise stagnieren in Düsseldorf auf hohem Niveau, liegen aber meist über den Preisen, die in Essen oder Köln gezahlt werden. Im mittleren Lage- und Qualitätssegment reichen die Spannen von 195.000 bis 340.000 Euro. Die Bodenpreise sind im gleichen Zeitraum - also seit 1990 - extrem gestiegen, in der Regel um 65 Prozent. So kostet ein Quadratmeter Bauland in sehr guter Düsseldorfer Wohnlage im Schnitt 750 Euro, in mittlerer Lage 400 Euro und in einfacher Lage 300 Euro. In Köln endet die Preisskala bei maximal 520 Euro pro Quadratmeter, in Essen bei 440 Euro. Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern sind in Düsseldorf um 40 Prozent teurer als 1990. Sie schwanken derzeit zwischen 300 und 650 Euro pro Quadratmeter. Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt ein ähnliches Kaufpreisgefälle: Während in den weniger attraktiven Lagen Garath, Rath oder Reisholz kaum mehr als 1.850 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter erzielt werden können, beginnt die Preisskala in Stockum, im Zooviertel und in Niederkassel erst bei 4.000 Euro pro Quadratmeter. Sie endet bei 4.700 Euro je Quadratmeter. Die nominalen Spitzenwerte liegen in den absoluten Toplagen bei etwa 3.600 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich mehr als in Köln oder Essen akzeptiert wird. Dort zahlen Immobilienkäufer 3.100 Euro beziehungsweise 2.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für ein vergleichbares Objekt.