Die rückläufigen Bevölkerungszahlen stellen die Ruhrgebietsstädte vor neue Aufgaben. Welche Szenarien sich aus den anhaltenden und noch weiter verstärkenden Bevölkerungsverlusten speziell für die Wohnimmobilienmärkte Essen und Mülheim an der Ruhr ergeben, hat jetzt die InWIS Forschung und Beratung GmbH im Auftrag der Corpus Immobiliengruppe Köln/Düsseldorf untersucht. Die Ergebnisse der Studie liegen nun vor. Fazit: Schon heute lässt sich absehen, dass der Anteil der über 60-jährigen Einwohner insbesondere an Rhein und Ruhr stark zunehmen wird, während der Anteil der unter 19-Jährigen stark abnimmt. Beim Rückgang der Bevölkerung unter 19 Jahren führt Essen mit einem Verlust von 18,6 Prozent im Ruhrgebiet die Spitze an, gefolgt von Bochum mit 17,1 Prozent. Zudem war Essen in der Vergangenheit am meisten von Bevölkerungsdegression betroffen: Zwischen 1992 und 2001 verlor die Stadt 35.000 Menschen, die Einwohnerzahl sank von 626.000 auf 592.000. Jährlich verliert die Stadt durchschnittlich 2.884 Personen. Im Jahr 2003 setzte sich der Negativtrend indes nicht fort. Den Experten von InWis zufolge zeigen Sozialstruktur, Städtebau, Infrastruktur und Immobilienpreise in Essen und Mülheim ein deutliches "Nord-Süd-Gefälle", das für die gesamte Region zwischen Rhein und Ruhr typisch ist. Vor allem der Norden von Essen - etwa Vogelheim - ist von dem Bevölkerungsrückgang betroffen. Gleichwohl leben hier überdurchschnittlich viele kinderreiche Familien und junge Menschen - vorwiegend aus sozial schwachen Verhältnissen. So dominieren in den nördlichen Stadtteilen von Essen und Mülheim Mieterhaushalte. In den südlichen Revierzonen dagegen überwiegt der Anteil älterer und wohlhabender Bevölkerungsschichten. Infolge der besseren Einkommenssituation leben hier weitaus mehr Menschen in Eigentumsimmobilien. Das Alters- und Wohlstandsgefälle beginnt bereits nördlich der Ost-West-Achse A 40 und verstärkt sich, so die InWIS-Forscher, je weiter man nach Norden kommt. Dieses Profil findet im städtebaulichen und infrastrukturellen Gefüge seine Entsprechung. So ist die Wohnqualität südlich der Achse A 40 aufgrund des geringen Anteils industriell geprägter Flächen deutlich höher als im Norden. Diese Lagen sind wegen ihrer aufgelockerten Siedlungsstruktur, den zahlreichen Sport- und Freizeitmöglichkeiten, ausgedehnten Grünflächen, der Nähe zum Wasser (Ruhr und Baldeysee) sowie der teilweise erhaltenen Altbaustruktur äußerst populär. Vor allem in Essen-Kettwig, Bredeney, Stadtwald, Heisingen, Werden und Schuir sowie in Mülheim-Speldorf, Menden-Holthausen und Saarn findet man prächtige Gründerzeitvillen, noble Penthouse-Wohnungen und kleinere Produktionsstandorte, die in luxuriöse Loftwohnungen umgebaut wurden. Kettwig und Saarn weisen sogar eigene Stadtkerne mit denkmalgeschützter Fachwerkarchitektur auf. Bis auf wenige Ausnahmen prägen im Norden monotone Siedlungsstrukturen und einfache Gebäudequalitäten das Bild. Dies spiegelt sich auch im Niveau der Boden- und Immobilienpreise wider: So ist Bauland im Essener Süden - etwa in Bredeney - selten unter 500 Euro pro Quadratmeter zu haben. In Rüttenscheid, Werden und Heisingen sind Spannen von 350 bis 400 Euro je Quadratmeter Bauland üblich. Diese Preise werden auch im Süden von Mülheim an der Ruhr erreicht, in Menden-Holthausen und in Teilen der Altstadt. Demgegenüber stehen deutlich geringere Bodenpreise im Norden und insbesondere in den nord-östlichen Lagen. In Mülheim-Styrum oder in Essen-Kray und Essen-Stoppenberg kostet Bauland meist zwischen 160 bis 200 Euro pro Quadratmeter. Damit wird in diesen Stadtgebieten nicht einmal die Hälfte dessen erreicht, was südlich der A 40 verlangt und gezahlt wird. Allerdings verharren die Baulandpreise selbst in den kostspieligsten Lagen von Essen immer unter dem Niveau von Düsseldorf - in der Regel sogar um 40 Prozent. Gute Lagen behaupten sich: Für Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Essen und Mülheim an der Ruhr stattliche Preise verlangt - und auch gezahlt: So müssen die Käufer in Essen-Heisingen und Kettwig sowie im waldreichen Mülheim-Speldorf für ein mittelgroßes Häuschen im Schnitt mit rund 360.000 Euro rechnen. Die Preise für einfache Eigenheime setzen in Mülheim bei 150.000 Euro an. Häuser mit guter Qualität erreichen in Essen einen Maximalwert in Höhe von 265.000 Euro. Die Preise für freistehende Eigenheime bewegen sich in Essen und Mülheim zwischen 250.000 und 435.000 Euro - deutlich über dem Niveau von Dortmund, zugleich aber unter dem Niveau, das in Düsseldorf üblich ist. Die preisgünstigsten Eigentumswohnungen sind in Mülheim-Styrum (1.725 Euro pro Quadratmeter) und Essen-Karnap (1.450 Euro pro Quadratmeter) zu haben. Spitzenpreise erzielen solche Objekte in den südlichen Stadtteilen: 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnraum müssen die Käufer in Essen-Kettwig zahlen, 2.150 Euro in Mülheim-Menden, Holthausen und Raadt. Grundsätzlich sind Bauland, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Mülheim an der Ruhr günstiger als in Essen - jedoch im Schnitt stets teurer als beispielsweise in Dortmund. Bei weiteren Bevölkerungsverlusten prognostizieren die Wissenschaftler, dass sich die Preisschere zwischen guten und minderguten Wohnlagen noch weiter öffnen wird.