Köln fällt aus der wachsenden Anzahl deutscher Großstädte heraus, in denen sich die Stadt-Umland-Problematik weiter zuspitzt. Durch die Eingemeindungen der vergangenen Jahrzehnte zählen heute etliche kleine Vororte zum Stadtgebiet. Im Unterschied zu vielen anderen Ballungszentren verliert Köln zudem kaum Bewohner an das Umland. Wegzüge werden durch Zuwanderung aus dem gesamten Bundesgebiet ausgeglichen. Folge: Die Preisgrenzen für Wohnimmobilien verlaufen in Köln fließend. Insgesamt zeigt sich der Markt stabil. Zu diesem Ergebnis kommt die InWIS Forschung und Beratung GmbH, die im Auftrag der Corpus Immobiliengruppe, Köln/Düsseldorf, eine Analyse der Wohnungsmarktregion Köln erstellt hat. Die Ergebnisse liegen nun vor. Den Experten fällt auf, dass Köln zu den wenigen deutschen Städten zählt, die ein positives Bevölkerungssaldo vorweisen können. In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete die Domstadt einen Nettozuzug von 14.000 Personen. Auch in den kommenden Jahren ist mit einem leicht positiven Wachstum zu rechnen. Weitaus deutlicher als dies beispielsweise in Düsseldorf der Fall ist, spielt auf dem Kölner Wohnungsmarkt die Teilung der Stadt in eine linke und eine rechte Rheinseite eine große Rolle. Nach Auffassung der InWIS-Forscher wird es noch Jahrzehnte dauern, bis sich die industrielle Vergangenheit der östlichen Stadthälfte soweit abgeschliffen hat, dass auch größere Gebiete als durchweg attraktive Wohnlagen gelten können. Bislang erfahren auf der rechtsrheinischen Seite nur Dellbrück, Brück, Dünnwald und Rath/Heumar das Glück einer positiven Standortwürdigung. Libur und Langel profitieren von attraktiven dörflichen Strukturen. Sie heben sich somit ebenfalls von der Überzahl städtebaulich unfreundlicher und sozial benachteiligter Standorte im Osten der Stadt ab. So dürfte auch der Markt für Wohnimmobilien hier zunächst weiterhin sein zweiteiliges Profil behalten: Teure Luxuswohnlagen im Süden und Westen, einfache Qualitäten zu geringeren Preisen im Norden und Osten, wobei die Himmelsrichtungen lediglich Tendenzen angeben. Dabei weisen die Bodenpreise in einigen direkt aneinander grenzenden Stadtteilen erhebliche Differenzen auf. Dies hängt, so die InWIS-Marktanalyse, zum einen mit dem unterschiedlich hohen - tendenziell eher knappen - Angebot an Grundstücken zusammen. Zudem zeigen die Kölner Häuslebauer sehr deutliche räumliche Präferenzen. So ist ein Quadratmeter Bauland etwa im südwestlichen Immendorf für durchschnittlich 205 Euro zu haben, nebenan - in Godorf - für 185 Euro. Ein kleines Stück weiter Richtung Osten - im Stadtteil Sürth - müssen schon 390 Euro gezahlt werden. Nordwestlich von Godorf liegt Rondorf. Dort sind 338 Euro pro Quadratmeter Bauland üblich. Mit großen Schwankungsbreiten setzt sich die Kölner Bodenpreiskarte auch vom Zentrum Richtung Osten fort. Am teuersten sind Grundstücke für Wohnbauflächen in Deutz, wo aufgrund des knappen Angebotes bis zu 800 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Im Schnitt liegen die Preise aber bei 490 Euro. Direkt angrenzend nimmt das Niveau auf 270 Euro - im Stadtteil Kalk - ab. Es folgen zwei mittelteure Stadtteile - Merheim und Ostheim - mit um die 305 Euro pro Quadratmeter. Noch weiter Richtung Osten wird Land aber wieder deutlich teurer. In Brück und Rath/Heumar müssen Grundstückskäufer 360 bis 400 Euro pro Quadratmeter hinlegen. Insgesamt sind die Grundstückspreise in Köln im vergangenen Jahrzehnt um 40 Prozent angestiegen. Vor allem zwischen 1990 und 1996 legte das Niveau zu. Nur in Düsseldorf hoben die Preise mit einem Plus von 60 Prozent noch deutlicher ab. Die Preise für Wohnimmobilien entwickelten sich in Köln ähnlich wie die Bodenpreise. Allerdings zeigt eine Analyse der Kauffälle nach Stadtteilen (Stand 2001), dass sich die Nachfrage rund um die Kerncity-Bezirke verteilt und sich auch auf unterschiedlich attraktive Stadtteile konzentriert. Mit einem Anteil von 20 Prozent der gehandelten Immobilien zog Lindenthal im Westen die meisten Interessenten auf sich, gefolgt von Rodenkirchen und Porz im Süden sowie Mülheim im Osten. Ein Reihenhaus in einfacher Wohnlage kann in Köln ab 200.000 Euro erworben werden. In gehobener Lage sind im Schnitt 300.000 Euro üblich. Ein frei stehendes Haus kostet in den attraktiven Wohngebieten von Köln durchschnittlich 425.000 Euro. Allerdings differiert das Preisniveau je nach Stadtteil erheblich. So ging das kostspieligste Reihenendhaus im Jahr 2001 für knapp 1.278.230 Euro im südlichen Marienburg vom Markt. Dies sind Summen, die für exklusive und nicht alltägliche Objekte durchaus erreicht werden können. Das günstigste Haus wurde 2001 zu einem Preis von 86.920 Euro in Sürth verkauft. Eine Übersicht nach Stadtlagen zeigt: Rodenkirchen und Rondorf im beliebten Südwesten Kölns standen bei den Käufern am höchsten im Kurs. Die meisten Reihenhäuser wurden im selben Berichtsjahr in Junkersdorf gehandelt. Dort kostete das günstigste Haus rund 207.000 Euro, das teuerste 511.000 Euro. Dieses war zugleich der höchste Preis, der 2001 in diesem Marktsegment überhaupt in Köln erzielt worden ist. Eigentumswohnungen kosten in Köln durchschnittlich 1.850 Euro pro Quadratmeter in einfachen und 3.100 Euro in sehr guten Lagen. Demnach liegt das Preisniveau in der Domstadt über dem von Bonn oder Essen. In die Düsseldorfer "Luxusklasse" schafft es Köln preislich aber nicht. Spitzenpreise wurden zwischen 1996 und 2001 vor allem in Marienburg und Lindenthal erzielt. Zwischen 4.168 und 4.328 Euro pro Quadratmeter haben sich die Käufer ihre Eigentumswohnung in diesen erstklassigen Wohnlagen kosten lassen. Am wenigsten bezahlten die Erwerber im selben Jahr am Südzipfel von Köln, wo zugleich die meisten Kauffälle verzeichnet wurden: in Libur. Hier gingen Objekte für Schnäppchenpreise ab 1.384 Euro pro Quadratmeter vom Markt. Insgesamt beweist das immense Preisgefälle mit einer teuren linksrheinischen und einer preiswerten rechtsrheinischen Seite, dass sich die begehrten Lagen nach wie vor im Westen Kölns befinden. Nach Auffassung der InWIS-Forscher schließen Dellbrück, Brück und Rath/Heumar im Osten am ehesten an die westlichen Nobellagen an.